上周，位于青羊區(qū)中壩的鴻山·翡翠青邸取證，精裝單價(jià)3.6-4.9萬元/㎡，均價(jià)超過4萬元/㎡。

占地約9.8畝，容積率2.0，鴻山在今年1月27日以20900元/㎡的樓面地價(jià)拿下這宗地塊，這一價(jià)格創(chuàng)下了彼時(shí)青羊區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄。半年后，這個(gè)新項(xiàng)目入市，取證價(jià)格幾乎也達(dá)到了青羊區(qū)的天花板價(jià)格。

這個(gè)占地不到10畝，僅94套房的小項(xiàng)目值得買嗎？

鴻山·翡翠青邸項(xiàng)目實(shí)拍圖

熟透的中壩板塊迎新供應(yīng)，

區(qū)域二手房均價(jià)2萬元/㎡

如果要論鴻山·翡翠青邸的板塊，這里屬于青羊區(qū)這些年供應(yīng)的熱門板塊——青羊新城。以地鐵線來看，這里屬于中壩地塊站，而中壩的發(fā)展已經(jīng)超過10年，算是成都三環(huán)外較成熟頗具煙火氣的板塊。

從中壩地鐵站下車，大約步行500米左右就能到達(dá)鴻山翡翠青??；而在它500米的范圍內(nèi)，還分布著青羊萬達(dá)、鵬瑞利青羊廣場(chǎng)、壹方里、中鐵西城新天地等商業(yè)；項(xiàng)目的一街之隔，是成都市第五幼兒園培風(fēng)分園，約500米的距離有成都市同輝國(guó)際學(xué)校和樹德中學(xué)光華校區(qū)等學(xué)校……整體來看，鴻山·翡翠青邸的地塊，是近年來整個(gè)光華新城出讓地塊中位置成熟的一宗。

圍繞鴻山·翡翠青邸，周邊林立著榮盛·花語城、長(zhǎng)虹·和悅府、光華美地、中鐵西城、光華逸家等項(xiàng)目。此前的項(xiàng)目大多有幾個(gè)共同點(diǎn)：戶型小、高密、產(chǎn)品較老，這也催生了區(qū)域內(nèi)大量的換房需求。

從貝殼APP來看，目前區(qū)域內(nèi)多個(gè)小區(qū)的二手房成交單價(jià)在2萬元/㎡左右。

成熟的板塊也帶來了另一劣勢(shì)——板塊的預(yù)期有限：

論教育資源，雖然與蔡橋等項(xiàng)目一樣都屬于青六的學(xué)區(qū)，但對(duì)口的成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)西區(qū)與成都市同輝國(guó)際學(xué)校，在熱度上不及成都市草堂小學(xué)子美校區(qū)與泡桐樹小學(xué)同欣校區(qū)；論商業(yè)資源，這一板塊已完全實(shí)景呈現(xiàn)，生活便利但接地氣；論居住舒適度，這一板塊整體高密，與相鄰的蔡橋板塊的低密形成反差。

青六學(xué)區(qū)劃分情況

不到10畝的小盤入市：

預(yù)售單價(jià)超4萬，還須綁定車位

區(qū)域發(fā)展更早，導(dǎo)致了待開發(fā)土地有限，所以，鴻山這塊土地面臨了很多成熟板塊地塊都有的問題——小地塊。

占地9.8畝，容積率2.0，在這樣一宗地塊上，鴻山·翡翠青邸僅排布了2棟樓，其中1號(hào)樓為16F，有兩個(gè)單元，全部為138㎡戶型；2號(hào)樓為17F，獨(dú)棟獨(dú)單元，全部為140㎡戶型，兩個(gè)戶型均是2T2戶設(shè)計(jì)。整個(gè)小區(qū)共計(jì)94戶，后期物業(yè)為鴻山自持物業(yè)，費(fèi)用為4.5元/㎡/月。

鴻山·翡翠青邸項(xiàng)目沙盤實(shí)拍圖

由于是新規(guī)產(chǎn)品，項(xiàng)目在產(chǎn)品本身比同區(qū)域二手房有一定的優(yōu)勢(shì)：兩個(gè)戶型都做到了四房三衛(wèi)、超100%的得房率、層高3.15米。兩個(gè)戶型都以功能性為主，但在高得房率的加持下，也兼具了舒適度。

