近來，公眾情緒再度泛起波瀾——一份由自然資源部正式發(fā)布的政策性文件，讓“房屋更新”這一關(guān)鍵詞重新躍入全民視線。

　　該文件明確指出，自2026年起，我國城市空間演進(jìn)路徑將開啟系統(tǒng)性重構(gòu)。

　　據(jù)多方核實(shí)，已有六種類型住宅被列為本輪存量提質(zhì)行動的重點(diǎn)對象，即將啟動分層分類、因地制宜的實(shí)質(zhì)性更新進(jìn)程。

　　您居住多年的居所，是否會成為此次精細(xì)化更新的首批覆蓋單元？

　　城市演進(jìn)的關(guān)鍵拐點(diǎn)

　　近期，自然資源部出臺的一份綱領(lǐng)性文件，使“房屋更新”這一曾淡出日常語境的概念，再度成為社區(qū)議事廳、家庭餐桌與網(wǎng)絡(luò)熱議中的高頻詞。

　　不少市民心頭浮現(xiàn)疑問：新一輪以民生為導(dǎo)向的城市空間再造，是否已進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段？

　　準(zhǔn)確而言，這并非簡單復(fù)刻過往路徑，而是一次深度的機(jī)制迭代與價值重校

　　2026年，作為“十五五”規(guī)劃的起步之年，中國城市空間治理范式正經(jīng)歷一場靜水深流式的根本轉(zhuǎn)向。

　　徹底告別過去二十年倚重新增用地、外延擴(kuò)張的粗放增長慣性，城市工作重心已全面內(nèi)收，聚焦于喚醒沉睡已久的龐大存量空間潛能。

　　自然資源部聯(lián)合國家林草局印發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格管控新增建設(shè)用地的通知》（簡稱“38號文”）立下剛性標(biāo)尺：“各地年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模，原則上不得突破當(dāng)年盤活存量土地的實(shí)際面積”，即嚴(yán)格執(zhí)行“騰退一畝、釋放一畝”的閉環(huán)管理機(jī)制。

　　尤為關(guān)鍵的是，新增用地指標(biāo)將優(yōu)先向國家戰(zhàn)略性基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)教育、公共衛(wèi)生、生態(tài)綠地等剛性民生領(lǐng)域傾斜，原則上不再配置給市場化商品住宅開發(fā)項(xiàng)目。

　　這意味著，今后開發(fā)商若要在城區(qū)建設(shè)住宅，主要供地來源不再是遠(yuǎn)郊征地，而是必須通過老舊小區(qū)煥新、城中村功能重塑、工業(yè)遺存活化等方式，在既有建成區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)土地效能再激活。

　　因此，本輪更新中的“拆除”動作，絕非昔日那種以土地出讓和樓盤銷售為目標(biāo)的大規(guī)模物理清零。住建部與自然資源部聯(lián)合發(fā)布的指導(dǎo)意見多次強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)持“留、改、拆”三位一體協(xié)同推進(jìn)，堅(jiān)決遏制無序推倒重建行為。

　　拆除只是城市空間有機(jī)更新全局中的一環(huán)，且是高度審慎、靶向明確的一環(huán)。其核心使命，已從支撐房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張，全面轉(zhuǎn)向提升城市綜合承載力、夯實(shí)居民安居底線、筑牢公共安全屏障。

　　哪些住宅將率先納入更新序列？

　　在摒棄“大拆大建”邏輯之后，“精準(zhǔn)識別、分類施策”的更新策略將落向何處？

　　結(jié)合國務(wù)院相關(guān)部委政策文本、地方試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)權(quán)威專家解讀，目前已清晰鎖定六類住宅將成為本輪城市空間提質(zhì)的核心關(guān)切對象。

　　結(jié)構(gòu)安全風(fēng)險突出的老舊住宅：這是本次更新行動的首要攻堅(jiān)領(lǐng)域，直接關(guān)乎千家萬戶的生命安危與基本居住尊嚴(yán)。

　　經(jīng)具備資質(zhì)的第三方檢測機(jī)構(gòu)評定為D級危房，以及雖屬C級但因建筑年代久遠(yuǎn)、構(gòu)件老化嚴(yán)重、加固成本過高或技術(shù)不可行而無法恢復(fù)安全使用功能的住宅，尤其是上世紀(jì)七八十年代建造的預(yù)制板結(jié)構(gòu)樓房，將被列為重點(diǎn)評估與優(yōu)先處置清單。

　　住建部已公開披露，“十五五”期間全國城鎮(zhèn)危舊房改造目標(biāo)設(shè)定為50萬套，并對符合標(biāo)準(zhǔn)的“原址原建”類更新項(xiàng)目實(shí)行容缺受理、并聯(lián)審批、限時辦結(jié)等綠色通道機(jī)制。

