地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

廣州之后京滬會(huì)跟嗎？

史詩(shī)級(jí)大松綁徹底來(lái)了嗎？

放開限購(gòu)人們會(huì)報(bào)復(fù)性買房嗎？

2023-09-23

以前想盡辦法獲得購(gòu)房門票，現(xiàn)在隨便買買買，給你機(jī)會(huì)你不用。

逼得政策工具箱都直接往天靈蓋上拍了！

昨天，長(zhǎng)沙也終于憋不住了，解除首套房限購(gòu)，成為放開限購(gòu)大軍中的一員。

要知道，長(zhǎng)沙曾可是業(yè)內(nèi)楷模，“調(diào)控模范生”，三年之前，深圳率10人考察隊(duì)前往長(zhǎng)沙交流學(xué)習(xí)調(diào)控政策，隨后深圳給出“長(zhǎng)沙化”的調(diào)控大招——限購(gòu)限售限貸全面開啟，3年落戶+3年社保，徹底打擊了投機(jī)需求。

不止是長(zhǎng)沙，9月以來(lái)，各大城市政策頻出，根本看不過(guò)來(lái)。

長(zhǎng)沙放開限購(gòu)的前一天，政策積極分子廣州也剛剛打響一線城市放松限購(gòu)的一槍！

沒想到之前一線“認(rèn)房不認(rèn)貸”只是開胃前菜，以往牢不可破的一線城市終于撕開了一道口子。

氣氛已經(jīng)到這了

京滬到底會(huì)不會(huì)跟？

廣州局部放開限購(gòu)后，市場(chǎng)氛圍率先發(fā)生三個(gè)變化：

一是，據(jù)說(shuō)許多中介朋友徹夜無(wú)眠。

上一次徹夜無(wú)眠還是在上個(gè)月底。

“這對(duì)我們是特大利好！之前出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸的時(shí)候就盼著能不能調(diào)整限購(gòu)政策，沒想到真的出臺(tái)了。已經(jīng)有不少意向客戶打電話來(lái)咨詢。”政策的力度讓許多中介始料未及。

二是，不少業(yè)主連夜放盤。

貝殼的后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，9月20日18點(diǎn)30分，在該系統(tǒng)掛牌的廣州二手房有173363套，截至9月21日9時(shí)，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)增長(zhǎng)到了174064套。

三是，房企也在加班趕制最新的宣傳文案。

位于番禺區(qū)的 龍湖·御湖境 在海報(bào)里的顯眼位置標(biāo)注：“史詩(shī)級(jí)重磅利好，廣州官宣解除番禺限購(gòu)，增值稅‘五改二’。” 保利領(lǐng)秀海 項(xiàng)目也在朋友圈中宣傳“番禺放開限購(gòu)，請(qǐng)抓住空窗期。僅限今日”。 祈福集團(tuán) 在售的3個(gè)項(xiàng)目位于番禺區(qū)和花都區(qū)，正好是解除限購(gòu)的范圍，83折的優(yōu)惠原本是為國(guó)慶假期準(zhǔn)備的，此次新政一公布，該公司當(dāng)即決定提早推出。

總之，氣氛已經(jīng)渲染起來(lái)了，現(xiàn)在很像當(dāng)初8月底廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，這次廣州放開之后大家又開始蹲京滬。

很快，小作文滿天飛。

有傳言稱北京今晚6點(diǎn)會(huì)出臺(tái)非核心區(qū)限購(gòu)解除政策，但很快不攻自破；

還有消息稱，這個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)在國(guó)慶節(jié)前，同時(shí)還有社保5改2、新房取消限價(jià)各種配套動(dòng)作。

很多人猜測(cè)，京滬會(huì)不會(huì)跟只是時(shí)間的問(wèn)題——北京的通州、昌平、懷柔、順義， 上海臨港、金山、崇明島，深圳的光明、坪山等郊區(qū)，預(yù)計(jì)都會(huì)一步步解除限購(gòu)。

整個(gè)市場(chǎng)上又充滿了想象。

市場(chǎng)進(jìn)入政策“博弈期”

史詩(shī)級(jí)大松綁徹底來(lái)臨

“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，市場(chǎng)在短暫的一波脈沖式上漲后明顯后勁不足。

比如此次著急放開部分區(qū)域限購(gòu)的廣州，新政之后幾天，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，遠(yuǎn)不及京滬。

而在9月前兩周，廣州成交商品住宅面積為26萬(wàn)平方米，和8月同期相比，僅增長(zhǎng)了2.4%?？梢姟罢J(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)施之后，對(duì)廣州房地產(chǎn)銷售刺激有限，即便是在傳統(tǒng)交易旺季9月提振都不多。同時(shí)，京滬市場(chǎng)在短期沖高過(guò)后，現(xiàn)在熱度也出現(xiàn)了明顯回落。

結(jié)合二線城市來(lái)看，史詩(shī)級(jí)大松綁其實(shí)已經(jīng)徹底來(lái)臨。

眼看一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”打出四個(gè)2，二線城市火急火燎地管上了大小王。

9月以來(lái)，取消限購(gòu)的城市名單被不斷拉長(zhǎng)——幾乎所有的核心二線城市都全面放開或局部放開限購(gòu)。

沈陽(yáng)、南京、大連、蘭州、青島、濟(jì)南、福州、鄭州、合肥、無(wú)錫、武漢均全面取消限購(gòu)；蘇州、廈門、天津、杭州、南昌等則局部限購(gòu)，比如杭州、天津依舊保留了核心地段限購(gòu)，蘇州則只放開了120平以上的限購(gòu)。

