北京一民營(yíng)企業(yè)在訴訟中遭遇“翻燒餅”式判案。

“案件一審勝訴，二審、重審一審在事實(shí)采信、合同效力及對(duì)其未違約認(rèn)定都完全一致的情況下，卻得出與原一審判決截然相反的結(jié)果�！北Ａ_公司控訴稱，其在北京市朝陽區(qū)法院打官司時(shí)，遇到“一案兩判”。

筆者注意到，這起案件曾引起相關(guān)媒體報(bào)道和多位人大代表關(guān)注。不過，糾紛仍未得到解決，當(dāng)事人困在訴訟程序里已達(dá)六年。

糾紛起源可追溯到二十年前。一方是北京保羅集團(tuán)有限公司（下稱“保羅公司”），一家在京經(jīng)營(yíng)超過20年的民企；另一方是紅領(lǐng)巾公園，位于北京朝陽門外八里莊，東四環(huán)路穿園而過。

雙方因紅領(lǐng)巾公園附屬樓的租賃問題陷入爭(zhēng)議。2024年9月25日，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》以“項(xiàng)目爛尾、對(duì)簿公堂，爭(zhēng)議公產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”為題對(duì)這起糾紛進(jìn)行了報(bào)道。

據(jù)報(bào)道，紅領(lǐng)巾公園南門東側(cè)的仁和立大廈，曾爛尾多年。2007年1月，保羅公司與紅領(lǐng)巾公園正式簽署《合作協(xié)議》，約定由保羅公司完成建設(shè)爛尾樓（即仁和立大廈），其可獲得20年經(jīng)營(yíng)權(quán)。每年需繳納250萬元租金及150萬元綠化費(fèi)。租金每五年增加20萬元。

此后，保羅公司為爛尾樓投入1000萬元左右資金，并于2012年完成建設(shè)。項(xiàng)目竣工后，紅領(lǐng)巾公園和保羅公司簽署了一份補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定從2012年7月1日起租。根據(jù)這一約定，租約要在2032年6月底才到期。

2019年，雙方之間的合作突生變故。紅領(lǐng)巾公園向保羅公司發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》，理由是保羅公司違反了合作協(xié)議第二條：在符合國家法律規(guī)定和公園特點(diǎn)的思想教育、青少年特色的正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)開展合作經(jīng)營(yíng)，原則不做他用，更不能非法經(jīng)營(yíng)。

《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的報(bào)道中提到，保羅公司拿到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)后沒有自己經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)租給北京仁和立物業(yè)管理有限公司，后者將仁和立大廈的房屋出租給桔子酒店、同仁堂藥店、旅行社等商戶。

筆者有所疑惑，租用已有七年之久，紅領(lǐng)巾公園為何在“一夜之間”突然發(fā)現(xiàn)案涉大樓被“另作他用”？這是解約的真實(shí)原因嗎？

并不是！

保羅公司負(fù)責(zé)人武慶對(duì)媒體記者說，2019年7月前后，紅領(lǐng)巾公園要求將租金從約1元/平方米/天漲至約4.6元/平方米/天，雙方進(jìn)行了三輪租金談判，最終沒有談妥�！氨Ａ_公司愿意接受上調(diào)租金，但無法接受一次性上漲四倍�！�

此后，紅領(lǐng)巾公園不再接收保羅公司支付的租金，改向仁和立公司直接收取房屋占用費(fèi)。

2019年9月，保羅公司將紅領(lǐng)巾公園訴至法院，要求紅領(lǐng)巾公園繼續(xù)履行合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議；若解除協(xié)議，賠償保羅公司相應(yīng)的損失。

庭審中，紅領(lǐng)巾公園不同意繼續(xù)履約，也不愿意賠償，稱保羅公司改變房屋的使用用途，轉(zhuǎn)租后已經(jīng)獲利上千萬元，不存在任何損失，“紅領(lǐng)巾公園將保留向保羅公司（要求）返還非法獲利的權(quán)利�！�

保羅公司則認(rèn)為，2012年至2019年期間，案涉樓的產(chǎn)權(quán)方——朝陽區(qū)園林綠化局配合商戶辦理工商注冊(cè)登記，說明認(rèn)可了仁和立大廈的商業(yè)和辦公用途；而且，仁和立大廈至今仍維持原來的用途。

2021年10月，北京市朝陽區(qū)法院對(duì)此案作出一審判決：保羅公司勝訴。法院認(rèn)為，雖然合作協(xié)議約定只能用于思想教育和青少年特色等主題方面，但雙方約定內(nèi)容并不具體；而且作為產(chǎn)權(quán)單位，朝陽園林綠化局為商戶辦理工商注冊(cè)出具營(yíng)業(yè)場(chǎng)所證明，客觀上確認(rèn)了房屋的實(shí)際用途。