　　制約重大公共設(shè)施落地的毗鄰建筑：城市發(fā)展離不開高效能公共服務(wù)體系支撐。凡處于軌道交通樞紐、高速鐵路廊道、九年一貫制學(xué)校、區(qū)域醫(yī)療中心、城市級公園及綠道系統(tǒng)等重大民生工程規(guī)劃控制線范圍內(nèi)的既有建筑，為保障城市運(yùn)行主干網(wǎng)絡(luò)暢通與公共空間完整性，其更新調(diào)整具有現(xiàn)實(shí)必要性與實(shí)施緊迫性。

　　此舉旨在維系整座城市的運(yùn)行韌性與全體市民的日常便利體驗(yàn)。

　　嵌入城市戰(zhàn)略功能板塊的陳舊載體：每座城市均設(shè)有重點(diǎn)培育的功能高地，如前沿科技孵化帶、現(xiàn)代金融服務(wù)集聚區(qū)、歷史文化風(fēng)貌展示軸等。

　　若此類核心片區(qū)內(nèi)現(xiàn)存住宅存在功能錯配、外觀失序、配套缺失等問題，與其整體發(fā)展定位形成顯著反差，則可能被統(tǒng)籌納入更新范疇，從而整體抬升片區(qū)服務(wù)能級、創(chuàng)新濃度與文化辨識度。

　　地處城市心臟地帶的城中村與低效工業(yè)遺存：占據(jù)稀缺區(qū)位卻長期呈現(xiàn)環(huán)境雜亂、管網(wǎng)失修、消防隱患密集、公共服務(wù)缺位等特征的城中村，是城市治理現(xiàn)代化進(jìn)程中亟待破解的深層課題。

　　對此類區(qū)域?qū)嵤┫到y(tǒng)性更新，不僅能根本改善原住民生活品質(zhì)，更能高效釋放高價值土地資源，定向用于配建保障性租賃住房、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、普惠托育設(shè)施等民生剛需項(xiàng)目，真正實(shí)現(xiàn)土地資源社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重躍升。

　　中心城區(qū)基礎(chǔ)配套嚴(yán)重滯后的低層住宅：在諸多城市老城核心區(qū)，仍分布著大量缺乏獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水系統(tǒng)老化、電力負(fù)荷不足、無障礙設(shè)施空白的磚木平房或早期磚混低層住宅。

　　這類住宅普遍存在居住密度高、衛(wèi)生條件差、應(yīng)急響應(yīng)弱等結(jié)構(gòu)性短板。對其開展成片更新，是補(bǔ)齊城市基本公共服務(wù)短板、增強(qiáng)群眾獲得感與歸屬感的務(wù)實(shí)之舉。

　　難以適配當(dāng)代生活標(biāo)準(zhǔn)的典型“功能型老舊住宅”：部分住宅雖未達(dá)危房等級，但受制于原始設(shè)計(jì)局限，存在戶型割裂、采光通風(fēng)不良、電梯缺失、智能化系統(tǒng)空白、綠色節(jié)能水平為零等硬傷，常規(guī)修繕與局部改造已無法滿足全齡友好、健康低碳、數(shù)字包容等現(xiàn)代居住基本要求。在此前提下，若經(jīng)法定程序征得絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人同意，可探索“原址重建+功能升級”的漸進(jìn)式更新路徑。

　　新機(jī)制下的資金籌措與權(quán)益保障體系

　　如此縱深廣度的城市空間提質(zhì)工程，必然依托堅(jiān)實(shí)可持續(xù)的資金支撐體系。國家層面已構(gòu)建起多源互補(bǔ)、權(quán)責(zé)清晰的立體化保障架構(gòu)。

　　2026年起，超長期特別國債、地方政府專項(xiàng)債券及中央預(yù)算內(nèi)投資資金構(gòu)成三大核心支柱。

　　其中，首期規(guī)模逾1.3萬億元的超長期特別國債專項(xiàng)資金，明確劃撥至城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域，尤其向地下綜合管廊、雨污分流系統(tǒng)、燃?xì)饫吓f管網(wǎng)等基礎(chǔ)性命脈工程傾斜。

　　與此同時，廣州、深圳、成都等城市已公布千億級年度城中村改造投資計(jì)劃，彰顯地方落實(shí)國家戰(zhàn)略的堅(jiān)定意志與執(zhí)行能力。

　　政策還大力引導(dǎo)社會資本有序參與。通過推行“資源資產(chǎn)打包供應(yīng)”、試點(diǎn)“帶方案出讓”、優(yōu)化不動產(chǎn)首次登記流程等制度創(chuàng)新，切實(shí)降低社會主體參與更新項(xiàng)目的制度性成本與合規(guī)風(fēng)險。

