買之前是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，買之后成了不良資產(chǎn)。

Part.

1

如今的樓市，正在上演一場比《刺客信條》更刺激的大戲——前一年還熱銷甚至搖號的房子，后一年突然就「骨折價清倉」。

開發(fā)商降價的方式也是五花八門——

直接降價、節(jié)點折扣、團購折扣、總經(jīng)理限時折扣、渠道專屬折扣、工抵房、清盤價

據(jù)說某備案價3萬左右的終改項目，現(xiàn)在能給到8折優(yōu)惠；某均價2.5萬+開售的項目，工抵房只要1.7萬起；某2萬+搖號項目，特價房最低1.3萬起……

很多老業(yè)主的房子還沒交付，就憑空多了幾十甚至上百萬的「賬面虧損」，而這些錢是大多數(shù)家庭不吃不喝幾年才能賺回來的，擱誰都得崩潰。

按理來說，不管是汽車、數(shù)碼產(chǎn)品還是服裝，在上市一段時間后都會適當「調(diào)價」。但房子不一樣，消費品降價還能用「早買早享受」安慰自己，但同一個項目同一批房子不管買的早晚，交付時間是一樣的。

首批業(yè)主不但要承受賬面虧損的煎熬，看著后來者用省下來的錢買車和車位。到時候賣二手房，人家的成本還更低，有「砸價」的空間和底氣。同樣的房子，你2.8萬一平買的，我2萬一平買的，我賣2.1萬就能回本，你呢？

買房的時候說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置，還沒交房呢就成了不良資產(chǎn)處置。開發(fā)商在商言商成為「價格刺客」，老業(yè)主也要承受信仰崩塌的至暗時刻。

今天，我們就聊聊這個沉重但是目前很普遍的問題——開發(fā)商，能「背刺」老業(yè)主嗎？

Part.

2

首先，說一下作為一個普通購房者的觀點——不能，至少不應該。

房子是一種「特殊商品」，也是大多數(shù)人這輩子最大的消費品。不過別的消費品都是「花錢找樂子」，但買房對絕大多數(shù)人或家庭來說其實屬于「花錢找罪受」。

買房不但要掏空六個錢包付首付，還要透支未來20到30年的收入還月供。直白點說，就是買房不但要抽掉你已經(jīng)賺到攢到的錢，還要收走你還沒賺到手的錢。

說實話，80前的大多數(shù)中國人骨子里是不太認可「超前消費」的，你讓他們貸款或者分期買稍貴一點的消費品很難，很多人甚至連日常消費都是能省則省，雞蛋漲一毛錢都要斤斤計較。

唯有（給孩子）買房子可以讓他們慷慨解囊，幾萬的定金、幾十上百萬的首付眼都不眨就刷過去，還要在力所能及的范圍內(nèi)幫忙還房貸。

毫不夸張地說，房子是大多數(shù)中國人家庭資產(chǎn)的壓艙石。

過去二三十年年，房子作為“財富儲水池”的投資屬性被強化，而且給了很多人“只漲不跌”的心理預期。央行一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：中國家庭約77%的財富沉淀在房產(chǎn)中。細微的價格波動都有可能會沖擊業(yè)主的安全感，更不用說跳水價、骨折價。

但市場下行周期中，價格波動難以避免，回歸居住屬性的房子也在完成從“投資品”到“消費品”的轉變。這種屬性轉變導致業(yè)主難以接受“賬面財富縮水”，本質(zhì)是對“房產(chǎn)功能認知滯后”的陣痛。

一套300萬級的房子如果降價10%，業(yè)主的家庭資產(chǎn)就要縮水30萬甚至更多，是普通家庭不能承受之痛。

從另一個層面來說，房子還充當了「社會地位的符號」。這句話看似很難理解，但買房尤其是改善房的時候，開發(fā)商都會強調(diào)「圈層」屬性，「以房論階」似乎已經(jīng)是社會通行的潛規(guī)則，房價縮水不但是資產(chǎn)縮水，也意味著圈層滑落。

還有一點其實不太重要，很多人將“買房”視為自己的人生里程碑，房價漲了就是投資有道，房價跳水往小了說是投資失敗，往大了說就是否定了他們的人生選擇，而且沒有后悔藥。

這種"買定離手"的刺激感，讓購房體驗堪比澳門和拉斯維加斯。

而且如果是已經(jīng)交付的房子，有個別業(yè)主割肉離場那可能別的業(yè)主最多吐槽一下說幾句難聽話，畢竟法治社會人家自己的房子想賣多錢賣多錢，誰也管不著。

但如果是在售新房降價的「渣男行徑」，那對早買房的老業(yè)主來說就不啻于晴天霹靂——當初買房的時候你可不是這么說的?。?/strong>所以我們經(jīng)常能看到一些老業(yè)主在售樓部門口進行行為藝術，甚至演變?yōu)楹烷_發(fā)商的沖突或法律糾紛。

Part.

