來(lái)源：深圳淘房志

近日，南山雙璽三期一套425平超高層以8200萬(wàn)成交，在豪宅圈刷屏。

該小區(qū)同戶型房源在高峰期時(shí)成交總價(jià)高達(dá)1.15億元，如今成交價(jià)直降3300萬(wàn)，刷新該戶型近6年歷史新低。

據(jù)說(shuō)，該業(yè)主在3年前以9500萬(wàn)買入，若是算上稅費(fèi)利息成本，3年虧損超2000萬(wàn)了。

當(dāng)然，即便跌幅巨大，作為南山豪宅，價(jià)格也始終在近20萬(wàn)/平，市場(chǎng)再冷，也不愁賣不出去。

反觀深圳其它豪宅區(qū)，早些年憑借行情+炒作，房?jī)r(jià)異常兇猛，但隨著市場(chǎng)下行，各種弊端暴露，如今跌幅巨大，賣都賣不出去。

據(jù)了解，這些豪宅區(qū)，十幾年前就10萬(wàn)+/平了，現(xiàn)在卻僅幾萬(wàn)/平，不僅沒(méi)漲反而價(jià)值縮水。

本文，就來(lái)看看此前深圳那些風(fēng)光無(wú)限的豪宅區(qū)，到底怎樣了？

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你認(rèn)為這些豪宅區(qū)可以抄底嗎單選

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鹽田華僑城天麓

超10萬(wàn)/平均價(jià)跌至4萬(wàn)/平

深圳鹽田曾經(jīng)也一舉登頂全市均價(jià)最高片區(qū)。

2008年，東部華僑城天麓開(kāi)盤(pán)，單價(jià)7.5萬(wàn)/平直接殺爆全市，每棟別墅總價(jià)在2000-3000萬(wàn)左右。

據(jù)了解，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天收金17億元，3000萬(wàn)的房子一天售罄，2009年銷售金額更是高達(dá)50億元。

且在2009-2010年，華僑城天麓連續(xù)兩年穩(wěn)坐中國(guó)10大豪宅寶座，十分風(fēng)光。

2010年，天麓8區(qū)以12.8萬(wàn)元/㎡的開(kāi)盤(pán)價(jià)創(chuàng)下深圳樓王紀(jì)錄，部分獨(dú)棟別墅單價(jià)甚至高達(dá)19萬(wàn)元/㎡。

當(dāng)時(shí)，南山太古城不過(guò)均價(jià)3.8萬(wàn)/平、中信紅樹(shù)灣也只有6-7萬(wàn)/平。

鹽田的均價(jià)也順勢(shì)突破到4萬(wàn)+/平，也是深圳第一個(gè)4萬(wàn)+房?jī)r(jià)的片區(qū)。

可惜的是，十幾年過(guò)去，南山寶安的豪宅區(qū)早已去到10-30萬(wàn)，而曾經(jīng)力壓群雄的華僑城天麓，最低成交價(jià)已經(jīng)跌到約4萬(wàn)/平。

據(jù)說(shuō)，有位業(yè)主2015年3600萬(wàn)買，2023年2700萬(wàn)賣，8年時(shí)間暴虧900萬(wàn)，這還不算利息稅費(fèi)。

現(xiàn)在的鹽田天麓，法拍房一波接一波，大量別墅荒廢，二手掛牌基本賣不出。

銀湖豪宅片區(qū)

均價(jià)10萬(wàn)/平跌到4萬(wàn)+/平

羅湖作為深圳最早的代名詞，是深圳的來(lái)時(shí)路，也是深圳富人的早期夢(mèng)想。

尤其是羅湖的銀湖片區(qū)，獨(dú)特的地理位置，匯聚了深圳最早一批的富人，也是名副其實(shí)的富人區(qū)。

其房?jī)r(jià)，在十幾年前便達(dá)到了10萬(wàn)一平，一套普通的別墅就要4000-5000萬(wàn)，十分夸張。

可惜的是，隨著市中心的轉(zhuǎn)移，福田、南山豪宅區(qū)崛起，老舊的銀湖別墅區(qū)也在漸漸的被深圳富人拋棄了。

以潤(rùn)唐山莊為例，十幾年前個(gè)個(gè)都在搶，現(xiàn)在房?jī)r(jià)從10萬(wàn)/平的均價(jià)，直接跳水到5.8萬(wàn)/平的掛牌均價(jià)了。

一套194平大平層掛牌單價(jià)僅4.3萬(wàn)/平，總價(jià)850個(gè)，較2010年下跌超50%。

據(jù)成交記錄，現(xiàn)在成交價(jià)最低3.69萬(wàn)一平了。

齊明別墅也是，十幾年前便沖到11萬(wàn)單價(jià)，目前最新成交價(jià)也是跳水到8.2萬(wàn)/平了。

十多年的時(shí)間，房產(chǎn)價(jià)值縮水嚴(yán)重。

銀湖別墅區(qū)的衰敗，一方面配套跟不上，另一方面產(chǎn)業(yè)空心化，高凈值人群持續(xù)外流。

當(dāng)然，還有規(guī)劃，片區(qū)開(kāi)發(fā)導(dǎo)致容積率攀升，高層住宅也直接破壞了別墅區(qū)原有的純粹性。

當(dāng)規(guī)劃失敗，配套滯后、產(chǎn)業(yè)空心化疊加市場(chǎng)下行，即便是有30年富豪圈層底蘊(yùn)，銀湖別墅區(qū)也難以抵擋價(jià)值崩塌的浪潮。

