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恒大集團(tuán)2024年被頒令清盤后，創(chuàng)辦人許家印的麻煩就沒(méi)停過(guò)。高等法院早前頒令，他要向和信恒聚投資控股中心償還逾53億元人民幣，否則名下物業(yè)就得按押記令出貨。一套375呎（約35平）的尖沙咀舊樓，曾是許家印發(fā)跡的起點(diǎn)，如今卻成了他還債路上的一個(gè)小小注腳。

湯姆反復(fù)看了幾遍這則新聞，腦子里只有四個(gè)字——滄海桑田。當(dāng)年身家?guī)浊|的恒大掌門人，如今連這套「發(fā)跡屋」都要被法院按著劈價(jià)賣。這種從云端跌落的劇本，比任何樓市波動(dòng)都來(lái)得震撼。

圖：hket

「發(fā)跡屋」劈價(jià)求售，只為還債53億

這套位于尖沙咀柯士甸道祥景樓6樓A室的單位，正是許家印早年發(fā)跡時(shí)買入的「風(fēng)水寶地」。1999年，他以175萬(wàn)港元購(gòu)入，面積約375平方呎，據(jù)說(shuō)是他在香港唯一以個(gè)人名義持有的房產(chǎn)。

案件10日在高等法院再訊，原告申請(qǐng)把物業(yè)售價(jià)下調(diào)至275萬(wàn)元，獲法官歐陽(yáng)桂如批準(zhǔn)。湯姆算了一下，這個(gè)價(jià)錢比2024年估算的496萬(wàn)市值，足足砍了四成多。

圖：yahoo財(cái)經(jīng)

根據(jù)原告方陳詞，這套樓齡47年的舊單位，早前已索取兩份估價(jià)報(bào)告并展開(kāi)售樓程序，也有潛在買家表示興趣。但有趣的是，在整個(gè)程序中，許家印一直缺席，沒(méi)有出庭應(yīng)訊。法官歐陽(yáng)桂如表示，考慮到單位樓齡，為免錯(cuò)失潛在買家，讓物業(yè)能盡快售出償債，批準(zhǔn)原告把物業(yè)售價(jià)下調(diào)至275萬(wàn)元。

湯姆琢磨：許家印為什么不露面？是覺(jué)得這套小單位杯水車薪，還是早已無(wú)暇顧及這「蚊型資產(chǎn)」？又或者，是不愿親眼見(jiàn)證這套承載發(fā)跡記憶的老房子，以這種方式易手？不論哪種原因，都透著一股英雄遲暮的凄涼。

圖：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源

賬面賺百萬(wàn)，實(shí)際蝕到入肉

拿同廈成交來(lái)對(duì)照：祥景樓3樓B室，同樣375平方呎，兩房間隔，2025年以457萬(wàn)易手，呎價(jià)約12,187元。而目前同廈中層放盤，叫價(jià)約350萬(wàn)，呎價(jià)9,333元。

許家印這套275萬(wàn)求售，比同廈最近成交價(jià)低四成，比市場(chǎng)放盤也低兩成多。湯姆只能說(shuō)：這真是「蝕到入肉」的劈價(jià)，但放在53億的債項(xiàng)面前，連零頭都算不上。

1999年買入時(shí)175萬(wàn)，如今275萬(wàn)求售，看似賺了100萬(wàn)。但計(jì)上通脹、利息、訴訟費(fèi)用，這筆賬怎么算都是虧。更重要的是，這套「發(fā)跡屋」承載的不只是磚頭水泥，而是一個(gè)時(shí)代、一段傳奇，也在某種程度上折射出香港樓市近年來(lái)的變化。1999年買入時(shí)正值亞洲金融風(fēng)暴后樓市低谷；2010年代恒大如日中天時(shí)，這套房子跟著水漲船高；如今2025年，樓市雖已回穩(wěn)，但這套「發(fā)跡屋」卻因主人落難，以遠(yuǎn)低于市價(jià)的水平被迫出貨。

圖：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源

從發(fā)跡到抵債，不過(guò)二十幾年光景。許家印的故事，讓湯姆想起一句話：風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，富貴險(xiǎn)中求，但險(xiǎn)過(guò)了頭，富貴也會(huì)變成負(fù)累。

杠桿是蜜糖，也是砒霜

許家印的教訓(xùn)，不只是給富豪看的，而是所有高杠桿投資者的警鐘，濃縮成四個(gè)字——成也杠桿，敗也杠桿。恒大從頂峰到清盤，他本人從首富到被追債，前后不過(guò)幾年光景。這套「發(fā)跡屋」的命運(yùn)，正是整個(gè)恒大帝國(guó)的縮影——當(dāng)年有多風(fēng)光，如今就有多狼狽。

圖：yahoo財(cái)經(jīng)

湯姆常說(shuō)一句話：杠桿這把雙刃劍，用得好是蜜糖，用不好就是砒霜。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，買樓要量力而行，借錢要留有余地。樓市再波動(dòng)，只要不賣，都只是賬面數(shù)字；但一旦被追債，但一旦被追債，再好的資產(chǎn)也得割肉離場(chǎng)。

375呎的單位，裝得下一個(gè)人發(fā)跡的夢(mèng)想，卻裝不下千億債務(wù)的窟窿。湯姆最后想說(shuō)一句：房子可以押，但別把整個(gè)人生都押進(jìn)去。許家印的故事是給每一個(gè)普通人的活教材——杠桿能讓你飛得多高，就能讓你摔得多重，唯一能托住你的，永遠(yuǎn)是自己兜里那點(diǎn)實(shí)實(shí)在在的底氣。

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