3

不過開發(fā)商也有話說。

從某些層面來說，期房就是“概念房”，和期貨性質(zhì)差不多，所以而當市場風向突變時，開發(fā)商就會果斷自救，開啟"價格跳水模式"。

房企是市場經(jīng)濟的"打工人"，也是價格信號的傳聲筒。前幾年市場上行時，變相漲價或者全款優(yōu)先我們又不是沒見過，所以市場下行時，降價對開發(fā)商來說就像呼吸般自然。

如果不降價就能賣得好，誰不愿意多賺錢呢？一個項目能夠啟動，開發(fā)商要背負巨額貸款和欠款，從開發(fā)貸到供應商墊資再到各種成本都是天文數(shù)字。如果項目去化率過低，再加上融資渠道收緊，每天需要支付的資金成本都會拖死開發(fā)商。

微觀經(jīng)濟學中有一種“邊際成本定價法”——當固定成本已沉淀，降價銷售只要覆蓋可變成本，即可減少虧損并盤活現(xiàn)金流。庫存高企、資金鏈承壓，如果降價能夠盤活銷售和現(xiàn)金流，就能救活項目，避免爛尾風險，也算是一種斷臂求生或者刮骨療毒。

“要臉”還是“要命”？這個選擇題不難做。

實事求是的說，這種“以價換量”的策略客觀上其實保護了更多購房者的權益——相比開發(fā)商資金鏈斷裂導致爛尾，降價至少能保證項目持續(xù)建設。企業(yè)生存是社會責任的前提，開發(fā)商崩盤對老業(yè)主的傷害遠大于價格波動。

有人說：樓市就應該像股市般自由波動，開發(fā)商沒有義務為業(yè)主的資產(chǎn)保值兜底。要是股票跌了你會去找上市公司索賠嗎？購房合同里有"開發(fā)商保留價格調(diào)整權利"，可沒寫著“保證房價只漲不跌”。要有契約精神，也要經(jīng)得起市場波動考驗，購房者享受房價上漲紅利時，也需承擔價格下行的風險——

你不能只在自己受益時愛開發(fā)商。

現(xiàn)實就是在契約自由原則下開發(fā)商降價并不違法，只是對老業(yè)主來說“不合情理”。前幾年，某城市某項目因為降價，業(yè)主將開發(fā)商起訴到法院，最終法院判定開發(fā)商“未違反合同約定?！?/strong>

但是當手握“免死金牌”的開發(fā)商選擇用“背刺”老業(yè)主換取現(xiàn)金流時，其實也是在透支品牌乃至行業(yè)的信用，也是無形中對市場秩序的一種破壞。

老業(yè)主按原價承擔了項目前期的融資成本（包括土地款、建安費等等），而新買家卻享受了“成本攤薄”后的低價，本質(zhì)上是用老業(yè)主的購房款為降價行為“買單”。

這就會造成購房者對市場產(chǎn)生“買漲不買跌”的逆向預期，誰也不想當高價接盤俠，萬一等等還能降呢？當市場陷入“降價→觀望→再降價”的惡性循環(huán)，最終傷害的是這個行業(yè)。

其實當業(yè)主因降價而否定市場規(guī)則時，也是在拒絕承認市場風險的客觀存在。

說實話，房地產(chǎn)市場從來不是非黑即白的戰(zhàn)場。開發(fā)商降價是市場規(guī)律的冰冷投射，老業(yè)主維權是人性訴求的正常表達。

我們既能理解開發(fā)商“斷臂求生”的無奈，也能共情業(yè)主“財富蒸發(fā)”的痛楚。但這就是大勢，不以我們的意志為轉移。

我們也希望樓市健康發(fā)展，這個市場不該是“你死我活”的角斗場，而應是“共生共榮”的生態(tài)圈。

-正文完-

作者 | 止 戈

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉載請聯(lián)系授權

踩盤報告

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| 天谷雅舍 |