文/言叔

“所有背負(fù)房貸、正在償還利息的居民，都應(yīng)享受貸款貼息。”

最近，原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇，這位1998年住房制度改革的核心推動(dòng)者，在最新專訪中拋出了一個(gè)重磅建議：為所有背負(fù)房貸、償還利息的居民提供貸款貼息。

這話說(shuō)得夠直接，也夠狠。

說(shuō)到了很多買房人的心坎上。

01

要知道，現(xiàn)在可不是什么好時(shí)候。

2024年全國(guó)商業(yè)銀行房貸不良率已經(jīng)達(dá)到2.7%，比2023年整整上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市更慘，平均房貸不良率高達(dá)1.9%。

什么概念？

就是每100個(gè)按揭房里，差不多有2套已經(jīng)斷供或者即將斷供。

更嚇人的是，2025年全國(guó)新增斷供房已經(jīng)突破30萬(wàn)套，因斷供被收回的房產(chǎn)總量超過(guò)200萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)40%。

銀行都快被逼成"房產(chǎn)中介"了。

某股份行信貸部人士透露，抵押房產(chǎn)處置周期已經(jīng)從6個(gè)月拉長(zhǎng)到14個(gè)月，為剝離壞賬，銀行不得不通過(guò)批量轉(zhuǎn)讓、線上拍賣等方式折價(jià)拋售，部分房源折價(jià)率甚至達(dá)到30%。

這種"割肉式"處置，說(shuō)白了就是銀行的自救，也是市場(chǎng)擠泡沫的殘酷信號(hào)。

孟曉蘇看不下去了。

他說(shuō)，貸款貼息應(yīng)當(dāng)用于全體有住房抵押貸款和在還款付息的居民，都應(yīng)當(dāng)享受。

光是用于新房貸，有些房子貸款付不起，就會(huì)陸續(xù)進(jìn)入法拍。如果一旦貼息，他就可以有能力支付了。

這話聽(tīng)著簡(jiǎn)單，但背后是1.5億戶房貸家庭的血淚史。

全國(guó)平均月供約1.2萬(wàn)元，一線城市超2萬(wàn)元，房貸支出常占家庭收入七成以上。疊加經(jīng)濟(jì)下行、失業(yè)降薪增多、靈活就業(yè)人口預(yù)計(jì)突破3億等因素，不少家庭在斷供邊緣硬撐。

更慘的是，部分家庭高位購(gòu)房后房產(chǎn)價(jià)值縮水，卻仍需承擔(dān)高額月供，陷入"越還越虧"困境。

法拍房數(shù)量持續(xù)攀升，甚至出現(xiàn)地方法院暫停受理新案件的情況。

這不是危言聳聽(tīng)，而是正在發(fā)生的現(xiàn)實(shí)。

02

孟曉蘇強(qiáng)調(diào)貼息要"全覆蓋"，也是為了避免這種連鎖反應(yīng)。

此前地方貼息政策多針對(duì)新購(gòu)房者，存量家庭無(wú)法享受，最終易造成"斷供家庭、銀行、市場(chǎng)"三輸局面。

說(shuō)到地方貼息，其實(shí)各地已經(jīng)在試水了。

武漢市在2025年9月底發(fā)文明確，在重點(diǎn)區(qū)域以商業(yè)貸款購(gòu)買首套新建商品住房的家庭，可按初始貸款金額的1%獲得利息補(bǔ)貼，單戶最高補(bǔ)貼2萬(wàn)元。

長(zhǎng)春更狠，早在2024年8月就宣布對(duì)使用公積金貸款或商業(yè)貸款購(gòu)買本市主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)新建商品住房的家庭，按初始貸款金額每年給予1%的財(cái)政貼息，最高貼息額度為1萬(wàn)元/年，貼息期限長(zhǎng)達(dá)3年。

南京雨花臺(tái)區(qū)更是玩出了花樣，對(duì)購(gòu)買面積小于90平、90—120平、大于120平的購(gòu)房人最高貼息分別為4萬(wàn)元、3.5萬(wàn)元和3萬(wàn)元。

