曾經(jīng)為了沖刺規(guī)模，沖擊上市搶來(lái)的一些項(xiàng)目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業(yè)的突然轉(zhuǎn)向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

撰文丨熊志

那些趕不走、換不掉的物業(yè)公司，現(xiàn)在居然開始主動(dòng)撂挑子，拋棄小區(qū)和業(yè)主了。

據(jù)報(bào)道，3月30日，湖州安吉恒隆城小區(qū)業(yè)主收到杭州品尚物業(yè)的告知函，后者宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個(gè)月。

類似情況不是個(gè)案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測(cè)到住宅撤場(chǎng)項(xiàng)目案例212個(gè)。

這場(chǎng)突如其來(lái)的撤離潮，并非偶然，而是房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張后遺癥在存量時(shí)代的集中爆發(fā)。

01

物業(yè)公司大規(guī)模撤離，當(dāng)然不是空穴來(lái)風(fēng)，而是有著實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)支撐。

《2024—2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2024年至2025年，全國(guó)TOP50品牌物業(yè)在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場(chǎng)率同比上升37%，住宅項(xiàng)目占比超八成。

這樣的收縮場(chǎng)景，和幾年前物業(yè)行業(yè)的高速擴(kuò)張形成了鮮明對(duì)比。此前，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)，房企旗下的物業(yè)公司，也開啟跑馬圈地模式。

以前寧愿虧錢也要搶項(xiàng)目，現(xiàn)在卻是主動(dòng)撤離一些不賺錢的小區(qū)，為什么？一個(gè)重要因素在于，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物業(yè)服務(wù)，它根本不是獨(dú)立的服務(wù)業(yè)，而是房地產(chǎn)銷售的一種“配套”。

這意味著，一些房企在給物業(yè)服務(wù)定價(jià)時(shí)，不是按照服務(wù)成本計(jì)算，而是將它當(dāng)成營(yíng)銷的籌碼，為了配合賣房，加快去化的速度，會(huì)將物業(yè)費(fèi)壓到很低，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。

問(wèn)題在于，這個(gè)價(jià)格一旦形成，后期幾乎很難調(diào)整，一旦提及漲價(jià)，就會(huì)遭到業(yè)主的激烈反對(duì)。

此前有媒體調(diào)查顯示，全國(guó)超過(guò)80%的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)十年沒有上漲。物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成中，占比最大的基本是人力成本，而過(guò)去這些年來(lái)，人力成本在不斷上漲，就連最低工資標(biāo)準(zhǔn)也上漲了40%左右。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)比較特殊，前期小區(qū)設(shè)施新，維護(hù)成本低，越到中后期，設(shè)施老化，小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)的成本越高，在物業(yè)費(fèi)漲不動(dòng)的前提下，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)隨著時(shí)間推移不斷加大，撂挑子走人，也是及時(shí)止損的一種無(wú)奈選擇了。

02

如果說(shuō)為了賣房是“虧在當(dāng)下”，那么為了上市沖規(guī)模就是“透支未來(lái)”。

物業(yè)公司撤離潮，和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的收縮，其實(shí)是一體兩面。現(xiàn)在的撤離潮，說(shuō)白了，是在給當(dāng)年的瘋狂擴(kuò)張還賬。

前幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，物業(yè)行業(yè)也和地產(chǎn)銷售一樣，進(jìn)入了瘋狂搶地盤的階段。

彼時(shí)，物業(yè)股迎來(lái)上市潮，而資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的估值，有個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的邏輯，看物業(yè)公司的在管面積和增長(zhǎng)速度。

2018年碧桂園服務(wù)上市時(shí)，營(yíng)收只有96億港元，估值卻超過(guò)1200億港元，是母公司碧桂園估值的一半。這種規(guī)模越大、估值越高的邏輯，進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)行業(yè)跑馬圈地。

于是，為了沖擊規(guī)模，搶占資本市場(chǎng)入口，一些房企一邊高周轉(zhuǎn)拿地建房，一邊讓旗下的物業(yè)公司不計(jì)成本擴(kuò)張，以低價(jià)接手了大量“先天不足”的小區(qū)，即便這些小區(qū)有各種的硬傷，如欠費(fèi)多、設(shè)施老化等，接手就等于虧本。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，物業(yè)公司虧本運(yùn)營(yíng)，本身不是問(wèn)題。

