當(dāng)下，房地產(chǎn)市場正全面邁入"好房子"建設(shè)的新階段。

從“有房住”到“住好房”，從"造房子"到"造生活"，人居價(jià)值正在被重新定義。

2025年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對(duì)住宅項(xiàng)目的建設(shè)、使用和維護(hù)作出規(guī)定，于2025年5月1日開始正式實(shí)施。

自此，“好房子”有了更清晰的國家標(biāo)準(zhǔn)，在住區(qū)規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)、建造品質(zhì)、智慧服務(wù)等維度劃定全新標(biāo)尺，推動(dòng)住宅從"住有所居"向"住有優(yōu)居"跨越升級(jí)。

因而，隨著國家住宅項(xiàng)目新規(guī)的落地實(shí)施，晉城2025年入市的一批新項(xiàng)目，諸如上和一品、一品華府、恒誠宸園等，緊跟產(chǎn)品迭代趨勢，在戶型設(shè)計(jì)、空間拓展、居住體驗(yàn)等與過往產(chǎn)品拉開明顯差距，其中最為直觀的感受，便是層高的全面躍升。

根據(jù)舊標(biāo)準(zhǔn)，住宅層高宜為2.8米，而新的《住宅項(xiàng)目規(guī)劃》中則明確新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3米，20厘米的提升使空間開闊感與采光通風(fēng)顯著改善，為中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等品質(zhì)配置提供了從容的安裝空間。

當(dāng)然，在住宅項(xiàng)目新規(guī)之下，隔音、降噪、保溫、防水、采光等性能指標(biāo)也同步升級(jí)，晉城新房的品質(zhì)與三五年前的產(chǎn)品已然不可同日而語。

然而，晉城新房品質(zhì)的升級(jí)不僅于此。

2026年1月，晉城市容積率、建筑密度計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，以更具彈性的計(jì)容規(guī)則為產(chǎn)品創(chuàng)新松綁，讓架空層、風(fēng)雨連廊、空中花園等公區(qū)配套不計(jì)入容積率，戶內(nèi)挑空、陽臺(tái)擴(kuò)容等戶型優(yōu)化有了更大施展空間，為晉城住宅在公區(qū)建設(shè)、戶型設(shè)計(jì)等方面注入了前所未有的創(chuàng)新活力。

日前，華洋九樾以及景粼天筑進(jìn)行了建筑設(shè)計(jì)方案（調(diào)整）批前公示，成為晉城容積率和建筑密度規(guī)則調(diào)整后首批落地實(shí)施的新規(guī)項(xiàng)目，下面結(jié)合項(xiàng)目公示分別來看兩個(gè)項(xiàng)目具體情況。

華洋九樾

效果圖

項(xiàng)目位置：白水街北側(cè)、規(guī)劃城市道路東側(cè)

建設(shè)單位：晉城市盛通置業(yè)有限公司

總建筑面積：53600.18㎡

地上計(jì)容建筑面積：39462.5㎡

地上不計(jì)容建筑面積：4210.46㎡

容積率：2.5

綠地率：35.02%

機(jī)動(dòng)車停車位：443輛（地上57輛，地下386輛）

非機(jī)動(dòng)車停車位：519輛

總戶數(shù)：342戶（住宅306戶+公租房36戶）

詳細(xì)指標(biāo)見下圖：

華洋九樾新建5棟住宅樓，1號(hào)樓19層，2號(hào)樓19層，3號(hào)樓18層，5號(hào)樓18層，6號(hào)樓18層，整個(gè)社區(qū)由5棟小高層圍合而成，以適中的建筑高度和疏朗的樓棟布局，營造出低密舒適的居住氛圍。

作為小地塊開發(fā)的項(xiàng)目，華洋九樾以圍合式的布局，在中央預(yù)留出了集中式景觀空間，以"小而精"的園林打破了小地塊難做景觀的刻板印象，將有限的土地轉(zhuǎn)化為可游可賞的綠意場景，設(shè)有兒童老年人活動(dòng)場地、運(yùn)動(dòng)場地、下沉庭院等功能空間，一改小地塊項(xiàng)目"重建筑輕園林"的粗放慣例，方寸間盡顯開發(fā)匠心。

不止于戶外，根據(jù)了解，華洋九樾對(duì)戶型的打磨，更是緊密貼合容積率、建筑密度新規(guī)。

網(wǎng)絡(luò)示意圖

根據(jù)新規(guī)，住宅陽臺(tái)（不論是否封閉）同時(shí)滿足以下條件時(shí)：1.0米≤進(jìn)深≤2.4米、每戶陽臺(tái)的水平投影面積小于該戶標(biāo)準(zhǔn)層戶型建筑面積的25%。陽臺(tái)與居住空間合并設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)深比例≤0.5，按建筑面積1/2計(jì)入容積率。

因此，華洋九樾在戶型設(shè)計(jì)上充分利用新規(guī)對(duì)陽臺(tái)的半計(jì)容政策，將過去被視為“灰空間”的陽臺(tái)轉(zhuǎn)化為高性價(jià)比的實(shí)用面積。

通過精準(zhǔn)利用陽臺(tái)半計(jì)容政策，華洋九樾將原本全額計(jì)容的陽臺(tái)空間以一半面積成本納入計(jì)算，實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)向室外的有效延展。

這意味著購房者實(shí)際可使用的面積遠(yuǎn)超產(chǎn)權(quán)面積，得房率顯著提升。

效果圖

例如，陽臺(tái)面積約18㎡，那么購房者可享約9㎡的“半贈(zèng)送”空間，這種不論陽臺(tái)封閉與否的半贈(zèng)送，直接融入室內(nèi)布局無需任何二次改造即可使用，既規(guī)避了后期裝修的拆改成本，又比傳統(tǒng)設(shè)備平臺(tái)等贈(zèng)送方式更具實(shí)用性與性價(jià)比。