　　公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場持續(xù)擴(kuò)容，為商業(yè)樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量經(jīng)營性資產(chǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)化退出通道，加速形成“投資—運(yùn)營—退出—再投資”的良性資本循環(huán)。

　　在居民最為關(guān)切的補(bǔ)償安置環(huán)節(jié)，“房票置換”模式已在多個城市形成制度化實(shí)踐。

　　該機(jī)制將貨幣補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為具有購房資格憑證屬性的“房票”，引導(dǎo)被更新住戶自主選擇市場上的存量優(yōu)質(zhì)商品房完成安置。

　　此舉實(shí)現(xiàn)多重政策效益：既尊重居民個性化安居偏好，規(guī)避傳統(tǒng)安置房建設(shè)周期長、選址偏遠(yuǎn)等痛點(diǎn)；又有效激活存量住房市場流動性，助力房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)供需再平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　當(dāng)然，所有安置方案均須嚴(yán)格遵循國家明文規(guī)定：“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于房屋征收決定公告發(fā)布當(dāng)日，同地段同類用途房地產(chǎn)的市場價格”，確保每一位權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益得到剛性守護(hù)。

　　從依賴“土地變現(xiàn)”到深耕“空間增值”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　這場由自然資源部主導(dǎo)推動的政策變革，表層體現(xiàn)為土地資源配置規(guī)則的重塑，其本質(zhì)是中國城市治理邏輯從“土地財(cái)政依賴癥”邁向“空間價值經(jīng)營力”的深刻躍遷。

　　以往地方政府慣于通過一次性土地出讓獲取巨額財(cái)政收入。而今，當(dāng)新增用地供給的“閥門”被科學(xué)收緊，就必須轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作存量空間——通過對老舊小區(qū)微更新、歷史街區(qū)活化、閑置廠房再造等精細(xì)化運(yùn)營手段，持續(xù)穩(wěn)定地生成稅收增量、就業(yè)崗位與資產(chǎn)升值收益。

　　這是一條更具挑戰(zhàn)性卻也更富生命力的發(fā)展路徑，考驗(yàn)的是地方政府的空間治理智慧、產(chǎn)業(yè)組織能力與長遠(yuǎn)戰(zhàn)略定力，而非單一的土地運(yùn)作技巧。

　　在新政框架下，寄望借大規(guī)模更新實(shí)現(xiàn)財(cái)富速增的短期預(yù)期應(yīng)當(dāng)理性回歸。

　　未來的空間更新，目標(biāo)清晰、邊界可控、受益定向，早已脫離普惠性紅利階段。這對全社會的價值認(rèn)知與行為取向，構(gòu)成一次深刻的再塑造過程。

　　它推動公眾將注意力重心，從房產(chǎn)的金融投機(jī)屬性，穩(wěn)步回歸其本源功能——安全棲居、舒適生活與身份認(rèn)同。

　　一個真正穩(wěn)健的住房體系，其終極使命在于托舉人的全面發(fā)展，而非淪為資本博弈的籌碼。這種靶向精準(zhǔn)、以人為本的城市空間提質(zhì)實(shí)踐，正是驅(qū)動住房回歸居住本質(zhì)的關(guān)鍵引擎。

　　城市空間更新的終極價值，不在于推倒了多少磚墻、矗立了多少新樓，而在于能否讓每一位市民在熟悉街巷中獲得更安心的歸宿、更便捷的服務(wù)、更體面的生活。

　　因此，在具體項(xiàng)目落地過程中，如何依法保障居民全過程參與權(quán)、如何系統(tǒng)性留存地域文脈記憶、如何在物理空間再造中同步植入嵌入式養(yǎng)老、社區(qū)食堂、兒童友好空間等“軟性”公共服務(wù)，將成為評判更新成效的核心標(biāo)尺。

　　2026年開啟的，不是又一波運(yùn)動式拆遷浪潮，而是一場以人的需求為圓心、以安全底線為半徑、以高質(zhì)量發(fā)展為坐標(biāo)的中國城市“內(nèi)涵式生長”新紀(jì)元。

　　轉(zhuǎn)型過程中的階段性調(diào)適在所難免，但其所錨定的方向——更宜居的社區(qū)環(huán)境、更具韌性的城市機(jī)體、更富活力的治理生態(tài)——必將鋪展為中國式現(xiàn)代化城市圖景的嶄新篇章。

　　那么，您所在的住宅是否屬于上述六類重點(diǎn)更新對象？您又如何理解這場正在發(fā)生的、靜水流深的城市進(jìn)化？