在降息、降準(zhǔn)、降首付的史詩級樓市政策調(diào)整出來兩天后，上海樓市迎來了新政后第一批入市新盤。

熱度并未陽光普照。

沒有觸發(fā)積分的張江金茂府，搖號選房階段再度失去多名客戶。

9月27日，浦東首座“金茂府”—張江金茂府二批次開盤搖號。東方公證處信息顯示，92組客戶參與了搖號選房，相較130組認(rèn)籌客戶少了38組，92組客戶中最終僅60組選了房，當(dāng)日售出房源60套，去化47.6%。

這也意味著，超一半認(rèn)購客戶最終放棄了張江金茂府。

此次浦東金茂府推出房源126套，均價(jià)約為6.7萬/平方米，收獲認(rèn)籌130組，對應(yīng)認(rèn)籌率1.03，距離1.8的入圍比尚有不小的差距，因此未觸發(fā)積分，這130組認(rèn)籌客戶并未堅(jiān)守到最后，92組參與搖號，60組最終選了房。

作為金茂府產(chǎn)品線首進(jìn)浦東的項(xiàng)目，入市以來，圍繞在其身上的爭議一直未停，從更名到大舉分銷，“金茂府”早不再是舊時(shí)模樣。

啟動(dòng)分銷

三個(gè)月前，張江金茂府一批次開盤，彼時(shí)鋪天蓋地的宣傳文案渲染了一系列賣點(diǎn)，“府系3.0產(chǎn)品”“五衡科技系統(tǒng)”“超低能耗建筑”“配備約1800平方米的泳池會(huì)所”……

一片熱鬧中，項(xiàng)目開盤遇冷。

203套房源未觸發(fā)積分制，項(xiàng)目共收到超210組認(rèn)籌，認(rèn)籌率103%；后續(xù)的開盤搖號環(huán)節(jié)中，又有一部分買家選擇退出，認(rèn)購客戶削減至193組，開盤當(dāng)天去化率為95.07%。

實(shí)際的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)其實(shí)更低。

截至9月27日，一批次尚有53套可售，已售150套，相當(dāng)于開盤三個(gè)月了，張江金茂府二期1批次去化率僅為74%。

這樣的銷售情況難言樂觀?；蚴强紤]到這一點(diǎn)，二批次房源入市初始，張江金茂府便啟動(dòng)了分銷，社交平臺上，大量中介人員不斷對外釋放信息“找我看房首訪返傭金3萬至6萬元”。

有中介告訴《國際金融報(bào)》記者，張江金茂府傭金不高，一共是總價(jià)的0.8%，買家和分銷平攤，分別為0.4%，若以650萬元的總價(jià)計(jì)算，則相當(dāng)于合共返傭5.2萬元，雙方分別2.6萬元；也有人給出了更高的比例，即傭金合共0.96%，買家可分得其中的75%，對應(yīng)總價(jià)的0.72%，剩余的則為分銷商所得，同樣以650萬元總價(jià)計(jì)算，傭金合共6.24萬元，買家可得4.68萬元。

但這一比例遭到了業(yè)內(nèi)人士的否認(rèn)，多名上海地產(chǎn)營銷從業(yè)人員告訴記者當(dāng)前上海市場熱度一般，不少項(xiàng)目啟動(dòng)分銷，傭金比例通常在2%-3%。上述營銷人員們直言，張江金茂府位置不理想，銷售難度不小，傭金不會(huì)低。

大舉啟動(dòng)分銷也傳達(dá)出信號——張江金茂府不好賣，作為橫沔玖境·瑞府二期，地段偏僻是其無法忽視的硬傷。

2021年上海第三批集中供地中，金茂與申迪集團(tuán)組成的聯(lián)合體以底價(jià)29.94億元摘得浦東新區(qū)上海國際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元（02PD-0002-01）07-01、08-06城市更新地塊，該地塊也就是后來的橫沔玖境·瑞府。

