一周前，一位中海高管在內(nèi)部說：

「現(xiàn)在 地產(chǎn)項(xiàng)目少了，大家多多發(fā)光發(fā)熱， 眼光不要老局限在地產(chǎn)�！�

話很含蓄，方向很明確。

難道中海地產(chǎn)又要開始新一輪人才「活水」嗎？

內(nèi)部設(shè)想是，如果一個城市沒拿新地，項(xiàng)目減少，當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)暫時保存，一部分人轉(zhuǎn)移到中海物業(yè)或中海管理。后續(xù)有項(xiàng)目可做，再把團(tuán)隊(duì)召回。

「所謂活水，能流得出去，就能流得回來�！�

受影響的人群，覆蓋了基層一線、各地區(qū)平臺管理崗。

截至目前，中海一些地區(qū)公司的副總，都去了代建平臺中海管理。還有全國上百位一線客服人員，可能要整體轉(zhuǎn)到中海物業(yè)。

23年—25年初，中海地產(chǎn)合并了20多個二線城市，大致如下：

廣佛（廣州+佛山）、西南（云貴+重慶）、西北（新疆+西安）、鄭州（鄭州+太原）、長哈（長春+哈爾濱）、遼寧（沈陽+大連）、天津（天津+石家莊）、深莞（東莞+深圳）、湘贛（長沙+南昌）、福建（廈門+福州）、海珠（珠海+海南）....

伴隨合并，投拓資源向核心城市傾斜，大量人員開始流轉(zhuǎn)。

內(nèi)部聲音說，最近三年，中海個別收縮型地區(qū)公司，流轉(zhuǎn)出去的人數(shù)可能占到當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)三四成。

活水計劃還在繼續(xù)，不過最近有點(diǎn)新變化。

根源是，中海對于投資策略的重點(diǎn)，最近有了一個重大調(diào)整。

「兩條腿走路」

拿地從來都是頭等大事。

據(jù)董小姐獨(dú)家了解，中海地產(chǎn)正在內(nèi)部調(diào)整投資策略。從過去的一線城市投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)�，全國重點(diǎn)把握點(diǎn)狀性的投資機(jī)會�！溉珖家矗顿Y不會再像以前那樣對一線城市強(qiáng)傾斜了�！�

針對合并而來的地區(qū)公司，中海也要求「兩條腿走路」。不管當(dāng)初是誰合并了誰，這類二線城市都要積極拿地。當(dāng)初因?yàn)橐?guī)模萎縮被合并的地區(qū)，現(xiàn)在更要重新考慮結(jié)構(gòu)性機(jī)會，積極入場。

中海在行業(yè)里的利潤標(biāo)簽非常顯著，莫非它提前看到了什么？

董小姐發(fā)現(xiàn)理由有二。

一是，中海內(nèi)部對重倉北京做了一場反思。

過去兩年，中海變身為一家「一線城市有限公司」，2024年，中海地產(chǎn)的半壁江山都是靠一線城市打下來的。

四個一線城市，加上香港的銷售額做到了1640億元，占到全年總銷售額的60%以上。

2024年，中海大部分的地都在一線城市買入。北上廣深的權(quán)益購地金額占比，摸高到了73.5%。

但去年底開始，中海內(nèi)部漸漸意識到，回報表現(xiàn)開始擊穿它們對一線城市的專注。

狀況出現(xiàn)在北京。2024年，中海在北京一口氣拿下4個項(xiàng)目，耗費(fèi)三百多億。

但是，項(xiàng)目開盤后，遭遇去化難題。截至今日，四個項(xiàng)目的銷售效果沒有達(dá)到預(yù)期。

中海地產(chǎn)對北京的拓展由兩家公司負(fù)責(zé)。截至今年上半年，中海北京新城公司銷售指標(biāo)只完成了一半有余，全中海墊底；中海北京公司銷售指標(biāo)完成率也不到八成，內(nèi)部排名同樣位居下游。

這樣的表現(xiàn)，被內(nèi)部視為一次昂貴的投資失誤。

結(jié)論很明確，深耕一線并不等于絕對安全。過去一年多，北京的供地節(jié)奏非常密集，高端需求開始分散。今年二季度開始，北京一些高端項(xiàng)目的開盤去化率都沒到60%。買方市場下，京城的高端客戶，已經(jīng)開始全北京挑房子了。

