本文為財(cái)富情報(bào)局原創(chuàng)

作者丨石鈺

2026年，中國公募REITs市場(chǎng)發(fā)生了一場(chǎng)“核爆”級(jí)的擴(kuò)容。

截至當(dāng)前，已有14單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相繼發(fā)起申報(bào)，累計(jì)擬募資規(guī)模突破460億元。與此同時(shí)，香港財(cái)政司正式將REITs納入互聯(lián)互通機(jī)制，內(nèi)地資金南向通渠道即將打通——5%至7%的派息率，成為當(dāng)下資產(chǎn)荒中少有的明牌套利空間。

回望2025年，公募REITs市場(chǎng)交出了穩(wěn)健的成績單。全市場(chǎng)78只產(chǎn)品，總規(guī)模已達(dá)2099億元。從收益看，過去三年平均分紅率達(dá)5.73%，較中證紅利指數(shù)高出0.21個(gè)百分點(diǎn)；分板塊而言，消費(fèi)類REITs近一年漲幅28%，交通類年分紅54億，能源類亦貢獻(xiàn)14億。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年規(guī)模沖擊3000億，未來敢喊萬億。更有投資者喊話：未來3-5年，市場(chǎng)增速穩(wěn)住30%以上。從體量到玩家，都是個(gè)極具潛力的新興市場(chǎng)。最關(guān)鍵的是，它能幫上市公司把資產(chǎn)負(fù)債表盤活。

一切信號(hào)似乎都表明，市場(chǎng)很樂觀。

然而，一組數(shù)據(jù)勾勒出另一番圖景：機(jī)構(gòu)投資者持有比例已從88%攀升至97.2%。其中，產(chǎn)業(yè)資本、券商、保險(xiǎn)三大類機(jī)構(gòu)合計(jì)占據(jù)了92.8%的份額。個(gè)人投資者的持倉占比，不足10%。

一邊是研究機(jī)構(gòu)頻頻喊出“配置價(jià)值凸顯”、“資產(chǎn)荒下的確定性機(jī)會(huì)”，另一邊則是機(jī)構(gòu)資金已將牌桌圍得密不透風(fēng)。

當(dāng)超過97%的籌碼掌握在少數(shù)幾類玩家手中時(shí)，一個(gè)值得思考的問題是：對(duì)后上桌的參與者而言，這究竟是分享紅利的窗口，還是為流動(dòng)性承接的局？

01

對(duì)于多數(shù)投資者而言，公募REITs仍是一個(gè)相對(duì)陌生的概念。

通俗來講，其本質(zhì)是將大型不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)拆分為標(biāo)準(zhǔn)化份額，供公眾投資者以小額資金參與持有，并分享底層資產(chǎn)產(chǎn)生的穩(wěn)定收益

在過去，投資高速公路、機(jī)場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或倉儲(chǔ)物流等大型基礎(chǔ)設(shè)施，資金門檻極高，基本屬于機(jī)構(gòu)投資者或產(chǎn)業(yè)資本的專屬領(lǐng)地。而公募REITs的出現(xiàn)，徹底改變了這一格局——通過資產(chǎn)證券化，將原本動(dòng)輒數(shù)十億的不動(dòng)產(chǎn)“切分”為面值較低的公募份額，投資者僅需數(shù)百元即可間接持有資產(chǎn)，成為“微股東”，參與租金、過路費(fèi)等經(jīng)營收益的分配。

以一只高速公路REIT為例，其底層資產(chǎn)是一條高速公路的收費(fèi)收益權(quán)。假設(shè)基金份額面值為1元，投資者認(rèn)購1000份，即相當(dāng)于持有了該高速對(duì)應(yīng)比例的“收益權(quán)份額”。

其收益來源主要來自兩方面：一是分紅收益，即高速公路每日收取的通行費(fèi)，在扣除養(yǎng)護(hù)、運(yùn)營等成本后，根據(jù)監(jiān)管要求將不低于90%的可分配利潤以分紅形式派發(fā)給持有人；

二是交易價(jià)差，即若該路段車流量持續(xù)增長，市場(chǎng)對(duì)其未來現(xiàn)金流預(yù)期提升，基金份額在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格可能隨之走高，投資者可通過賣出份額實(shí)現(xiàn)資本利得。

對(duì)個(gè)人投資者，公募REITs有三個(gè)友好的特點(diǎn)：

1、門檻極低，場(chǎng)內(nèi)100份起投（大多幾百塊），場(chǎng)外1000元就能上車；

2、強(qiáng)制分紅，監(jiān)管硬性要求每年把至少90%的可分配利潤分給投資者，比普通理財(cái) “收益看運(yùn)氣” 更確定。

3、流動(dòng)性好，在滬深交易所上市交易，像股票一樣隨時(shí)買賣，不會(huì)像房子、商鋪陷進(jìn)“想賣賣不掉” 的困境。

02

自2021年首批5只產(chǎn)品上市以來，國內(nèi)公募REITs市場(chǎng)駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

截至2025年末，境內(nèi)上市公募REITs已達(dá)78單，發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）站上2099億元。五年間，底層資產(chǎn)從傳統(tǒng)基建延伸至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，市場(chǎng)版圖持續(xù)擴(kuò)張。

擴(kuò)張動(dòng)能源于底層邏輯：分紅。

國信證券統(tǒng)計(jì)：2022到2025年，公募REITs年平均分紅率5.73%，壓過中證紅利指數(shù)的5.52%。0.21個(gè)百分點(diǎn)的差距，在資產(chǎn)配置視角下或許微小，但在當(dāng)前資產(chǎn)荒的宏觀環(huán)境中，卻構(gòu)成真金白銀的比較優(yōu)勢(shì)。