綜上，華洋九樾在戶型設(shè)計(jì)方面，將政策紅利轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的得房率優(yōu)勢，在同面積段產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)了“少花錢、多享面積”的越級(jí)體驗(yàn)，性價(jià)比遠(yuǎn)超市場同類戶型。

景粼天筑

效果圖

項(xiàng)目位置：景忠路東側(cè)，規(guī)劃道路兩側(cè)

建設(shè)單位：晉城市華錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

A地塊基本情況如下：

總建筑面積：62465.99㎡

地上計(jì)容建筑面積：46883.20㎡

地上不計(jì)容建筑面積：4302.38㎡

容積率：2.6

綠地率：35.01%

機(jī)動(dòng)車停車位：513輛（地上53輛，地下460輛）

非機(jī)動(dòng)車停車位：672輛

總戶數(shù)：401戶（住宅333戶+公租房68戶）

詳細(xì)指標(biāo)見下圖：

B地塊基本情況如下：

總建筑面積：46096.24㎡

地上計(jì)容建筑面積：31548㎡

地上不計(jì)容建筑面積：4361.91㎡

容積率：2.2

綠地率：35.02%

機(jī)動(dòng)車停車位：361輛（地上52輛，地下309輛）

非機(jī)動(dòng)車停車位：424輛

總戶數(shù)：229戶

詳細(xì)指標(biāo)見下圖：

景粼天筑分為A、B兩個(gè)開發(fā)地塊，其中A地塊新建5棟18-26層的小高層和高層，并配建一所幼兒園及獨(dú)立商業(yè)，B地塊新建5棟11-18層的小高層，配建獨(dú)立商業(yè)。

從建筑設(shè)計(jì)方案不難看出，A地塊的項(xiàng)目更偏向剛需、剛改化，B地塊則更偏向改善化，兩個(gè)地塊在產(chǎn)品定位上將呈現(xiàn)不同的客群指向與居住體驗(yàn)，既避免了同質(zhì)化競爭，又共同構(gòu)建起覆蓋多元置業(yè)需求的完整產(chǎn)品矩陣。

園林景觀方面，A、B地塊均以全齡化為核心理念進(jìn)行打造，A地塊注重功能復(fù)合與社交互動(dòng)，打造滿足全家庭日常使用的活力場景；B地塊則強(qiáng)調(diào)私密性與沉浸式體驗(yàn)，營造更具品質(zhì)感的詩意棲居環(huán)境。

與華洋九樾同為首批新規(guī)項(xiàng)目，景粼天筑在戶型得房率提升上亦是不遑多讓。

效果圖

但更加令人驚喜的是，景粼天筑率先將第四代住宅理念引入晉城，創(chuàng)新性地落地于B地塊3號(hào)樓和5號(hào)樓，以錯(cuò)層挑高的空中庭院設(shè)計(jì)，為晉城樓市帶來從“封閉式居住”向“空中庭院生活”的跨越式升級(jí)，再次刷新了城市人居的產(chǎn)品想象。

在“好房子”產(chǎn)品時(shí)代，晉城需要像景粼天筑這樣敢于打破常規(guī)、以創(chuàng)新回應(yīng)居住本質(zhì)的開拓者，引領(lǐng)城市人居邁向新高度。

晉城計(jì)容新規(guī)中明確，住宅露臺(tái)（空中花園）同時(shí)滿足以下條件時(shí)：2.4米≤進(jìn)深≤6.0米、敞開長度（主體結(jié)構(gòu)墻以外的長度）≥露臺(tái)周長的50%、建筑高度≥兩個(gè)住宅自然層高度、水平投影面積之和不超過該戶標(biāo)準(zhǔn)層戶型建筑面積的25%，建筑面積不計(jì)入容積率。

此新規(guī)為第四代住宅在晉城的落地提供了有力的政策支撐，景粼天筑則憑借對(duì)規(guī)則的精準(zhǔn)把握與創(chuàng)新運(yùn)用，成為第四代住宅在晉城落地開花的首個(gè)實(shí)踐者。

同時(shí)，在華洋九樾與景粼天筑的設(shè)計(jì)方案公示中，可以明顯看出對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)的調(diào)整，新規(guī)項(xiàng)目的指標(biāo)更加詳細(xì)全面，對(duì)計(jì)容、不計(jì)容面積均有分類說明，包括其中移交相關(guān)部分的設(shè)施設(shè)備也有相應(yīng)說明，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的介紹也更詳細(xì)。

同時(shí)，從華洋九樾與景粼天筑的設(shè)計(jì)方案公示中不難發(fā)現(xiàn)，新規(guī)實(shí)施后政府部門對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)的監(jiān)管更加精細(xì)透明——不僅對(duì)計(jì)容與不計(jì)容面積進(jìn)行分類詳細(xì)說明，明確移交部分的設(shè)施設(shè)備歸屬，同時(shí)對(duì)機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的配建標(biāo)準(zhǔn)也作出更詳盡的規(guī)定。

這種從“粗放管控”向“精準(zhǔn)指引”的轉(zhuǎn)變，既為開發(fā)商提供了清晰的設(shè)計(jì)依據(jù)，也讓購房者能更透明地了解社區(qū)的各項(xiàng)配置，標(biāo)志著晉城住宅規(guī)劃邁入規(guī)范化、品質(zhì)化的新階段。

來源 | 晉城房產(chǎn)網(wǎng)整理

編輯｜晉小城

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