今年一季度，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)交易表現(xiàn)積極，尤其是一些低總價(jià)的“老破小”房源，依然成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，“租售比”這一概念也頻頻被提及。系統(tǒng)理解這一指標(biāo)，有助于更理性地看待當(dāng)前二手房的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本報(bào)告基于公開信息和數(shù)據(jù)，聚焦北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、重慶、武漢等核心城市的“老破小”房源（主要指主城區(qū)房齡較老的小戶型住宅），并從購(gòu)房策略等角度進(jìn)行分析，以幫助更好理解當(dāng)前市場(chǎng)。

一

現(xiàn)象綜述：個(gè)體理性與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖的共振

近期，以上海、成都、南京等為代表的核心城市，“老破小”二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的階段性回溫，低總價(jià)房源成交占比顯著提升。以上海為例，二手房單日網(wǎng)簽量一度突破1324套，刷新近一年紀(jì)錄，其中200萬元以內(nèi)房源成交占比達(dá)50%，300萬元以內(nèi)占比達(dá)70%。在成都，也出現(xiàn)某投資者以5%的租售比標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)入8套老破小的消息。

在討論老破小時(shí)，有一個(gè)誤區(qū)需要厘清。以上海為例，由于房?jī)r(jià)整體回調(diào)，現(xiàn)在300萬元總價(jià)的房子，可能相當(dāng)于過去的500萬元。如果從500萬元的視角看，將其簡(jiǎn)單歸類為“老破小”并不完全準(zhǔn)確。更合適的說法，或許應(yīng)是“低總價(jià)二手房”。本報(bào)告為便于分析，仍沿用“老破小”這一表述，但需說明的是，部分房源的實(shí)際品質(zhì)可能已優(yōu)于傳統(tǒng)認(rèn)知中的老破小。

從成交情況來看，這一輪回溫并非偶然，而是多重因素共同作用的結(jié)果：房?jī)r(jià)已回落至2015年左右水平，首付比例下調(diào)至15%，房貸利率處于歷史低位，地方政府收儲(chǔ)政策也對(duì)市場(chǎng)信心形成提振。同時(shí)，房?jī)r(jià)止跌或上漲預(yù)期開始形成，掛牌量最大的壓力期已逐步過去。在這一過程中，租售比開始超越無風(fēng)險(xiǎn)收益率，房產(chǎn)作為生息資產(chǎn)的配置價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，也成為本輪二手房交易中被廣泛討論的核心指標(biāo)。

二

核心驅(qū)動(dòng)：租售比與無風(fēng)險(xiǎn)收益率的跨資產(chǎn)對(duì)比

當(dāng)前“老破小”行情的核心邏輯，是資產(chǎn)定價(jià)向“現(xiàn)金流”的回歸。在低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優(yōu)于其他理財(cái)產(chǎn)品，成為衡量投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。以下為重點(diǎn)城市“老破小”租售比與理財(cái)產(chǎn)品收益率的對(duì)比表。需說明的是，相關(guān)數(shù)據(jù)均為個(gè)案，具體租售比需結(jié)合不同小區(qū)實(shí)際情況分析。部分城市如成都曾出現(xiàn)7.4%的個(gè)案，屬于個(gè)別現(xiàn)象。本報(bào)告中租售比的公式為：租售比=（月租金×12）/房屋總價(jià)。

整體來看，租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。8個(gè)城市平均租售比為2.67%，明顯高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國(guó)債收益率以及2.0%的3年期大額存單利率。同時(shí)，與3.06%的房貸利率相比，也已基本持平。考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對(duì)于偏好人民幣資產(chǎn)、看重區(qū)位價(jià)值的投資者而言，老破小已具備一定的類固收屬性。

從城市來看，多數(shù)城市的租售比已超過2%，部分案例甚至已實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的臨界突破。以上海為例，近期租售比成為市場(chǎng)熱議話題，以下是相關(guān)小區(qū)的個(gè)案表現(xiàn)：

從表中可見，目前上海市區(qū)“老破小”相關(guān)個(gè)案的租售比普遍在2.3%到3.1%之間。在低利率環(huán)境下，這一收益率不僅遠(yuǎn)高于1年期國(guó)債收益率，也已跑贏多數(shù)銀行理財(cái)。這也正是為何盡管房源老舊，仍能吸引購(gòu)房者入場(chǎng)的原因，即月供和租金差不多了。