但這些政策都有個(gè)共同特點(diǎn)：

區(qū)域限定、首套優(yōu)先、額度封頂、期限明確。

說(shuō)白了，就是"新房?jī)?yōu)先"，存量房貸家庭基本享受不到。

孟曉蘇的建議就不一樣了，他直接喊出"一步到位"，就是住房抵押貸款的利息給貼了就行，也不需要貼多久。

等到經(jīng)濟(jì)回暖了，樓市回暖了就不用再貼了，它并不是一個(gè)要永久實(shí)行的政策。

這話說(shuō)得夠硬氣，也夠?qū)嵲凇?/p>

03

那么問(wèn)題來(lái)了，貼息到底能省多少錢？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：

以100萬(wàn)元貸款、30年期等額本息還款、當(dāng)前平均利率3.06%計(jì)算，月供約為3860元，總利息支出約49萬(wàn)元；

若享受1%的貼息，實(shí)際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負(fù)450元，3年貼息期內(nèi)累計(jì)節(jié)省利息約1.62萬(wàn)元。

對(duì)于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬(wàn)元貸款30年期的情況下，月均減負(fù)可達(dá)900元，年節(jié)省利息超1萬(wàn)元。

這可不是小錢，對(duì)于在斷供邊緣掙扎的家庭來(lái)說(shuō)，可能就是救命稻草。

對(duì)銀行而言，貼息政策也不是壞事。

銀行凈息差已經(jīng)持續(xù)收窄，截至2025年三季度末，銀行凈息差平均值已降至1.42%，其中國(guó)有大型銀行凈息差更是低至1.31%。

若通過(guò)直接下調(diào)房貸利率的方式刺激購(gòu)房需求，將進(jìn)一步壓縮銀行的凈息差，加劇盈利壓力。

而"組合拳"的房貸貼息模式，恰恰為破解這一困局提供了可行路徑。

在這一模式下，銀行仍可按照原有利率水平向購(gòu)房者收取利息，購(gòu)房者實(shí)際承擔(dān)的利率與銀行收取利率之間的息差缺口由財(cái)政資金直接予以補(bǔ)貼。

說(shuō)白了，就是財(cái)政出錢，銀行省心，居民得利。

04

當(dāng)然，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。

政策推行的核心難題在于資金來(lái)源，全國(guó)性貼息或每年增加數(shù)百億支出，地方財(cái)政壓力較大。

高政揚(yáng)認(rèn)為，若采用中央與地方共同分擔(dān)的資金模式，由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和樓市狀況差異顯著，相關(guān)影響或?qū)⒊尸F(xiàn)明顯分化。

核心一二線城市房?jī)r(jià)高、新增房貸規(guī)模大，若貼息政策落地，對(duì)應(yīng)的地方貼息分?jǐn)偨痤~自然更高；

而部分三四線城市或人口外流城市，本身土地出讓收入等財(cái)政來(lái)源已縮減，在此背景下仍需擠出資金承擔(dān)貼息，可能進(jìn)一步加劇這些地區(qū)的財(cái)政壓力。

但孟曉蘇的建議本質(zhì)上不是"救樓市"，而是"救家庭"。

調(diào)查顯示，近半數(shù)房貸家庭三年未添新衣，六成取消旅游計(jì)劃，民生壓力亟待緩解。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，貼息僅為緩兵之計(jì)，需推動(dòng)收入與房?jī)r(jià)匹配，讓房貸回歸家庭可承受范圍。

這一呼吁的核心價(jià)值，在于提醒政策制定者看見(jiàn)沉默的還貸人群，筑牢樓市的民生根基。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，這個(gè)建議會(huì)不會(huì)被采納？

在言叔看來(lái)，當(dāng)下房地產(chǎn)的根本問(wèn)題，還是房?jī)r(jià)與收入的不匹配。

當(dāng)一套房子需要掏空六個(gè)錢包、背負(fù)30年貸款才能買得起時(shí)，任何政策都只能是"補(bǔ)丁"。

孟曉蘇的建議，至少讓政策制定者看見(jiàn)了那些在沉默中掙扎的房貸家庭。這1.5億戶家庭，不是冰冷的數(shù)字，而是活生生的人，是經(jīng)濟(jì)的基石，是社會(huì)的穩(wěn)定器。

貼息或許不是最好的解決方案，但在當(dāng)前情況下，可能是最務(wù)實(shí)的選擇。

孟曉蘇的建議，或許就是那個(gè)"不完美但實(shí)用"的方案。

至于能不能落地，什么時(shí)候落地，那就看政策制定者的智慧了。

但有一點(diǎn)可以肯定：1.5億房貸家庭，已經(jīng)等不起了。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。