再看利率，近三年公募REITs分紅率和十年期國債收益率的息差，一直維持在300到400個(gè)BP之間。比起股債，REITs的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)肉眼可見。

據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)，2025年全年，66只公募REITs累計(jì)分紅金額約109億元，平均每只產(chǎn)品分紅2.64次——相當(dāng)于每四個(gè)半月，持有人賬戶便會(huì)收到一筆現(xiàn)金回饋。

具體案例可窺見分紅機(jī)制的兌現(xiàn)力度：中金普洛斯REIT于2025年12月底發(fā)布第四次分紅公告，年內(nèi)累計(jì)分紅3.42億元。自2021年上市以來，該產(chǎn)品已實(shí)施14次分紅，累計(jì)分配金額達(dá)13.72億元，將可供分配金額的100%全塞給了投資者。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2025年9月實(shí)施分紅5679萬元，分紅比例同樣達(dá)到100%。

二級(jí)市場(chǎng)也把收益砸實(shí)了——2025年公募REITs整體漲幅（復(fù)權(quán)）10.88%，所有行業(yè)板塊飄紅。消費(fèi)板塊年內(nèi)累計(jì)漲幅28.72%。個(gè)券層面，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過50%，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT則以73.31%的漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)，刷新板塊收益天花板。

進(jìn)入2026年，市場(chǎng)情緒延續(xù)溫和修復(fù)。中證REITs全收益指數(shù)1月單月回報(bào)為4.22%。橫向?qū)Ρ雀鞔箢愘Y產(chǎn)表現(xiàn)，黃金＞原油＞可轉(zhuǎn)債＞A股＞REITs＞美股＞純債，REITs處于中游位置，雖未領(lǐng)漲，但展現(xiàn)出穩(wěn)健的收益特征。

2月27日，中證REITs全收益指數(shù)收于1035.78點(diǎn)，單日微跌0.47%。但截至當(dāng)日，年內(nèi)累計(jì)漲幅仍維持在2.57%，跑贏大盤。

具體產(chǎn)品層面，結(jié)構(gòu)性行情持續(xù)演繹：10只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過8%；其中，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅均超10%；中金重慶兩江REIT、華夏中海商業(yè)REIT、華泰江蘇交控REIT、工銀蒙能清潔能源REIT等漲幅亦超過9%。

在這樣的收益兌現(xiàn)背景下，研究機(jī)構(gòu)的共識(shí)逐漸清晰：公募REITs配置價(jià)值較高，尤其在“資產(chǎn)荒”背景下，具備高分紅和中低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。

03

將可供分配利潤的100%全數(shù)分配給投資者——這種紅利，五年前普通投資者確實(shí)難以觸及。

但眼下市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)是：牌桌已滿，座上賓多為機(jī)構(gòu)。

據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，公募REITs的機(jī)構(gòu)投資者持有比例從2021年末的88%一路攀升至2025年中期的97.2%。產(chǎn)業(yè)資本、券商、保險(xiǎn)三類資金合計(jì)拿走了92.8%的份額。個(gè)人投資者的持倉占比在10%以內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中金研究部；注：數(shù)據(jù)截至2025年6月30日

拿1月底這批集中申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs來說。2025年年底，證監(jiān)會(huì)甩出一紙公告，正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)。話音落下不到兩個(gè)月，14只產(chǎn)品涌入申報(bào)通道，擬募集資金合計(jì)460億元。

但財(cái)務(wù)顧問那一欄——已經(jīng)受理的12只，國泰海通一家包了5單，中信證券拿了2單，剩下華泰聯(lián)合、中金、申萬宏源分食，頭部券商的承銷格局，清晰勾勒出這條新賽道的利益版圖。

百億私募日斗投資董事長王文前不久在微博表態(tài)：“未來非專業(yè)的普通老百姓根本不需要直接投資房地產(chǎn)，如果看好地產(chǎn)領(lǐng)域，買入REITs即可。一切投資正走向證券化、線上化，進(jìn)出方便，操作簡單，豐儉由人。這也是我看好券商的原因之一！”

此外，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，REITs的邏輯同樣清晰。手里壓著幾十億的商場(chǎng)、寫字樓，過去是趴在賬上吃折舊的固定資產(chǎn)，現(xiàn)在打包上市，瞬間回籠現(xiàn)金。有投資者分析，華潤置地（股票代碼：01109.HK）這些握著核心地段資產(chǎn)的，潛力比絕大多數(shù)人想的要大。

市場(chǎng)情緒不出意料迅速升溫。中信建投提出要聚焦抗周期板塊、高景氣賽道與強(qiáng)擴(kuò)儲(chǔ)標(biāo)的；華西證券預(yù)測(cè)，年底產(chǎn)品數(shù)量將突破100單，管理規(guī)模觸及3000億。甚至，中信證券將2026年定義為邁向萬億市場(chǎng)的關(guān)鍵一年。

在市場(chǎng)一片“上車”的喧囂中，亦有分析人士潑下一杯冷水：萬億意味著什么？意味著現(xiàn)有規(guī)模要翻三倍，以及還有大批資產(chǎn)排隊(duì)等待包裝上市?！肮┙o端將持續(xù)放量。供給多了，稀缺性就下降了；稀缺性下降，溢價(jià)空間自然收窄。這是資產(chǎn)定價(jià)最基本的常識(shí)。”