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（來(lái)源：商業(yè)客）

摘要：南國(guó)置業(yè)能否真正實(shí)現(xiàn)從“保殼”到“造血”的跨越，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。

觀點(diǎn)指數(shù)(GDIRI) 4月27日，南國(guó)置業(yè)股份有限公司發(fā)布2025年年度報(bào)告。

年報(bào)顯示，公司全年?duì)I業(yè)收入約11.19億元，同比減少62.33%；歸母凈利潤(rùn)虧損約18.04億元，同比實(shí)現(xiàn)減虧；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)2.35億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)5.93億元，較2024年增長(zhǎng)161.07%，現(xiàn)金流狀況顯著改善。

公司表示，董事會(huì)已審議通過(guò)相關(guān)議案，并向深交所提交了撤銷退市風(fēng)險(xiǎn)警示及其他風(fēng)險(xiǎn)警示的申請(qǐng)。

短期來(lái)看，南國(guó)置業(yè)需聚焦主業(yè)，拓展增量，穩(wěn)步提升盈利能力；長(zhǎng)期而言，其能否突破區(qū)域和品牌瓶頸，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化擴(kuò)張和高質(zhì)量發(fā)展，仍存在不確定性。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成色

回顧企業(yè)的發(fā)展歷程，2014年電建地產(chǎn)取得南國(guó)置業(yè)控股權(quán)，公司借此逐步走出武漢、開(kāi)啟全國(guó)化布局，并從“開(kāi)發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)并舉”的業(yè)務(wù)模式。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，重資產(chǎn)模式顯露短板。2021-2024 年，南國(guó)置業(yè)連續(xù)四年錄得虧損，累計(jì)超50億元，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式難以為繼。

2025年于南國(guó)置業(yè)而言，無(wú)疑是發(fā)展的關(guān)鍵一年。10 月，其完成重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易，以1元對(duì)價(jià)向控股股東中國(guó)電建地產(chǎn)全資子公司上海瀧臨置業(yè)，轉(zhuǎn)讓17項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)資產(chǎn)及負(fù)債，徹底告別深耕多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售業(yè)務(wù)。

重組后，南國(guó)置業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)全面調(diào)整為商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓三大輕資產(chǎn)板塊，定位為電建集團(tuán)運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)保值增值平臺(tái)、城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要承載平臺(tái)，正式開(kāi)啟輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型之路。

從最新的2025年業(yè)績(jī)來(lái)看，其整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)承壓，但輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)占比提升，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)完成重塑，處于轉(zhuǎn)型初期根基尚未穩(wěn)固的階段。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)明顯分化。其中，物業(yè)銷售板塊營(yíng)業(yè)收入6.44億元，同比大幅下滑73.31%，成為業(yè)績(jī)拖累的核心因素。這一表現(xiàn)與2025年國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)持續(xù)低迷密切相關(guān)，全年購(gòu)房需求疲軟、市場(chǎng)去化難度加大，房企普遍收縮開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，行業(yè)整體處于調(diào)整期。

酒店運(yùn)營(yíng)及其他業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模僅0.43億元，同比下滑18.55%，整體體量較小，對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)影響有限。2025年商旅出行、會(huì)展活動(dòng)復(fù)蘇節(jié)奏放緩，酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，入住率與客房均價(jià)承壓，多重因素造成該板塊收入同比收縮。

轉(zhuǎn)型后成為核心業(yè)務(wù)的物業(yè)出租及物業(yè)管理板塊，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.32億元，同比下降14.51%，在三大業(yè)務(wù)中跌幅最小，是公司當(dāng)前最為穩(wěn)固的核心基本盤。

該板塊依托存量商業(yè)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓及基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，具備較強(qiáng)的周期抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但受消費(fèi)復(fù)蘇乏力、商戶經(jīng)營(yíng)壓力上升等因素影響，商業(yè)物業(yè)出租率與租金水平承壓，收入小幅回落。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

就輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看，目前項(xiàng)目規(guī)模最大的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊。截至2025年末，南國(guó)置業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)，在管面積115萬(wàn)平方米，主要聚焦特色街區(qū)、生活圈商業(yè)，形成了差異化的產(chǎn)品定位。

其余板塊規(guī)模相對(duì)較小，合計(jì)總規(guī)模不及商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊依托電建集團(tuán)資源，聚焦產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)，2025年在管項(xiàng)目7個(gè)，管理面積14.47萬(wàn)平方米。