現(xiàn)在，中海開始重新思考投資安全墊。

二是，敵退我進(jìn)。

過去幾年，二線城市遭遇地產(chǎn)商集體收縮。

今年開始，部分二線城市的性價比地塊，開始涌現(xiàn)，高端需求積壓。

中海內(nèi)部下了一個判斷：「對手疲軟了，這些地方的市場空間緩過來了，中海要重新殺回去，搶占市場份額�！�

這個說法似乎有點(diǎn)冒進(jìn)，畢竟六月以來，全國樓市還在筑底進(jìn)程中。

但是，中海內(nèi)部的邏輯在于，不管是保利集團(tuán)，華潤集團(tuán)，還是招商集團(tuán)，地產(chǎn)只是主業(yè)之一�？墒�，地產(chǎn)是中海絕對主業(yè)，必須老老實(shí)實(shí)干下去。

許多中海的朋友告訴董小姐，這兩年他們合并收縮，精兵簡政，拿地更謹(jǐn)慎。但是，合并不代表撤出。如今，很多二線城市包括省會城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會，已經(jīng)出現(xiàn)。

今年上半年，部分二線城市的新盤去化率相當(dāng)不錯，比如合肥，長沙，武漢，大連、天津等。

市場情緒的回暖，也受益于，一些二線城市開始拿出 壓箱底的 尖貨，爭相甩出優(yōu)質(zhì)地塊，給出更高的價格誠意和設(shè)計空間。

一位中海的朋友說，「從戰(zhàn)略上看，中海過去聚焦的要正常聚焦，但是，其他地方絕不能落下，不能丟了陣地�！�

真是危機(jī)感滿滿。

現(xiàn)在，拿地的范圍開始向更多二線打開，除了曾被合并的地區(qū)，即便是存貨未出清、項(xiàng)目走勢一般的地方，只要有價格合適、位置不錯的好地塊，都可以迅速上會。

核心思路是，透過新項(xiàng)目，來抹平對沖前期虧損的項(xiàng)目。

董小姐問了不少中海的朋友，今年去庫存有什么好辦法？

一些回答具備一致性。

大家說，我們不談?wù)撊齑�，我們只談怎么用新貨掩蓋庫存的問題。

套牢與補(bǔ)倉

據(jù)董小姐了解，中海最新的投資要求大致如下：

大多數(shù)二線城市，項(xiàng)目IRR指標(biāo)不能低于20%。

少數(shù)一線城市，項(xiàng)目IRR指標(biāo)可以下調(diào)到15%以下

做一成一，一事一議 。

不爭取面積規(guī)模，但一定要爭取利潤規(guī)模。

投資要精準(zhǔn)，價值要挖掘透。

一位朋友告訴董小姐，目前中海的整體拿地測算，比過去顆粒度更細(xì)了， 投資上報的材料也更豐富。比如一個城市的年去化量，中海內(nèi)部的貨量結(jié)構(gòu)，地塊價格是否足夠便宜，該地區(qū)的運(yùn)營能力等等。

是否拿地還有一個印象深刻的潛臺詞：團(tuán)隊(duì)要在當(dāng)?shù)匾e淀。

這個說法，讓很多在地團(tuán)隊(duì)看到了新希望。

既然已經(jīng)放開了投資的口子，那么，為了保住飯碗，那就積極拿地吧，工作卷起來。

過去兩年，中海雖然收縮了諸多二線城市，但是，投資、營銷、報建團(tuán)隊(duì)都是硬性的保留項(xiàng)，據(jù)說目的就是為了保留拿地能力。

每個城市就像一只股票，假如中海在一個二線城市套牢了一年，現(xiàn)在有新的預(yù)期和信號，便可以繼續(xù)補(bǔ)倉。

補(bǔ)倉的動力，除了來自供地質(zhì)量的變化，也來自資金儲備。

這段時間，中海開始在南京、北京、上海等地降價走貨，回籠資金。

董小姐打聽了一圈，中海集團(tuán)現(xiàn)在凡開會，最愛強(qiáng)調(diào)的就是讓大家努力賣。月考核很頻繁，一些指標(biāo)比較激進(jìn)，條條框框的要求與標(biāo)準(zhǔn)比以前多了不少。

