文/十一弟

最近，廈門最大的國企開發(fā)商——建發(fā)股份，在京城有一個頂級豪宅入市——

建發(fā)·海晏。

這個項目位于炙手可熱的海淀區(qū)，價格賣得很貴。

總共推出了15棟樓、403套房，全都是大戶型，最小面積是155平米三居室，最大面積是423平米超大頂層。

在定價策略上，建發(fā)把各個樓棟之間的價格，拉開了不小的差距——

最便宜的一棟樓，銷售均價大約14萬/平米；最貴的一棟樓，銷售均價將近17萬/平米。

海晏的上車門檻，卡在了底層戶型，面積偏小——

單價在12萬/平米以上，總價2000萬起步。

富人的圈子也很尷尬，段位層次相差很大——

花了兩千萬買的豪宅，住在一個小區(qū)里，卻只能墊底，抬頭仰望。

家家戶戶的貧富程度，一目了然，取決于你住在高層，還是底層。

最貴的一套頂層豪宅，俯瞰整個小區(qū)——

建筑面積423平米，單價超過了17.8萬/平米，總價需要將近7600萬。

上海、北京這樣的大城市，從來不缺購買力。

最大的人口紅利，就是從全國各地源源不斷涌入的有錢人。

據(jù)說，在正式開盤之前，海晏在認籌階段就很火爆。

但到底有多火爆，那就是一個秘密了。

前幾天，海晏開盤。

從中介朋友們連夜甩出來的銷售數(shù)據(jù)來看，賣得相當(dāng)火爆——

總價最少2000萬起步的頂級豪宅，一晚上時間，就賣掉了185套，去化率46%，攬金62億。

開盤以后，建發(fā)掛出來了一張鮮紅的慶祝海報。

但它沒有炫耀銷售數(shù)據(jù)，只是一個勁地表示感謝。

看來，海晏的開盤業(yè)績，半遮半掩，又變成了一個秘密。

不過，政府的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)，是不會騙人的。

再過個把月，是熱銷還是注水，很快就會揭曉答案了。

年初，建發(fā)以逾90億的代價，拍下了位于海淀區(qū)的海晏地塊。

當(dāng)時，這塊地起拍價72億，建發(fā)經(jīng)過249輪激烈競價之后，一舉擊退了中海、金茂、中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體、保利、北京城建等一眾國央企開發(fā)商，最終摘牌，溢價率25%。

在北京樓市，海晏地塊是單價地王級別的存在，折合樓面價超過了9.5萬/平米。

這個每平米賣到十幾萬塊錢的頂級豪宅，從拿地到開盤，只用了五個月時間。

過去幾個月里，建發(fā)一直在趕工搶收。

它硬是把頂級豪宅的慢節(jié)奏，干成了剛需盤一樣的快節(jié)奏。

當(dāng)年以高周轉(zhuǎn)著稱的恒大、碧桂園，要是能看到建發(fā)的周轉(zhuǎn)速度，都得低頭喊聲祖師爺。

這是因為建發(fā)拍下海晏地塊的同一天，還有一塊與之毗鄰的姊妹地塊出讓成交。

兩宗姊妹地塊的起拍樓面價，都是7.6萬/平米。

海晏地塊拍賣之前，建發(fā)也報名了這宗姊妹地塊。

但在現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，沒能敵過中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體，遺憾失手。