觀瀾湖高爾夫別墅

10萬(wàn)/平均價(jià)跌到4.48萬(wàn)/平

觀瀾湖高爾夫別墅的房?jī)r(jià)變化堪稱深圳樓市的“極端樣本”。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，2015年前后，區(qū)域內(nèi)別墅均價(jià)首次突破10萬(wàn)元/㎡，2022年蔓菲亞區(qū)部分房源單價(jià)更是高達(dá)20萬(wàn)-23萬(wàn)元/㎡。

然而如今，區(qū)域房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)“分層式”下跌，成為投資客的棄兒。

例如核心別墅區(qū)的曼菲亞區(qū)，在法拍房三拍六拍，價(jià)格一降再降，才堪堪有人出手。

其中E1棟別墅，2011年業(yè)主以1.05億元購(gòu)入，可誰(shuí)能想到，十多年過(guò)去，如今評(píng)估價(jià)只有9923.5萬(wàn)元。

歷經(jīng)三次拍賣，最后才以6890.9萬(wàn)元成交，單價(jià)僅4.48萬(wàn)/㎡。

觀瀾湖比佩亞大宅一套437㎡別墅，今年4月以2420萬(wàn)元成交，單價(jià)5.54萬(wàn)元，比2022年掛牌價(jià)還下降38%。

觀瀾湖高爾夫別墅區(qū)的落寞，是市場(chǎng)下行下，缺乏核心資源支撐的市場(chǎng)規(guī)律。

該豪宅區(qū)地段硬傷，配套滯后，只有景觀資源，本身就靠炒作起來(lái)，而當(dāng)熱潮褪去，區(qū)域投資客占比高，自然成為拋售重災(zāi)區(qū)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)二手房掛牌周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，部分房源降價(jià)30%仍難以成交。

鏈家經(jīng)紀(jì)人透露，投資客集中拋售導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求，2025年第一季度觀瀾湖別墅成交量同比下降45%。

尖崗山豪宅區(qū)

均價(jià)從15萬(wàn)/平跌至8.2萬(wàn)/平

深圳尖崗山豪宅區(qū)，這個(gè)曾與深圳灣、香蜜湖齊名的頂豪板塊，如今正經(jīng)歷著令人唏噓的價(jià)值衰敗。

從2015年泰禾以57億天價(jià)拿下地王時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)，到十年后整體掛盤(pán)均價(jià)幾近腰斬的尷尬現(xiàn)狀，這片曾經(jīng)的“山湖豪宅”已陷入“跌麻了”的困局。

尖崗山的房?jī)r(jià)巔峰定格在2015-2021年。

彼時(shí)，泰禾深圳院子地塊樓面價(jià)近8萬(wàn)/㎡時(shí)，片區(qū)房?jī)r(jià)一度飆升至15萬(wàn)/㎡，曦城、中海九號(hào)公館等純別墅區(qū)單價(jià)穩(wěn)定在9-15萬(wàn)/㎡。

然而到2025年，整個(gè)片區(qū)掛盤(pán)均價(jià)已跌至8.2萬(wàn)/㎡，較高峰期跌幅近50%。

值得一提的是，房?jī)r(jià)甚至被西鄉(xiāng)剛需盤(pán)反超，令人唏噓。

尖崗山壹號(hào)花園，有業(yè)主掛盤(pán)單價(jià)從10萬(wàn)/平直降20%至8萬(wàn)/平，136平四房總價(jià)縮水近300萬(wàn)。

如今，作為豪宅區(qū)，片區(qū)樓市“高不成低不就”，十分尷尬。

譬如，豪宅盤(pán)——“復(fù)活”的泰禾院子，2024年以13.8萬(wàn)/平均價(jià)入市，首批63套別墅網(wǎng)傳去化僅70%，單價(jià)21.53萬(wàn)/平的稀缺戶型至今滯銷。

今年曦城一期成交1套，單價(jià)僅10.6萬(wàn)/平。

萬(wàn)科一剛需盤(pán)在2021年開(kāi)盤(pán)時(shí)，棄購(gòu)率就達(dá)35%，95平戶型直接滯銷。

尖崗山的衰落始于規(guī)劃調(diào)整。

2015年后，政府將片區(qū)容積率從1.0提升至3.5，新增保障房用地，并引入萬(wàn)科都會(huì)四季、鳳鳴水岸等剛需盤(pán)，梯戶比高達(dá)2梯7戶，總價(jià)500萬(wàn)即可上車。

這種“高低配”導(dǎo)致片區(qū)陷入兩頭不討好的境地：富人看不上，剛需嫌太貴配套跟不上。