紅領(lǐng)巾公園不服一審判決，提起上訴。2022年5月，北京市第三中級(jí)法院作出裁定：因此，撤銷原判、發(fā)回重審。筆者注意到，二審的《裁定書》中只簡(jiǎn)單提了一句“一審判決認(rèn)定的基本事實(shí)不清”，并未詳述。

2024年4月，朝陽區(qū)法院重審后，判決保羅公司敗訴。法院認(rèn)為，雖然合作協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，但由于整改政策的出臺(tái)而喪失了繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)可行性，由此不宜按原來約定的期限繼續(xù)強(qiáng)制履行。

法院判決中提到，經(jīng)查，2019年4月間出臺(tái)了涉公園配套用房出租事宜的整改政策，紅領(lǐng)巾公園配套用房被列入整改范圍。

不繼續(xù)履約了，那么，保羅公司所提賠償?shù)脑V求該得到支持吧？朝陽區(qū)法院則稱，雙方租賃合同解除因?yàn)檎恼叩某雠_(tái)所致，保羅公司以紅領(lǐng)巾公園違約為由要求賠償損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

也就是說，讓法院判決“翻燒餅”的是2019年出臺(tái)的整改政策。令人費(fèi)解的是，保羅公司因“被解約”而利益受損，居然不能獲得賠償。這是法律追求的公平和老百姓認(rèn)可的正義嗎？

據(jù)報(bào)道，紅領(lǐng)巾公園南門東西兩側(cè)的附屬樓原本都爛尾，正是保羅公司介入，東側(cè)附屬樓才建設(shè)完工并能投入運(yùn)營(yíng)，西側(cè)附屬樓仍是爛尾樓。

至此，筆者腦海中莫名回顧起“東郭先生和狼”的故事。保羅公司當(dāng)初注資“救活”仁和立大廈，是為了做慈善嗎？

這起糾紛除引得媒體聚焦和報(bào)道外，還引發(fā)多位人大代表關(guān)注。保羅公司向一位全國人大代表寫信求助時(shí)稱，朝陽區(qū)法院在重審此案的過程中，存在“一案兩判”、適用法律錯(cuò)誤的嚴(yán)重問題。目前，該公司已上訴。

據(jù)悉，這位人大代表將自己接到的群眾來信轉(zhuǎn)給最高法，請(qǐng)其依法公正辦理。

筆者注意到，朝陽區(qū)法院重審后改判的依據(jù)主要是《合同法》第一百一十條羅列的“除外”情形，即“法律上或者事實(shí)上不能履行”。

何為“法律上或者事實(shí)上不能履行”？北京市高院一位法官曾在其撰寫的典型案例中專門作了詳細(xì)闡述：法律上不能履行，是指雙方在訂立合同的時(shí)候合同是可以履行的，但在合同實(shí)際履行的時(shí)候，法律和法規(guī)禁止進(jìn)行這樣的履行行為；事實(shí)上不能履行，是指標(biāo)的已客觀不能履行和永久不能履行。

那么，整改政策能算法律層面的“不能履行”情形嗎？筆者的理解，政策不是法律。即便如判決中提到“整改政策”，也要分清其是否屬于國家或地方政府層面出臺(tái)的“禁止性規(guī)定”，如國家對(duì)于學(xué)科培訓(xùn)出臺(tái)的“新規(guī)”。這類“禁止性規(guī)定”會(huì)影響相關(guān)民事合同的繼續(xù)履行。而整改類政策，只是單位或部門決策，顯然非禁令類的法律法規(guī)。

再聚焦此案，事實(shí)層面的“不能履行”，就更難以得出結(jié)論了。因?yàn)�，案涉房屋目前仍保持著原來的商租用途，何談“客觀不能履行和永久不能履行”？

筆者的淺薄認(rèn)知：這不就是簡(jiǎn)單的“漲租不成、單方毀約”情形？當(dāng)然，紅領(lǐng)巾公園“毀約”的背后，有整改政策的倒逼。不過，在司法審判中，法律的效力是不是高于政策的效力？

一起不算復(fù)雜的租賃爭(zhēng)議案件，從起訴立案至今，已經(jīng)過6年審理，尚無定論。這似乎不符合法院系統(tǒng)追求的高質(zhì)效辦案要求。

媒體輿論監(jiān)督與人大代表監(jiān)督疊加，能否讓該案結(jié)果變得更易被各方理解和接受，實(shí)現(xiàn)“案結(jié)事了”？拭目以待！