文｜鄧浩志

廣州停頓了近4年的舊城改造工作終于全面鋪開。近期，多個(gè)板塊的補(bǔ)償款已經(jīng)到賬（具體補(bǔ)償金額見下表）。

而被拆遷的幾個(gè)區(qū)域，包括老荔灣、海珠、羅沖圍、三元里等片區(qū)的拆遷戶開始進(jìn)入市場(chǎng)買房，使得部分區(qū)域住房交易量出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，羅沖圍、三元里等區(qū)域5月二手房網(wǎng)簽出現(xiàn)了環(huán)比超過(guò)100%的上漲，很可能與這批拆遷戶入場(chǎng)購(gòu)房有關(guān)。另有統(tǒng)計(jì)顯示，五村七片、楓下、鎮(zhèn)龍西、九樓、金坑銀嶺等城中村改造項(xiàng)目已通過(guò)房票認(rèn)購(gòu)商品房超1000套、面積超10萬(wàn)平方米。這既帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的活躍，也在一定程度上對(duì)沖了近期貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)不確定性對(duì)樓市帶來(lái)的負(fù)面影響。所以，我們看到最近樓市雖然整體仍在筑底階段，但核心城區(qū)無(wú)論是成交量還是成交價(jià)都依然堅(jiān)挺，這很可能與舊改釋放的一大批購(gòu)買力有關(guān)。

這里我談幾點(diǎn)看法：

1、幾乎所有的拆遷戶購(gòu)買力都屬于地緣性客戶，他們通常只考慮原居住區(qū)域3~5公里范圍內(nèi)進(jìn)行置換。無(wú)論買新房還是二手房，基本不會(huì)離原居住地太遠(yuǎn)。所以未來(lái)哪里有拆遷，拆遷區(qū)域周邊的新房和二手房市場(chǎng)肯定會(huì)被強(qiáng)烈?guī)?dòng)。

2、研究顯示，本輪拆遷與過(guò)往的拆遷不同，本輪征拆國(guó)有證的住房面積普遍不大，補(bǔ)償款在200-500萬(wàn)左右，這批客戶多數(shù)買二手房，或者新房當(dāng)中的中小戶型為主。這也解釋了為什么最近荔灣新房中小戶型嚴(yán)重缺貨的情況。

3、拆遷戶購(gòu)買力未來(lái)將成為廣州樓市復(fù)蘇的重要力量，對(duì)市場(chǎng)最終的影響取決于實(shí)際拆遷補(bǔ)償?shù)目傄?guī)模。

要注意兩點(diǎn)：

一是這股購(gòu)買力只能成為推動(dòng)廣州樓市復(fù)蘇的一個(gè)因素，但市場(chǎng)要從根本上獲得復(fù)蘇，還能走出長(zhǎng)期且穩(wěn)健的行情，關(guān)鍵依然取決于經(jīng)濟(jì)狀況、就業(yè)形勢(shì)以及家庭收入的綜合表現(xiàn)；

二是拆改的區(qū)域最終仍會(huì)建設(shè)新的房子，被拆遷戶消化了市場(chǎng)上的存量住房，但誰(shuí)來(lái)消化未來(lái)的增量房子？因此，這又回到了第一個(gè)問(wèn)題，問(wèn)題的核心還是在于經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，控制新增供應(yīng)量，提高新房品質(zhì)同樣也是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

4、在國(guó)家政策強(qiáng)力接連要求推動(dòng)大城市舊改之后，廣州已經(jīng)停滯了近4年的相關(guān)工作得以全面展開，這對(duì)樓市復(fù)蘇、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇都極為有利。而幾年前“禁止大拆大建”的相關(guān)要求也基本失效了。希望未來(lái)的政策更要作長(zhǎng)線考慮，壓制住頻繁干預(yù)市場(chǎng)的沖動(dòng)，盡量堅(jiān)持把屬于市場(chǎng)的還給市場(chǎng)，避免反復(fù)無(wú)常。市場(chǎng)自然會(huì)修復(fù)不合理之處，自然會(huì)將資源進(jìn)行最優(yōu)配置，而且反應(yīng)更快、更準(zhǔn)。