長(zhǎng)租公寓板塊運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目8個(gè)，在運(yùn)營(yíng)規(guī)模2783間，運(yùn)營(yíng)面積約11.4萬(wàn)平方米；物業(yè)管理板塊已拓展物業(yè)管理項(xiàng)目4個(gè)，管理面積25.5萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍處于培育階段，尚未形成規(guī)�；�(yīng)。

商業(yè)業(yè)務(wù)掣肘

從最新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是南國(guó)置業(yè)轉(zhuǎn)型后的核心主業(yè)，也是未來(lái)營(yíng)收與現(xiàn)金流的主要來(lái)源。

但結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該板塊仍面臨多重掣肘。從出租率來(lái)看，南國(guó)置業(yè)旗下18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整體平均出租率為89.35%，相較于市面上主流商管企業(yè)90%以上的出租率，仍有一定差距，反映了公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力仍有較大的提升空間。

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值得肯定的是，仍有部分項(xiàng)目表現(xiàn)較為突出。泛悅匯曇華林作為南國(guó)置業(yè)“文化+商業(yè)”差異化戰(zhàn)略的核心項(xiàng)目，位于武漢擁有600年歷史的曇華林街區(qū)，涵蓋1.2公里街區(qū)及4.5萬(wàn)平方米商業(yè)體。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目2025年入駐商戶超400家，全年?duì)I收突破12億元，客流量達(dá)2400萬(wàn)人次，已成為武漢文旅商業(yè)新地標(biāo)，為其他項(xiàng)目提供了運(yùn)營(yíng)借鑒。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的南國(guó)置業(yè)，仍面臨人才短缺與品牌競(jìng)爭(zhēng)力不足等制約因素。

人才團(tuán)隊(duì)方面，南國(guó)置業(yè)原有團(tuán)隊(duì)以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)人才為主，而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張需要大量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、品牌招商、數(shù)字化管理等專業(yè)人才，人才缺口會(huì)在一定程度上制約業(yè)務(wù)的發(fā)展和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

品牌與項(xiàng)目拓展方面，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目資源競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。在南國(guó)置業(yè)目前主要布局的武漢、成都等城市，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如華潤(rùn)、龍湖、新城等頭部憑借品牌、資金優(yōu)勢(shì)更易獲取優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，給其規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)較大壓力。

同時(shí)，相比萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)，南國(guó)置業(yè)“泛悅”系列品牌知名度偏低，招商時(shí)對(duì)重量級(jí)品牌、首店品牌的吸引力不足，給項(xiàng)目業(yè)態(tài)檔次與租金水平帶來(lái)一定影響。

針對(duì)上述挑戰(zhàn)，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，南國(guó)置業(yè)需立足輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道，一方面，依托控股股東中國(guó)電建的資源優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)拓展電建體系內(nèi)、地方國(guó)資平臺(tái)的商業(yè)項(xiàng)目，以輕資產(chǎn)輸出模式快速擴(kuò)大規(guī)模。

另一方面，加大專業(yè)人才引進(jìn)與培養(yǎng)力度，重點(diǎn)吸納商業(yè)運(yùn)營(yíng)、品牌招商、數(shù)字化管理等領(lǐng)域人才，優(yōu)化管理團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)，彌補(bǔ)轉(zhuǎn)型后的人才缺口。

此外，其還需強(qiáng)化品牌建設(shè)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如加大“泛悅”系列品牌推廣力度，打造差異化品牌標(biāo)簽，提升品牌全國(guó)知名度。同時(shí)，優(yōu)化招商策略，積極引入優(yōu)質(zhì)品牌、首店品牌，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

總體而言，2025年的重大資產(chǎn)重組，幫助南國(guó)置業(yè)成功擺脫退市危機(jī)，實(shí)現(xiàn)了凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正的“保殼”目標(biāo)，其轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向，既契合自身債務(wù)化解的需求，也順應(yīng)了當(dāng)前的行業(yè)趨勢(shì)。

但轉(zhuǎn)型之路并非坦途，公司當(dāng)前仍面臨人才短缺、品牌競(jìng)爭(zhēng)力不足等多重挑戰(zhàn)，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模偏小等問(wèn)題也未得到根本改善。

未來(lái)，南國(guó)置業(yè)能否依托央企資源，深耕輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賽道，真正實(shí)現(xiàn)從“保殼”到“造血”的跨越，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。