不管是拿地榜還是銷(xiāo)售榜，頭部房企的優(yōu)勢(shì)都在擴(kuò)大

文 | 辛?xí)酝?/strong>

編輯 | 余樂(lè)

7月1日，中指研究院公布了1月-6月房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)。整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額繼續(xù)下降，但拿地金額增幅較大。

銷(xiāo)售方面，2025上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。銷(xiāo)售總額超千億元的房企只有四家，較去年同期減少兩家，分別是保利發(fā)展（1452億元）、綠城中國(guó)（1221億元）、中海地產(chǎn)（1201億元）和華潤(rùn)置地（1103）億元。

拿地方面，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額5065.5億元，同比增長(zhǎng)33.3%。其中，拿地金額前十的企業(yè)均過(guò)百億元，占總拿地金額比重的55.3%，相比去年底提高13.9個(gè)百分點(diǎn)。前三名分別是保利發(fā)展（414億元）、中海地產(chǎn)（393億元）和綠城中國(guó)（383億元）。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，2025年上半年，市場(chǎng)正經(jīng)歷從“增量下行”到“品質(zhì)提升”的深度調(diào)整，各環(huán)節(jié)相互作用，共同推動(dòng)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)。

銷(xiāo)售榜：十強(qiáng)企業(yè)席位穩(wěn)定，銷(xiāo)售額同比下降

2025上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比依舊呈下降態(tài)勢(shì)，但降幅較去年同期大幅縮窄，2024年上半年同比下降41.6%。

頭部企業(yè)份額占比仍在提升。上半年，TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額占比為48.7%，較2024年提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

（圖片來(lái)源：中指研究院）

其中，保利發(fā)展已經(jīng)是連續(xù)三年登上房企銷(xiāo)售半年榜的榜首（2022年榜首為碧桂園），中海地產(chǎn)則連續(xù)三年躋身銷(xiāo)售榜前三。不過(guò)這兩家企業(yè)三年來(lái)銷(xiāo)售金額也在逐年下降，帶動(dòng)前十房企銷(xiāo)售總額均值也在下降，較上年同期降低13.2%。

十強(qiáng)企業(yè)的席位與上一年相比幾乎沒(méi)有變化，只有上年排名第10的龍湖跌出榜單，由中國(guó)金茂接替（上年第12）。十強(qiáng)企業(yè)中，只有建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)和中國(guó)金茂的銷(xiāo)售額與去年同期相比有所提升。

有幾家企業(yè)值得注意。綠城中國(guó)的排名一直在攀升，從2022年銷(xiāo)售榜13位，到2023年的第7、2024年的第4，上升到2025年的榜眼位置。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，在多數(shù)房企近幾年?duì)I收起伏不定的狀態(tài)下，綠城中國(guó)營(yíng)收不斷增長(zhǎng)。公司通過(guò)加快銷(xiāo)售回款、控制土儲(chǔ)規(guī)模（2024年新增貨值權(quán)益占比提升至79%）及低成本融資（2024年平均融資成本3.7%，行業(yè)平均融資成本突破6%）持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，凈負(fù)債率從2023年的63.8%下降到2024年的56.6%，財(cái)務(wù)安全性表現(xiàn)亮眼。

此外，綠城中國(guó)近年新增土地儲(chǔ)備大多集中在一二線城市。“高能級(jí)城市+低杠桿”組合逐漸成為綠城的優(yōu)勢(shì)。綠城的精品開(kāi)發(fā)路線也契合當(dāng)下“好房子”的市場(chǎng)需求。

另一個(gè)值得注意的是萬(wàn)科。之前幾年萬(wàn)科在銷(xiāo)售榜上一直占據(jù)前三的位置，今年降至第七位，公司仍面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，正在進(jìn)行陣痛轉(zhuǎn)型。

此前高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式曾是房企擴(kuò)張規(guī)模、提升行業(yè)排名的“密碼”，萬(wàn)科便是其中之一。2018年到2021年，萬(wàn)科每年拿地都超千億元，和碧桂園占據(jù)房企拿地榜的頭兩把交椅。自2022年起，萬(wàn)科開(kāi)始去庫(kù)存進(jìn)程，拿地金額驟減。2025年上半年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額達(dá)到686.6億元，拿地金額只有5億元。

