春節(jié)過后，金科服務(wù)正式從港交所摘牌退市。這一天，距離其2020年11月17日登陸港股主板，僅過去了五年零三個月。

這家曾被譽為“西南物業(yè)第一股”的企業(yè)，最終以約52億港元的市值黯然離場，與上市初期的高光形成鮮明反差。

時間拉回2020年，彼時正是物業(yè)股的黃金時代，資本對這個“輕資產(chǎn)、穩(wěn)現(xiàn)金流”的賽道趨之若鶩。

金科服務(wù)以44.7港元的發(fā)行價上市，首日股價高開高走，首發(fā)市值便沖破300億港元，躋身當年物管行業(yè)IPO募資第一梯隊。

上市僅三個月，金科服務(wù)股價便沖高至88.6港元/股，總市值突破550億港元，市盈率超40倍，穩(wěn)穩(wěn)站在港股物業(yè)板塊第一陣營。

彼時的金科服務(wù)，確實擁有支撐高估值的底氣。

背靠“西南地產(chǎn)王”金科股份，它擁有穩(wěn)定的母公司項目輸送，2020年末合約面積超2.2億平方米。

2018至2020年，金科服務(wù)營收復(fù)合增長率超45%，歸母凈利潤從1.62億增至6.17億，毛利率穩(wěn)定在30%左右。

社區(qū)增值服務(wù)、商寫服務(wù)等新業(yè)務(wù)快速起量，被資本視為“獨立于地產(chǎn)周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

轉(zhuǎn)折的伏筆，藏在對母公司的深度綁定中。

2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房企暴雷潮來襲，金科股份未能幸免，流動性危機持續(xù)發(fā)酵。

2022年起，金科股份陷入連年巨虧，2024年正式申請破產(chǎn)重整，成為行業(yè)規(guī)模最大的重整案例之一。

母公司的債務(wù)危機，像多米諾骨牌一樣傳導(dǎo)至金科服務(wù)，徹底改寫了它的命運。

業(yè)績率先承壓，從盈利神壇跌落至連續(xù)巨虧。

受關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款壞賬計提、非業(yè)主增值服務(wù)收入銳減影響，2022年至2024年，金科服務(wù)歸母凈利潤累計虧損超33億元。

曾經(jīng)的高增長態(tài)勢徹底扭轉(zhuǎn)，2024年營收降至45.85億元，較2021年的峰值縮水近23%。

股價的崩塌更為慘烈，從88.6港元/股的高點，跌至退市前的8.69港元/股，跌幅超90%。

市值從550億港元縮水至52億港元，市盈率跌至負數(shù)，徹底失去資本市場的估值溢價。

流動性的枯竭，成為壓垮上市平臺的最后一根稻草。

退市前的幾個月，金科服務(wù)日均成交額不足百萬港元，多數(shù)交易日換手率低于0.1%，淪為港股市場的“僵尸股”。

上市平臺原本的融資功能完全喪失，反而要承擔信息披露、合規(guī)審計等高額成本，從“加分項”變成了“負擔”。

私募巨頭博裕資本的入局，最終推動了金科服務(wù)的退市進程。

從2021年12月首次以37.34億港元收購22.69%股權(quán)，到2025年通過司法拍賣競得金科股份持有的股權(quán)，博裕資本逐步成為控股股東。

2025年11月，博裕資本發(fā)起私有化要約，將要約價定為8.69港元/股，較市價溢價26.49%。

2026年1月，該要約獲得95.56%的無利害關(guān)系股東接納，持股比例達98.04%，遠超私有化門檻。

金科服務(wù)的退市，并非孤立事件，而是民營房企背景物企集體困境的縮影。

截至目前，港股已有藍光嘉寶服務(wù)、華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)與金科服務(wù)四家物企完成私有化退市。

它們的共同特征的是，高度依賴母公司項目，收入結(jié)構(gòu)受房企經(jīng)營狀況影響極大，最終因估值低迷、流動性不足黯然離場。

這背后，是物業(yè)行業(yè)估值邏輯的徹底重構(gòu)。

2018至2021年的物企上市潮中，資本追捧的核心邏輯是“弱周期、高成長”，卻忽視了多數(shù)物企無法脫離房企獨立生存的現(xiàn)實。

數(shù)據(jù)顯示，港股物業(yè)板塊總市值從2021年峰值的1.2萬億元，回落至2026年初的不足3000億元，平均市盈率從60倍壓縮至不足12倍。

行業(yè)分化愈發(fā)極致，國資背景物企憑借穩(wěn)定資源和信用背書，仍獲得資本青睞，而民營房企背景物企則大多陷入估值低谷。

對于金科服務(wù)而言，退市并非企業(yè)的終點，而是重構(gòu)發(fā)展邏輯的起點。

退市后，清理與金科股份的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、降低關(guān)聯(lián)交易占比，將成為其重建信任的第一步。

而對于整個物業(yè)行業(yè)來說，金科服務(wù)的離場，標志著依附地產(chǎn)紅利的上市狂歡時代徹底終結(jié)。

未來，行業(yè)將徹底告別“規(guī)模為王”的邏輯，轉(zhuǎn)向?qū)Κ毩⒔?jīng)營能力、服務(wù)品質(zhì)和盈利穩(wěn)定性的追求。

港股物企IPO窗口基本關(guān)閉，退市潮或仍將持續(xù)，但這并非行業(yè)的衰退，而是一場優(yōu)勝劣汰的良性出清。

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