一方面，規(guī)�；臄U(kuò)張，有資本市場(chǎng)的彈藥支持；另一方面，物業(yè)公司即便沒有獨(dú)立的造血能力，也沒有上市，它背靠的房企，同樣可以提供“輸血”，用賣房的利潤(rùn)補(bǔ)貼物業(yè)的虧損。

但進(jìn)入行業(yè)下行期，高速擴(kuò)張的隱患就會(huì)暴露出來(lái)。

此前不計(jì)成本接手的小區(qū)，本身就不賺錢，并且隨著房齡增長(zhǎng)，維修養(yǎng)護(hù)成本越來(lái)越高，物業(yè)虧損的壓力越來(lái)越大。與此同時(shí)，新房銷售放緩，房企自身現(xiàn)金流承壓，甚至動(dòng)輒上演暴雷場(chǎng)面，根本無(wú)力繼續(xù)為旗下的物業(yè)公司“輸血”。

于是，擴(kuò)張期形成的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在存量階段，反而變成了巨大的負(fù)擔(dān)。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)500強(qiáng)物業(yè)的平均收繳率已經(jīng)跌到了71%，中小物企甚至跌破50%。這意味著，公司收上來(lái)的錢，可能連保潔和保安的工資都不夠發(fā)。

物業(yè)公司收不上來(lái)錢，服務(wù)質(zhì)量就會(huì)縮水，服務(wù)質(zhì)量縮水，業(yè)主更加不愿意交錢，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

所以，曾經(jīng)為了沖刺規(guī)模，沖擊上市搶來(lái)的一些項(xiàng)目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業(yè)的突然轉(zhuǎn)向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

03

對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，更大的挑戰(zhàn)，其實(shí)還在后面。

中國(guó)的商品房浪潮始于上世紀(jì)90年代，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)住宅中，有大量的小區(qū)，是2000年前后建設(shè)的，這些二三十年左右的小區(qū)，正在陸續(xù)進(jìn)入集中維修期。

電梯故障、外墻脫落、防水層失效，等等，老小區(qū)的問(wèn)題越來(lái)越多，但與此同時(shí)，多數(shù)小區(qū)的公共維修基金并不充裕，而且物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期偏低，無(wú)法覆蓋不斷上漲的養(yǎng)護(hù)支出。

還有一點(diǎn)，前些年房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張，為了將有限的土地資源最大化利用，開發(fā)商紛紛興建高樓，就連四五線城市的住宅，也動(dòng)輒蓋到了三四十層，這種高樓的后期養(yǎng)護(hù)成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的小區(qū)住宅，無(wú)疑進(jìn)一步加劇了物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)壓力。

不管基于何種因素，物業(yè)撤離，往往是小區(qū)與物業(yè)公司的兩敗俱傷，而撤離之后，小區(qū)的處境只會(huì)更加糟糕。

像報(bào)道提到，溫州鹿城區(qū)的龍?jiān)瓷鐓^(qū)，下轄37個(gè)小區(qū)，其中20個(gè)長(zhǎng)期沒有物業(yè)管理，大部分房齡超過(guò)二十年，一度引發(fā)陳年垃圾堆積、區(qū)內(nèi)道路無(wú)人管理、門禁和監(jiān)控系統(tǒng)老舊、車輛無(wú)序停放致剮蹭等問(wèn)題。

因?yàn)闆]人管，社區(qū)干部不得不自己上手，“從修修補(bǔ)補(bǔ)到掏化糞池，什么都干”。但物業(yè)服務(wù)是一個(gè)市場(chǎng)化的領(lǐng)域，政府不可能無(wú)限兜底，也沒有能力替所有小區(qū)兜底。

物業(yè)公司的撤離，只是行業(yè)困局的集中體現(xiàn)，真正的考驗(yàn)是，接下來(lái)如何讓那些集中進(jìn)大修階段的小區(qū)和房子，體面地老去？

不管怎么說(shuō)，過(guò)去物業(yè)依附于地產(chǎn)，靠開發(fā)商補(bǔ)貼、靠規(guī)模沖估值的日子，一去不復(fù)返了。

這場(chǎng)撤離潮，是擴(kuò)張后遺癥的陣痛，其實(shí)也是一次優(yōu)勝劣汰的洗牌。接下來(lái)，物業(yè)必須回歸服務(wù)本位。真正以服務(wù)質(zhì)量贏得業(yè)主認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。