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長沙004號地，2025年3月13土拍，成交樓面價5002元/㎡，成交總價約5.71億，底價成交無溢價。

▲地塊概況圖

1.板塊

長沙“主城東進”核心，芙蓉區(qū)“舉全區(qū)之力跨河東進”的主戰(zhàn)場。遠大路城市更新，未來潛力不錯，征拆空間較大，目前屬于長沙板塊發(fā)展的第二梯隊，配套正在投入建設中。周邊城市界面是短板，建材市場、安置小區(qū)較多，短期難改善，大型商業(yè)需駕車，步行不便。

▲板塊位置示意圖

2.地段

雙楊路與東屯路交匯，距瀏陽河風光帶約900米，地鐵6號線隆平水稻博物館站約800米。

▲地段周邊示意圖

綜合配套

1.交通：

地鐵：距地鐵6號線隆平水稻博物館站約800米，7號線汽車東站站約300米（在建），地鐵8號線規(guī)劃中。

主干道：遠大路、人民東路雙軸，雙楊路、東屯路交匯，通達性較好。

公交：105、208路等公交車直達市中心。

2.教育：片區(qū)規(guī)劃26所學校（15小+7中+4九年制），項目小學配套育才東屯小學/育英三小，初中配套一中雙語實驗東校區(qū)。

3.商業(yè)：龍湖芙蓉天街（12萬㎡），萬家麗MALL，瀏陽河婚慶公園，社區(qū)底商滿足日常生活需求。

4.環(huán)境：瀏陽河風光帶約900米，隆平中央公園。

5.產(chǎn)業(yè)：7家上市公司、182家高新技術企業(yè)，高凈值人群相對聚集。

6.醫(yī)療：旺旺醫(yī)院、湘雅二醫(yī)院東院區(qū)（2027年投入使用）。

樓盤規(guī)劃

1.地塊特點：整體項目分A\B\C三塊地，A地塊相當規(guī)模更大，地塊更規(guī)整，目前啟動地塊為A地塊。

2.項目規(guī)模：A地塊占地約20288㎡，容積率3.1，B地塊占地約14499㎡，容積率3.1，C地塊占地約3971㎡，容積率1.6。A地塊總戶數(shù)786戶，車位配比1:0.98，容積率2.95，綠化率35.14%，B\C地塊暫未公示詳細的戶型情況。

3.整體布局：A地塊整體呈圍合式布局，兩棟中心樓棟。共8棟（5棟32-33層高層，3棟16-17層小高層），面積段143-188平，兩梯兩戶純板樓，樓間距35-40米。

整體規(guī)劃布局示意圖

戶型賞析

143㎡高層約254套，占比62%，分布在A1/A2/A5/A6棟；

149㎡小高層約120套，占比29%，分布在A3/A8棟；

188㎡樓王棟約60套，占比9%，分布在A3棟。

▲143㎡戶型布局示意圖

143㎡四房三衛(wèi)，得房約112%（含電梯廳），套內(nèi)約152㎡，南向面寬19.2米，5開間朝南，62,4㎡一體化客餐廳，客廳開間6米，雙套臥+三衛(wèi)全明，采光、通透、實用性拉滿。

▲149㎡戶型布局示意圖

149㎡四房三衛(wèi)，小高層稀缺產(chǎn)品，得房約120%，套內(nèi)約163㎡，5+1開間朝南，南向面寬19.6米，客廳開間6.2米，小高層+超高得房+全明三衛(wèi)+雙套臥，主城區(qū)難得，私梯入戶，梯戶比15:1。

▲188㎡戶型布局示意圖

188㎡四房三衛(wèi)，樓王大平層，得房113%，套內(nèi)約212㎡，87㎡一體化客餐廳，12.7米270°環(huán)幕客廳視野，約8*6.2米超大主臥套房，終極改善，尺度奢華。

5.建筑立面

建筑立面中規(guī)中矩，無特別亮點，大面積玻璃+真石漆，現(xiàn)代公建化立面。

▲建筑立面效果圖

6.園林空間

園林核心定位與指標

核心理念：遵循“一進府門、二進穿庭、三進登堂”傳統(tǒng)禮序，融合湘江水脈、麓山文脈；A地塊以水潤芙蓉為主題，設五大景觀組團；整體提出“芙蓉三境、風雅雙軸、森居九園”的架構；綠化率35.14%，容積率2.95（改善盤常規(guī)水平）。

空間基底：A地塊為8棟純板樓圍合布局，形成中央大花園+組團小庭院的層級；大門總寬約70米、門頭高9.5米，前坪廣場+中庭水景構成強儀式入口；地下地上雙精裝大堂銜接園林與樓棟。

▲中庭水景效果圖

▲主入口效果圖

歸家動線與空間層級（五重禮序）

一進——酒店式落客大門：約70米寬門庭，暖色石材+流線金屬挑檐，兩側水景與名貴喬木；

二進——社區(qū)大堂+芙蓉水院：200㎡鏡面水景，漢白玉芙蓉雕塑，精品喬木列植，形成視覺焦點；

三進——中心花園（浮游沐光）：陽光草坪 + 林下卡座，可做露天劇場 / 露營，連接各功能組團；

四進——組團花園：淺水冒險樂園、森氧律動、茶歇花園，分齡分區(qū)，步移景異；

五進——入戶大堂/架空層泛會所：地面精裝大堂 + 地下星空頂車庫，4 米 + 層高架空層無縫銜接戶外。

▲中庭園林展示實景圖

▲架空層實景圖

▲單元入戶實景圖

7.開發(fā)商

長沙中交芙蓉城市更新投資有限公司（中交投資+芙蓉城投），國央企，交付風險較低，項目周期較長。

8.物業(yè)管理

中交城市運營管理有限公司提供物業(yè)服務，整體屬于央企背景、改善定位，物業(yè)費2.66元/㎡·月，中等水平服務體系的完整性需交付后業(yè)主口碑驗證，目前已交付樓盤的中交物業(yè)相對一般。

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