雖然打著張江旗號，但項(xiàng)目實(shí)際位于浦東周康板塊，距離張江核心區(qū)域10公里左右，近康橋工業(yè)園及迪士尼旅游度假區(qū)，有人調(diào)侃該項(xiàng)目為“能看到在逃公主的上海迪士尼度假區(qū)金茂府”。距離在建的21號線申江南路站約1公里，出行更多依靠自駕。社交平臺上，有人指出，看房時(shí)銷售給了一個(gè)大社區(qū)的概念以及古鎮(zhèn)商業(yè)的總體規(guī)劃，其也坦言周邊商業(yè)整體實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)要十年。

由于地段不佳，張江金茂府改善盤的性質(zhì)也有所減弱，相較板塊內(nèi)競品，性價(jià)比并不算高。

對比同樣有著國資背景的港城集團(tuán)開發(fā)的港城中環(huán)匯·云啟來看，該項(xiàng)目處于張江科學(xué)城核心，在地理位置、周邊配套均優(yōu)于張江金茂府，均價(jià)6.5萬元/平方米，每平方少了2000元。

2022年9月，橫沔玖境·瑞府首開，供應(yīng)159套房源，認(rèn)購率288%，這是項(xiàng)目的高光時(shí)刻；同年12月放出的240套房源，認(rèn)購率暴降至48%；2023年4月供應(yīng)的139套房源，認(rèn)購率147%，未觸發(fā)積分制；后續(xù)6月的194套房源，認(rèn)購率只有91%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，橫沔玖境·瑞府仍有約10套房可售，尚未完全清盤。

不好賣就更名

這種情況下，開發(fā)商將原本規(guī)劃中的二期命名為張江金茂府，試圖貼上“金茂府”招牌以此打動(dòng)市場。

2023年末，金茂+申迪集團(tuán)又摘得橫沔玖境·瑞府旁邊的08-02地塊，容積率同樣為1.6，建筑面積約9.7萬平方米；次年4月，金茂上海官微公告表示，確認(rèn)該地塊推廣案名為張江金茂府。

有看客對此并不買賬，表示張江金茂府血統(tǒng)不“純正”，其直言一期認(rèn)籌時(shí)的宣傳文案都是申迪金茂橫沔玖境，當(dāng)時(shí)銷售給出的規(guī)劃是周邊幾塊地都在其中，只是分批拿地開發(fā)，沒有區(qū)別，“路人眼中就是橫沔一期二期的感覺?！?/p>

爭議不止于此。

二期推廣案名公開后，一期的業(yè)主們坐不住了，“金茂府”所帶來的溢價(jià)能力明顯更強(qiáng)，他們覺得不公平。于是業(yè)主們組織發(fā)起推廣名更改意見征集，截至7月末已有超過95%產(chǎn)權(quán)業(yè)主簽字，申請項(xiàng)目更改推廣名。具體結(jié)果是：

自2024年8月10日起，橫沔玖境07-01地塊推廣名更改為“橫沔玖境·張江金茂府一期北區(qū)”，橫沔玖境08-06地塊更名為“橫沔玖境·張江金茂府一期南區(qū)”。

更名的劇情金茂此前也在上海上演過。

2022年的上海二批次供地中，金茂以約35.29億元、溢價(jià)8.91%的價(jià)格競得普陀桃浦科技智慧城地塊。這塊地后來被打造為普陀景泰府，在2023年三次開盤，合共推出房源589套。

普陀景泰府計(jì)劃入市時(shí)，上海市場熱度尚佳，其卻顯得極為不自信，初始便大舉啟動(dòng)渠道分銷，引發(fā)市場嘩然。重賞之下去化依然不理想，2023年6月加推房源僅取得三成不到的去化后，金茂華東在9月官宣，項(xiàng)目由“景泰府”正式升級為“普陀金茂府”。

打上體系內(nèi)最具影響力的IP后，普陀金茂府依然去化堪憂。當(dāng)年10月第三次推盤，推出房源137套，認(rèn)購率85.4%，可當(dāng)日去化只有36%左右。

截至目前，普陀金茂府仍有295套可售房源，已售總套數(shù)為294套，一年多過去了普陀金茂府還有一半的房源沒賣掉。

記者吳典

編輯孫婉秋