鴻山·翡翠青邸項(xiàng)目建面約138㎡&140㎡戶型圖

而在小區(qū)的內(nèi)部空間，部分架空層打造了泛會(huì)所，園林采用大面積水景，但由于土地地幅小，實(shí)際的中庭景觀較為有限。

鴻山·翡翠青邸項(xiàng)目中庭實(shí)拍圖

作為此前的青羊區(qū)“地王”，項(xiàng)目的價(jià)格也位于頭部，目前取證的精裝單價(jià)為3.6-4.9萬元/㎡，據(jù)置業(yè)顧問介紹，實(shí)際售價(jià)會(huì)有一定的優(yōu)惠——1號(hào)樓的均價(jià)在3.6萬元/㎡左右，2號(hào)樓價(jià)格更高，在3.7-3.8萬元/㎡，且每戶需綁定1個(gè)價(jià)格在10-12萬左右的車位。據(jù)置業(yè)顧問介紹，在示范區(qū)開放不到一周后，項(xiàng)目首開賣了26套，但目前，據(jù)透明房產(chǎn)網(wǎng)顯示，鴻山·翡翠青邸的所有房源和地下室車位均處于可售狀態(tài)。

解除限價(jià)時(shí)代，

擅拿小地塊的鴻山面臨考驗(yàn)

毋庸置疑，鴻山·翡翠青邸是目前中壩最成熟的一塊土地。但值得買嗎？

回答這個(gè)問題，需要和鴻山進(jìn)入成都市場(chǎng)后的表現(xiàn)結(jié)合在一起。

在成都主城區(qū)，近幾年，鴻山落地了鴻山·翡翠府、鴻山·翡翠里，分別位于錦江區(qū)和金牛區(qū)，青羊區(qū)的鴻山·翡翠青邸，是其在主城區(qū)獨(dú)立開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目都有幾個(gè)共同特點(diǎn)：1、都是10畝左右的小地塊，2、區(qū)域都很成熟，3、都選擇非常穩(wěn)的改善面積段（143以內(nèi)），并非高改產(chǎn)品。

但不同的是，鴻山開發(fā)的前兩個(gè)項(xiàng)目都位于市中心極核地段，銷售周期恰逢成都市場(chǎng)限價(jià)，周邊新房供應(yīng)稀少，其中還有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持的成份，但類比同期入市項(xiàng)目去化速度仍然較慢，且并無市場(chǎng)熱度。

但現(xiàn)在鴻山·翡翠青邸所在的中壩板塊，位于三環(huán)外，毗鄰目前市場(chǎng)熱度很高的蔡橋板塊。其中，中?！ゅ\叁號(hào)院、中旅·青羊馥棠、建發(fā)·書香云錦這些項(xiàng)目，無論是品牌實(shí)力，還是項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，都更具優(yōu)勢(shì)。可以說，鴻山是第一次與一線品牌開發(fā)商同區(qū)域競(jìng)技。

其次，在成都主城鴻山目前尚無一個(gè)交付案例，加上項(xiàng)目的物業(yè)都是鴻山自持的物業(yè)品牌，尤其住戶數(shù)量較少，后期的物業(yè)服務(wù)同樣尚待考驗(yàn)。

最后，看價(jià)格，雖然以140㎡左右的空間控制了價(jià)格，但實(shí)際達(dá)到3.6萬元/㎡的單價(jià)，也讓新房的總價(jià)來到了500萬左右，如果不是對(duì)于中壩這一區(qū)域有執(zhí)念，這一價(jià)格在全城同面積段中的產(chǎn)品都能選擇。

只有94套房源的鴻山·翡翠青邸，面對(duì)的是整個(gè)中壩大量的改善客群，供應(yīng)體量較小，賣完只是時(shí)間問題。但是對(duì)購(gòu)房者而言，動(dòng)輒500萬的資金成本，建議選房時(shí)結(jié)合自身需求多做考量。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國(guó)

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