二線城市之間的政策博弈也在同步發(fā)生。

這次長(zhǎng)沙其實(shí)也是在觀望中搶節(jié)點(diǎn)，要是實(shí)力更強(qiáng)的杭州和總量更大的成都也搶先一步取消，到時(shí)候長(zhǎng)沙只會(huì)連喝湯的機(jī)會(huì)都沒有。

畢竟現(xiàn)在二線幾乎全線放開，你不放松限購(gòu)，資金和人才就跑到其他城市去了。而且長(zhǎng)沙限購(gòu)多年，也就留下一個(gè)好名聲，資金該跑的都跑光了，這次后知后覺算是及時(shí)補(bǔ)救吧。

市場(chǎng)洗牌

光給一張“入場(chǎng)券”還不夠

最近有一張圖很有意思，說(shuō)是2023有四大錯(cuò)覺：

現(xiàn)在，限購(gòu)放開，人們急于驗(yàn)證最后一個(gè)問(wèn)題到底是不是錯(cuò)覺。

地產(chǎn)財(cái)富會(huì)覺得沒必要先下結(jié)論，我們需要搞清楚——這一輪限購(gòu)放開的本質(zhì)究竟是什么？

表面看，是入場(chǎng)券的問(wèn)題，實(shí)際上是整個(gè)池子里流動(dòng)性的問(wèn)題。

限購(gòu)放開是手段，不是目的。

現(xiàn)在已經(jīng)非常明確，限購(gòu)放開后，可以預(yù)估到必將帶來(lái)市場(chǎng)的劇烈洗牌：80%的城市房子金融、教育、醫(yī)療屬性將會(huì)被進(jìn)一步削弱，20%的城市資源將會(huì)迎來(lái)瘋搶，這就是市場(chǎng)的“二八定律”。

很多人會(huì)抓住時(shí)機(jī)，用手上劣質(zhì)資產(chǎn)置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，整個(gè)置換鏈條大概率是這樣的——

三四五六線賣掉手上房子置換二線；

二線城市的賣家以及依附超級(jí)城市生存的特殊區(qū)域，會(huì)趁機(jī)賣掉房子擠進(jìn)資源更好的一線；

一線則會(huì)賣掉放開限購(gòu)區(qū)域的房子，置換更大、更核心區(qū)域的房子。

總之大家會(huì)往更高能級(jí)的城市去夠。

如果按這個(gè)邏輯，整個(gè)池子會(huì)迅速活躍起來(lái)。

但現(xiàn)在三四五六線和二線城市不少冷門板塊，以及依附超級(jí)城市的特殊區(qū)域資產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越差，同時(shí)，這類急于套現(xiàn)的資產(chǎn)很可能會(huì)引發(fā)二手房?jī)r(jià)格踩踏，致使手上資產(chǎn)賣不上好的價(jià)錢，包括市場(chǎng)信心依舊有待提升等等， 種種因素都會(huì)給整個(gè)置換鏈條造成影響。

比如廣州隔壁佛山，去年11月全面取消限購(gòu)，首付比例降至2成，當(dāng)月新房網(wǎng)簽量確實(shí)環(huán)比大漲了67%。 但佛山樓市還沒來(lái)得及開香檳，幾個(gè)月后又進(jìn)了ICU。 這次廣州部分區(qū)域放開限購(gòu)后，佛山購(gòu)買力一定會(huì)加速逃逸到廣州。

尤其是諸如上海周邊的昆山花橋，北京周邊的廊坊燕郊這類特殊區(qū)域，也會(huì)遭受史無(wú)前例的暴擊。

過(guò)去花橋作為環(huán)上海的發(fā)展熱土,承載著上海、絕大外溢需求,也成為不少人上海買房者的跳板和保值升值的首選地。

但現(xiàn)在，如果上海放松限購(gòu)，五大新城的房子可以買，誰(shuí)還買花橋??？三成首付誰(shuí)怕誰(shuí)，加他個(gè)二三十萬(wàn)首付，買總價(jià)大概只多出100個(gè)W的臨港啥的它不香嗎？

所以，整個(gè)市場(chǎng)的玩法就徹底變了—— 低能級(jí)城市價(jià)值會(huì)被進(jìn)一步削弱，而花橋這類區(qū)域過(guò)去積累的價(jià)值將蕩然無(wú)存，整個(gè)流動(dòng)性或?qū)⒚媾R被鎖死的困局。

這個(gè)市場(chǎng)上，有人缺變現(xiàn)的能力，有人缺票子，也有人缺預(yù)期和信心。

現(xiàn)在，政策助力之下，市場(chǎng)正在產(chǎn)生好的化學(xué)反應(yīng)，其中不乏許多持幣待購(gòu)和有置換打算的人群。

接下來(lái)，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，政策工具箱還得該用就用，各種補(bǔ)貼、降稅、保交樓等各類輔助大招還得加大力度，不要停。

但 給一張入場(chǎng)券或者說(shuō)光出政策可能還是不夠的，要想讓整個(gè)池子的水活起來(lái)，重拾被視若黃金的信心，讓大家真正去報(bào)復(fù)性買房，歸根結(jié)底還是來(lái)源于未來(lái)經(jīng)濟(jì)的全面提振。

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