對于這一波各地的降價申請，集團(tuán)的態(tài)度是委婉的，不過，只要能去化，基本都會給支持。

集團(tuán)內(nèi)部的焦慮在于，2024年，一線城市的玖序系產(chǎn)品撐起了中海地產(chǎn)銷售額的半邊天，25年卻沒有那么多熱銷的高級別產(chǎn)品了，少了諸多「硬通貨」。

因此，必須靠結(jié)構(gòu)性調(diào)價，迅速回籠資金，給拿地補(bǔ)充彈藥。

那么，機(jī)會到底在哪里？

董小姐問了很多地產(chǎn)朋友，有一個答案讓我印象深刻：

「現(xiàn)在沒有絕對的安全城市和安全產(chǎn)品。只有你足夠熟悉當(dāng)?shù)�，能做一個差異化的東西，把之前壓抑的客戶需求轉(zhuǎn)化出來，你才可能獲得結(jié)構(gòu)性機(jī)會�！�

老兵

投資說到底是冷冰冰的策略，董小姐更在乎，投資風(fēng)格、策略的變化給人才的流動帶來什么。

這個問題更扎心，也更有溫度。

房地產(chǎn)公司的核心能力，首先是在起伏的周期中，發(fā)現(xiàn)機(jī)會、錨定機(jī)會的能力。

但是，投資項(xiàng)目的本質(zhì)還是投人。全國捕捉點(diǎn)狀機(jī)會的關(guān)鍵，在于屬地團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、研判、手感與兌現(xiàn)能力。

有個名言說，存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。公司不例外。

只是，過去，中海各地的隊(duì)形調(diào)整并不小，真正了解中海體系的人，流失了一部分。大家各自有看法。比如：

「讓人才流動起來，初心是好的，但是目前沒看見多少回流�！�

「現(xiàn)在中海這個工作強(qiáng)度，要不是已婚已育被拿捏住了，真的熬不住�！�

董小姐打聽了下，中海很多地區(qū)公司都在呼吁內(nèi)部調(diào)崗，對內(nèi)釋放出客研、營銷的崗位，希望中海外地城市的人來支援本地，補(bǔ)充兵力。

不過，大家心態(tài)卻比較復(fù)雜。

除非本地沒活可干，一般都不太愿意申請異地調(diào)配。理由是，這種釋放出崗位的地方，很多都是需要去救火的，疑難雜癥太多。

多種情緒在公司上下發(fā)酵。

中海是地產(chǎn)行業(yè)人才梯隊(duì)堪稱最連續(xù)、穩(wěn)固的房企之一。即便如此， 一些中海的朋友說，現(xiàn)在公司里就有一股風(fēng)氣，上面的人不相信下面的人，下面的人也不仰望上面的人。

我們所能看到的很多地產(chǎn)公司，都已經(jīng)「中老年化」了。很多房企之間的競爭，本質(zhì)是一群75—85年的主力人群在競爭。

大多地產(chǎn)公司的平均年齡都超過30歲，向35歲逼近。各地管理層在75—85年這十年的已是青壯派。下邊的人，以80后居多，95后都在少數(shù)。

表面上看，地產(chǎn)公司都是壯年公司，但從深層次來看，人才已經(jīng)出現(xiàn)了斷層，甚至差了一代人。

行業(yè)需要新人，但過往三年，新人流入有限。地產(chǎn)老人之間，加劇競爭，在一個個密閉的集裝箱里，卷出天際。

一位地產(chǎn)老兵跟董小姐說：

「外部行業(yè)看我們房地產(chǎn)，已經(jīng)覺得日暮西山。結(jié)果，夕陽的余暉之下，一群一群的老兵，還在拿著冷兵器，相互廝殺�！�

未來，這一切會變化么？

你怎么看中海這次的投資調(diào)整？

歡迎留言告訴董小姐。

董小姐微信號missdon0811

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