作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

6月30日，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在北京望京融科中心現(xiàn)身股東周年會，這是他自2023年融創(chuàng)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，首次親自到場參會。

會場內(nèi)，當(dāng)孫宏斌與行政總裁汪孟德、首席財(cái)務(wù)官高曦步入會議室時(shí)，現(xiàn)場響起掌聲。一位與會者向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》描述："他瘦了，白頭發(fā)多了，但氣色還不錯(cuò)。"

孫宏斌的現(xiàn)身時(shí)機(jī)頗為關(guān)鍵，根據(jù)融創(chuàng)中國最新披露的信息，公司95.5億美元境外債務(wù)重組方案已獲得75%債權(quán)人同意，達(dá)到法定通過標(biāo)準(zhǔn)。香港高等法院定于9月15日召開正式聆訊，若獲批準(zhǔn)，融創(chuàng)境外債務(wù)將基本實(shí)現(xiàn)清零。

這場債務(wù)重組的意義十分特殊，自2022年爆發(fā)流動性危機(jī)以來，孫宏斌率領(lǐng)融創(chuàng)完成了國內(nèi)房企中進(jìn)展最快的債務(wù)處置工作。

境內(nèi)外債務(wù)重組完成后，融創(chuàng)減債總額將超過750億元，這將為仍然身陷囹圄的房企們提供一個(gè)相對成功的自救樣本。

融創(chuàng)境外債務(wù)重組方案設(shè)計(jì)相當(dāng)直接，債權(quán)人必須將所持債權(quán)全部轉(zhuǎn)換為公司股份，沒有其他選擇。

這種"孤注一擲"的方案背后，體現(xiàn)了孫宏斌對融創(chuàng)未來價(jià)值的信心，同時(shí)似乎也反映出境外債權(quán)人缺乏有效的追償手段。

根據(jù)重組安排，債權(quán)人將獲得兩類新的強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券。第一類轉(zhuǎn)股價(jià)格為6.8港元每股，重組生效后可立即轉(zhuǎn)股；第二類轉(zhuǎn)股價(jià)格為3.85港元每股，需等待18至30個(gè)月，總量不超過債權(quán)總額四分之一。

考慮到融創(chuàng)當(dāng)前股價(jià)約1.5港元，這一定價(jià)為債權(quán)人留出了盈利空間，但前提是融創(chuàng)股價(jià)能夠回升。若股價(jià)無法突破轉(zhuǎn)股價(jià)，債權(quán)人轉(zhuǎn)股將直接虧損，債券可能淪為低價(jià)值普通債權(quán)。

孫宏斌同時(shí)推出"股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定計(jì)劃"，確保自己不會因債轉(zhuǎn)股而失去控制權(quán)。具體做法是，債權(quán)人每獲得100美元本金對應(yīng)的新債券，其中23美元對應(yīng)的股份將分配給管理層，且6年內(nèi)不得處置。這一安排將孫宏斌與債權(quán)人的利益深度綁定。

從6月6日公布重組方案到6月20日獲得75%支持率，整個(gè)過程僅用時(shí)兩周。相比其他房企債務(wù)重組的漫長過程，融創(chuàng)的推進(jìn)速度顯著更快。

總之，如果境外債務(wù)重組成功，加上年初完成的154億元境內(nèi)債務(wù)重組，融創(chuàng)整體減債金額將達(dá)到750億元規(guī)模。

面對股東詢問未來發(fā)展策略時(shí)，孫宏斌的回答體現(xiàn)出明顯的戰(zhàn)略收縮思路。他表示，融創(chuàng)將不再進(jìn)入過多城市，而是專注于北京、上海、西安、重慶等已有優(yōu)勢的核心一二線城市。

這一調(diào)整有其現(xiàn)實(shí)依據(jù)，融創(chuàng)2021年銷售額接近6000億元，位居行業(yè)前三；2024年降至471.4億元，縮水幅度超過90%。截至今年6月，融創(chuàng)累計(jì)銷售金額約234億元，主要來源均為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的一二線城市項(xiàng)目。

融創(chuàng)在核心城市的幾個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目展現(xiàn)出了較強(qiáng)的市場號召力。上海壹號院項(xiàng)目今年已完成四次開盤，均實(shí)現(xiàn)售罄，累計(jì)銷售超過170億元，成為全國上半年單盤銷售冠軍。北京融創(chuàng)壹號院樣板間開放后兩周內(nèi)認(rèn)購25套，銷售金額9億元。

除自有資金外，融創(chuàng)還通過引入外部機(jī)構(gòu)盤活項(xiàng)目。

中國長城資產(chǎn)向重慶灣項(xiàng)目注資24.76億元，中信金融資產(chǎn)接手北京融創(chuàng)壹號院68.322億元債權(quán)并免除違約金，天津梅江壹號院二期獲得5.5億元央企信托支持。這些合作中融創(chuàng)保留品牌和開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，合作方主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)管。

在資產(chǎn)處置方面，融創(chuàng)管理層透露，公司從去年開始對住宅項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)梳理，采用"一項(xiàng)一策"方式推動項(xiàng)目層面的債務(wù)重組和資產(chǎn)盤活。目前已有多個(gè)項(xiàng)目成功引入資金并化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)重組接近完成，但融創(chuàng)面臨的挑戰(zhàn)并未結(jié)束，孫宏斌必須在有限資源下重建公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

在組織架構(gòu)方面，融創(chuàng)已將原有區(qū)域公司重新劃分為九大區(qū)域加河南公司，縮小管理半徑。

另外，近年來融創(chuàng)通過壓縮人員編制、降低薪酬標(biāo)準(zhǔn)等方式控制成本，但也導(dǎo)致核心人才流失加劇。為穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，融創(chuàng)推出股權(quán)激勵計(jì)劃，向骨干員工分批授予股份作為薪酬補(bǔ)充。

傳統(tǒng)開發(fā)之外的運(yùn)營性業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進(jìn)。2024年，融創(chuàng)文旅和物業(yè)兩大板塊收入合計(jì)超過120億元。孫宏斌在股東會上表示，運(yùn)營業(yè)務(wù)將在未來兩三年實(shí)現(xiàn)較大突破。

外部環(huán)境為融創(chuàng)復(fù)蘇提供了一定支撐。2024年，融創(chuàng)獲得保交樓專項(xiàng)借款、銀行融資及"白名單"支持累計(jì)345億元。今年4月以來，公司還獲得約41億元貸款展期，緩解了短期流動性壓力。

盡管債務(wù)重組進(jìn)展順利，但融創(chuàng)的復(fù)蘇之路仍存在不確定性。當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體需求不足，即便是一二線城市也面臨調(diào)整壓力。對于剛剛走出債務(wù)困境的融創(chuàng)而言，如何在新的市場環(huán)境下證明自己的價(jià)值，將是孫宏斌面臨的最大考驗(yàn)。

當(dāng)有投資者詢問"最困難的時(shí)候是否已經(jīng)過去"時(shí)，孫宏斌給出肯定答案。但是，債務(wù)重組只是第一步，真正的挑戰(zhàn)在于重建市場信心和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

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