拿地榜：民營(yíng)企業(yè)占比上升，土拍市場(chǎng)兩極分化愈發(fā)明顯

百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比上漲三成以上，除了核心城市“拿地?zé)帷�，還有上一年度低基數(shù)所致。

2024年上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地總額3801億元，同比下降35.8%，主要原因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊釋放程度不高，房企仍然較為謹(jǐn)慎。

隨著2024年5月起各地土拍政策頻出，土地市場(chǎng)回暖，核心城市土拍情緒不斷高漲，杭州、上海住宅用地平均溢價(jià)率有所提升，北京、杭州、成都等成交樓面價(jià)也持續(xù)走高。頭部房企積極拿地增強(qiáng)土地儲(chǔ)備，基本聚焦在重點(diǎn)城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，“地王”頻現(xiàn)。

（圖片來(lái)源：中指研究院）

十強(qiáng)拿地房企變動(dòng)較大，其中第7到第10的中國(guó)金茂、招商蛇口、保利置業(yè)和越秀地產(chǎn)上一年都未進(jìn)入前十。它們?nèi)〈酥薪ㄒ计罚ㄉ夏甑?）、海開(kāi)控股（上年第6）、中建智地（上年第9）和中國(guó)鐵建（上年第10）。

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)位于前三，這三家企業(yè)同樣也領(lǐng)跑銷(xiāo)售榜。

整體來(lái)看，拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主，百?gòu)?qiáng)中73家為央國(guó)企，拿地金額占比達(dá)60%。前十企業(yè)中八家為央國(guó)企，非央國(guó)企只有綠城中國(guó)（混合所有制）和濱江集團(tuán)（民營(yíng)企業(yè)）。

不過(guò)民營(yíng)企業(yè)拿地意愿也在增加。2025年1月-6月上榜的民營(yíng)企業(yè)有25家，比上一年同期增加九家。濱江集團(tuán)依然是民營(yíng)企業(yè)拿地頭部，拿地金額幾乎是上一年的兩倍。

值得一提的是，25家民營(yíng)企業(yè)，杭州企業(yè)有八家，成都企業(yè)有四家，幾乎占據(jù)一半。

2025年上半年，杭州住宅用地累計(jì)出讓金額1160億元，接近2024年全年，領(lǐng)跑全國(guó)。其中濱江集團(tuán)絕大部分拿地都在杭州，拿地金額308億元，位列杭州拿地榜第一，綠城中國(guó)以201億元位居第二。

相比之下，成都土拍出讓金雖然只有440億元，但同比增幅超過(guò)100%，土拍地價(jià)最高跨入“4萬(wàn)+”區(qū)間，上年同期均不超過(guò)2萬(wàn)元。

杭州土拍火熱源于核心區(qū)域地塊不斷釋放，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。但僅在這一座城市就出現(xiàn)了“外冷內(nèi)熱”的局面——外圍區(qū)域地塊遇冷，不少出現(xiàn)底價(jià)成交的情況。成都情況類(lèi)似，75%的溢價(jià)貢獻(xiàn)集中于主城核心地塊。而以上海為代表的一線城市，同樣高溢價(jià)與底價(jià)成交并存，“溫差”效應(yīng)明顯。

盡管百?gòu)?qiáng)房企拿地金額上漲三成，但全國(guó)300城的住宅用地成交面積實(shí)際在縮減。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年上半年300城住宅用地成交面積約2.5億平方米，刷新2010年以來(lái)的上半年最低成交紀(jì)錄。

主要是土拍市場(chǎng)表現(xiàn)明顯分化所致：一二線城市成交建面、成交金額均實(shí)現(xiàn)止跌回升，核心城市核心地塊“地王”不斷；三四線則出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，只有少量地塊保持較好的出讓前景。

整體而言，2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在過(guò)渡期，市場(chǎng)在分化中尋找新平衡。張波認(rèn)為，2025 年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)將在分化中不斷調(diào)整優(yōu)化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，土地市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)加劇，在地產(chǎn)政策指引下，市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，整體繼續(xù)在調(diào)整中尋找平衡。

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