三家央企聯(lián)合體拍下的這宗姊妹地塊，總價將近92億，溢價率17%，折合樓面價逼近9萬/平米。

錯失這宗姊妹地塊之后，在海晏地塊的競價環(huán)節(jié)，建發(fā)明顯更激進了，勢在必得。

相比另一宗姊妹地塊，建發(fā)拍下海晏地塊的溢價率更高，每平米地價貴了六千多塊錢。

同一個地段內(nèi)，兩個姊妹地塊貼身肉搏，建發(fā)的拿地成本更高，而且是獨立操盤開發(fā)。

都是單價賣到十幾萬的頂級豪宅，搶的是同一批客戶，競爭壓力可想而知。

中鐵置業(yè)+招商+華潤聯(lián)合體，把這宗姊妹地塊也開發(fā)成了一個頂級豪宅——

臻澐。

這個項目拿到預(yù)售證的時間，比海晏還早了一個禮拜。

臻澐的貨量更大，總共推出了14棟樓、521套房。

但在銷售定價上，臻澐要比海晏稍微便宜一些，每平米低了八千塊錢左右。

當(dāng)下的樓市里，有錢人打新豪宅，賭的就是未來的升值空間，開盤價格低一點，將來獲利更大。

低價，也是豪宅廝殺的殺手锏。

臻澐取證已經(jīng)半個月過去了，仍未開盤，還在認籌階段。

據(jù)說，項目認籌也很火爆，第一天就招攬了上百組客戶。

建發(fā)可能是感受到了對手的壓迫感，盡管晚一個禮拜拿到預(yù)售證，但果斷選擇了搶跑。

如果海晏的開盤業(yè)績，真像中介朋友們鼓吹的那樣，一晚上就賣了185套豪宅、銷售額62億，那也不枉建發(fā)的一番小心機了。

海晏開盤以后，這兩天，有人對外放風(fēng)，臻澐打算在開盤價格上做文章——

打折。

據(jù)說，臻澐準備在預(yù)售備案價的基礎(chǔ)上，最低打到86折。

同一個地段內(nèi)，高地價、高房價、獨立操盤，海晏要跟臻澐貼身肉搏、掰手腕。

接下來，就看建發(fā)有多大本事了。

畢竟，90多億的地價，真要賣不動的話，不好交代。

作為廈門最大的國企開發(fā)商、世界五百強企業(yè)，背靠大宗商品貿(mào)易業(yè)務(wù)，每年滾動起來七八千億營收規(guī)模，建發(fā)干房地產(chǎn)，手上根本不差錢。

對建發(fā)而言，最重要的，是把地拿對，房子賣出溢價，項目干出利潤。

去年，建發(fā)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模，大約1565億，行業(yè)排名第七。

它來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入1846億，最后幫股東賺到的凈利潤，只有3億左右。

在同規(guī)模的頭部房企里，建發(fā)的盈利能力，屬于墊底水平。

高達1846億的營收規(guī)模，最后到手凈利潤僅3億出頭，其實已經(jīng)處在盈虧臨界點上。

稍一疏忽，就要陷進虧損了。

建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，劃分了兩個主要平臺——

建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團。

去年，建發(fā)房產(chǎn)營業(yè)收入1496億，給母公司貢獻了20億凈利潤；

聯(lián)發(fā)集團營業(yè)收入361億，反倒給母公司帶來了將近18億虧損。

這樣一來，盈虧相抵，建發(fā)名下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達1846億的營收規(guī)模，最后到手的利潤，只有3億左右。

盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利能力，在去年很拉胯。

但拋開聯(lián)發(fā)集團，在建發(fā)體系內(nèi)，建發(fā)房產(chǎn)還是利潤大戶。

建發(fā)名下的大宗商品業(yè)務(wù)，滾動了龐大的營收規(guī)模，但利潤微薄。

去年，它來自大宗商品業(yè)務(wù)的營業(yè)收入5089億，到手凈利潤35億。

建發(fā)房產(chǎn)的營業(yè)收入1496億，為母公司貢獻了逾20億利潤。

聯(lián)發(fā)集團陷入虧損以后，今年初，建發(fā)已經(jīng)對它進行了大刀闊斧的改造，動了一場大手術(shù)——

連同董事長、總經(jīng)理在內(nèi)的核心管理層換人，以及組織架構(gòu)大調(diào)整。

今年，建發(fā)房產(chǎn)繼續(xù)開動馬力，收縮在北京、上海等大城市，砸了幾百億買地。

到上個月，百強房企拿地榜單上，建發(fā)的拿地金額，超過了201億。

它壓過了保利、中海和華潤，僅次于另一匹央企大黑馬——中建壹品。

今年一開年，建發(fā)就在北京花了逾90億，拍下海晏地塊。

最近，它又在上海砸了將近124億，摘牌了位于虹口北外灘及楊浦新江灣的4幅地塊。

在北京、上海拍下的這兩塊地，無論是總價，還是單價，幾乎都是地王級別，將開發(fā)銷售頂級豪宅。

建發(fā)干房地產(chǎn)，要的是房子賣出高溢價，項目干出大利潤。

拿地王、做豪宅，剛好滿足了它的需要。

現(xiàn)在的樓市，不怕房子賣得貴，看看上海的豪宅行情，賣得越貴，搶得越兇。

單價逼近20萬/平米、總價大幾千萬的頂級豪宅，還得排隊搖號拼運氣，開盤就能一把清。

兜里有錢、手里有購買力的，是豪宅買家，賣不動的滯銷盤，全是剛需。

這年頭，能拯救開發(fā)商的，還得靠有錢人。