3月27日，澐啟濱江第四批次開盤，當(dāng)日去化超90%。

澐啟濱江項(xiàng)目從2025年11月29日算起，四個(gè)月，售492套，賣出108億，拔得行業(yè)頭籌。

成績(jī)單夠亮眼，但比數(shù)字本身更值得聊的，是藏在背后的邏輯

108億除以492套，套均大約2195萬(wàn)。這個(gè)數(shù)字很有意思——它說(shuō)明澐啟濱江接收到的并不是某一個(gè)極窄的客群，而是把上海高凈值改善市場(chǎng)的腰部力量整個(gè)兜住了。

項(xiàng)目用125㎡、總價(jià)1500萬(wàn)級(jí)的戶型做走量基盤，再用235㎡甚至更大的戶型往上拉，產(chǎn)品梯度鋪得很開，從城市精英的首次改善到頂級(jí)藏家的置業(yè)，每一層需求都有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品接住。

這種"寬口徑、深縱深"的打法，是它能在四個(gè)月內(nèi)跑出近500套成交量的關(guān)鍵——光靠塔尖客戶，撐不起這個(gè)數(shù)字。

再說(shuō)地段，后灘這幾年講的其實(shí)是一個(gè)"接棒"的故事。

前灘把浦東濱江住宅的天花板撬開了，但供應(yīng)也見底了，后灘剛好接住這波外溢，再疊加自身配套逐步落地的節(jié)奏，時(shí)機(jī)踩得很準(zhǔn)。

澐啟濱江卡在后灘九宮格正心、距黃浦江約300米的位置，既保證了一線江景的資源占有，又沒(méi)有貼江太近帶來(lái)的潮濕和噪音問(wèn)題，這個(gè)選址本身就很講究。

在上海內(nèi)環(huán)濱江，能拿出25萬(wàn)方體量、還帶一線江景的純住宅用地，以后大概率不會(huì)再有了。

這種稀缺性不需要誰(shuí)來(lái)背書，市場(chǎng)自己會(huì)定價(jià)。

地段給了骨架，產(chǎn)品填的是血肉。

125平方米"靈感江潮"，整盤的流量擔(dān)當(dāng)。1500萬(wàn)級(jí)總價(jià)，后灘門檻最低的入場(chǎng)券。戶型塞進(jìn)了超級(jí)定制、超級(jí)邊廳、超變X空間、超配收納四套體系，小面積硬是做出了大彈性。

買這款的人畫像很清楚：手里有子彈，想卡位核心板塊，但還沒(méi)到一步到位買大平層的時(shí)候。對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這批客戶不只是走量工具，更是未來(lái)內(nèi)部置換升級(jí)的種子。

185㎡的"GARDEN園境主座"系列，卡在入門改善和高端改善之間那個(gè)最舒服的位置。全景環(huán)幕視野把江景和園林同時(shí)收進(jìn)來(lái)，空間方正通透，采光和視野都拉得比較滿。

家里已經(jīng)有一套房、家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)了、想把居住品質(zhì)整體提一檔的人，185這個(gè)面積段基本不用糾結(jié)——夠住、體面、不冗余。

235㎡的"KING央景王座"系列是目前已推售產(chǎn)品中的旗艦。

這款戶型做了32.5度的建筑偏轉(zhuǎn)，目的很明確——把黃浦江約2公里的江景弧線盡可能多地收進(jìn)客廳主視野，形成一個(gè)IMAX級(jí)的巨幕江廳效果。

大面寬瞰江設(shè)計(jì)搭配對(duì)私密性和動(dòng)線的精細(xì)規(guī)劃，在"看得見排場(chǎng)"和"住得了日常"之間找到了平衡點(diǎn)。

這是整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品辨識(shí)度最高的一款，也是品牌敘事的核心載體——"上海首個(gè)濱江32.5度央景王座"這個(gè)標(biāo)簽，本身就自帶傳播力。

226-510㎡壓軸系列（即將入市），則是對(duì)產(chǎn)品天花板的進(jìn)一步抬升。

從目前釋放的信息來(lái)看，部分戶型配置了16.3㎡的獨(dú)立廚房、8米寬的餐客廳連接L型環(huán)幕江景陽(yáng)臺(tái)，主臥套房帶全景落地窗與觀景衛(wèi)浴。

這些數(shù)據(jù)指向的客群沒(méi)有任何模糊空間：對(duì)空間尺度有極致要求、社交宴請(qǐng)場(chǎng)景高頻、且不愿意在居家私密性上做任何妥協(xié)的頂級(jí)買家。這批產(chǎn)品的去化表現(xiàn)，直接決定后灘頂豪市場(chǎng)的真實(shí)縱深到底有多深。

四條線從1500萬(wàn)級(jí)排到億級(jí)，走量的底盤穩(wěn)住了，拉升貨值的空間也留出來(lái)了。產(chǎn)品排布本身就是一盤算得很細(xì)的棋。

四批四開、批批高去化，節(jié)奏感確實(shí)漂亮，但這里面操盤策略的功勞不能忽視。

公開資料顯示，澐啟濱江的開發(fā)主體為上海新霽坊企業(yè)發(fā)展有限公司，法定代表人武賀。股權(quán)結(jié)構(gòu)上，華潤(rùn)置地旗下的上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股90%，上海南房（集團(tuán)）有限公司持股10%。

擇時(shí)、造勢(shì)、提前亮實(shí)景，每一步都卡在點(diǎn)上，操盤團(tuán)隊(duì)的節(jié)奏感和市場(chǎng)嗅覺(jué)是這個(gè)項(xiàng)目能連續(xù)四輪高去化的隱性推手。

分批推售本身就是控制供應(yīng)節(jié)奏、制造緊迫感的經(jīng)典手法，每一批的去化率數(shù)據(jù)天然會(huì)比一次性大量推貨好看。

另外，108億的總銷中有多少是認(rèn)購(gòu)、多少已簽約轉(zhuǎn)化，外界目前沒(méi)有更細(xì)的拆分?jǐn)?shù)據(jù)，這一點(diǎn)值得后續(xù)關(guān)注。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，即便打個(gè)折扣，四個(gè)月破百億在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境里依然是極其硬的成績(jī)。

新政之后，上海樓市整體回暖，但回暖的紅利并不是平均分配的——資金明顯在向核心地段、核心資源的頭部項(xiàng)目集中。

澐啟濱江的熱銷，與其說(shuō)是單個(gè)項(xiàng)目的勝利，不如說(shuō)是當(dāng)前市場(chǎng)"用腳投票"邏輯的縮影：在不確定性依然存在的大環(huán)境下，高凈值人群的購(gòu)買決策越來(lái)越趨向于"確定性資產(chǎn)"，而一線江景、核心區(qū)位、大體量社區(qū)這三樣?xùn)|西疊在一起，恰好構(gòu)成了他們眼中最大的確定性。

接下來(lái)，226到510㎡的壓軸產(chǎn)品即將入市。

這一批才是真正考驗(yàn)市場(chǎng)縱深的試金石——面積段更大、總價(jià)更高、客群更窄，能不能延續(xù)前四批的勢(shì)頭，將直接決定澐啟濱江最終能把這個(gè)百億故事講到什么高度。