三

風(fēng)險(xiǎn)提示：投資“老破小”的注意事項(xiàng)

當(dāng)前購(gòu)房者心態(tài)已發(fā)生積極轉(zhuǎn)變，租售比逐漸取代房?jī)r(jià)漲跌幅，成為衡量資產(chǎn)價(jià)值和入市決策的重要標(biāo)尺。上海部分小戶型租金收益率已超過無風(fēng)險(xiǎn)收益率，這是一個(gè)值得關(guān)注的市場(chǎng)信號(hào)，也反映出房地產(chǎn)交易活躍度提升的積極趨勢(shì)。

然而，這種“現(xiàn)金流游戲”高度依賴多重前提：滿租無空置、租金持續(xù)上漲、月供固定不變、無大額維修稅費(fèi)、政策環(huán)境穩(wěn)定、出租房屋的時(shí)間成本低?，F(xiàn)實(shí)中，僅空置期、翻新成本、稅費(fèi)等因素就可能顯著侵蝕實(shí)際收益。據(jù)此，盡管租售比數(shù)據(jù)具有一定吸引力，但投資老破小仍需警惕以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：部分房齡超過30年的老房子，銀行可能拒貸，買家只能全款購(gòu)買，接盤群體有限。成交周期普遍較長(zhǎng)，部分房源掛牌一年仍無人問津，若急于變現(xiàn)，往往只能大幅降價(jià)。

2、房?jī)r(jià)下跌侵蝕本金風(fēng)險(xiǎn)：過去老破小能隨大盤上漲，但在市場(chǎng)深度分化的當(dāng)下，無配套紅利、無學(xué)區(qū)加持的房源，房?jī)r(jià)仍面臨壓力。即便租金帶來現(xiàn)金流，若房產(chǎn)總市值每年下跌5%，租金收益也難以覆蓋跌幅，看似賺了租金，實(shí)則虧了本金。隨著次新房、高品質(zhì)新房陸續(xù)入市，老破小的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將面臨挑戰(zhàn)。

3、租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前討論的租售比，建立在預(yù)期租金收益之上。但租金水平受人口流動(dòng)、就業(yè)形勢(shì)、租賃需求等多重因素影響，未來未必穩(wěn)定。隨著保租房等房源入市，部分地區(qū)租金已出現(xiàn)下調(diào)跡象，需理性看待租售比的可持續(xù)性。

4、城市更新轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)：城市更新確實(shí)為老破小帶來一定想象空間，但拆遷改造并非板上釘釘。征詢未通過、資金不到位等情況都可能導(dǎo)致計(jì)劃落空。購(gòu)房者更多應(yīng)從自住和宜居角度出發(fā)，而非盲目押注拆遷紅利。

四

結(jié)論與展望

“老破小”的此輪行情，本質(zhì)上是資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過深度回調(diào)后，與低利率環(huán)境達(dá)成的一種新均衡。這也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已進(jìn)入尾聲，購(gòu)房性價(jià)比明顯提升。租售比取代房?jī)r(jià)漲跌幅，成為衡量資產(chǎn)價(jià)值的重要標(biāo)尺，但這并不意味著要從金融投資的角度去理解，更多還是要回歸宜居優(yōu)居、滿足實(shí)際居住需求的本意。近期市場(chǎng)上出現(xiàn)的“一口氣買幾套”的說法，若屬個(gè)人自有資金，無可厚非；但若涉及經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等資金，則需引起警惕?？傮w而言，應(yīng)樹立正確的置業(yè)觀念，促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)更穩(wěn)、更健康地發(fā)展。

從購(gòu)房角度看，追求高租售比的購(gòu)房者，可關(guān)注核心城市主城區(qū)，這些區(qū)域經(jīng)過價(jià)格調(diào)整，性價(jià)比已逐步顯現(xiàn)。當(dāng)然，具體到房源選擇上，建議避開房齡超30年、無改造計(jì)劃、硬傷明顯的“真破小”。真正優(yōu)質(zhì)的“老破小”，往往是那些地段好、結(jié)構(gòu)穩(wěn)、有望煥新的“潛力股”。若難以抉擇，不妨回歸住房的基本功能：優(yōu)先選擇板樓、明廚明衛(wèi)、南北通透的戶型，同時(shí)關(guān)注是否具備電梯或加裝電梯條件。這類房源，終究更具長(zhǎng)期居住價(jià)值。

文章來源:克而瑞