根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

　　到今年7月，上海的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)上漲了67個(gè)月。

　　在全國(guó)樓市中成為獨(dú)一檔的存在。

　　圖源網(wǎng)絡(luò)

　　這是不是和跌跌不休的市場(chǎng)氛圍完全不一樣。

　　很多二手房別說漲價(jià)，不是虧本賣就很不容易了。

　　盡管是還在漲價(jià)的新房市場(chǎng)。

　　但是今年的上海新房又有了很大的變化。

　　而且和二 手市場(chǎng)的關(guān)系愈發(fā)不一樣了。

　　新房二手脫離

　　首先要說的就是房?jī)r(jià)關(guān)系，這也是大家最關(guān)心的。

　　先說結(jié)論。

　　新時(shí)期，上海的房?jī)r(jià)正在走出全新的趨勢(shì)，是脫離了歷史規(guī)律的價(jià)格走勢(shì)。

　　魔都財(cái)觀制圖

　　在2016年之前，上海的房?jī)r(jià)是一種螺旋向上的走勢(shì)。

　　新房、二手的價(jià)格互動(dòng)非常緊密。

　　是新房漲，帶動(dòng)二手漲；當(dāng)新房縮量，二手帶動(dòng)新房漲。

　　這一時(shí)期，新房和二手的價(jià)格價(jià)格差異不明顯。

　　產(chǎn)品代際差異導(dǎo)致的價(jià)格差異也不大。

　　老破小能賣上價(jià)格，塔樓也不影響價(jià)格。

　　是一個(gè)供應(yīng)主導(dǎo)的時(shí)期。

　　隨后進(jìn)入上海新房限價(jià)時(shí)代。

　　屬于上海房?jī)r(jià)的“亂紀(jì)元”。

　　新房不讓漲價(jià)，二手卻可以高價(jià)賣。

　　但如今，上海新房?jī)r(jià)格正在脫離二手市場(chǎng)。

　　二手不管市場(chǎng)有多慘，買家砍價(jià)有多兇，新房?jī)r(jià)格仍然一路向上。

　　可以說是新房在補(bǔ)漲。

　　但其實(shí)是市場(chǎng)的分化。

　　從供應(yīng)主導(dǎo)時(shí)代，到需求主導(dǎo)時(shí)代的一次重大分化。

　　二手房一方面要為一二手倒掛時(shí)期的紅利補(bǔ)跌，一方面還要接受市場(chǎng)喜好的分化。

　　新房市場(chǎng)則是聚焦核心，地段好的更好，地段越差市場(chǎng)表現(xiàn)也越差。

　　這種分化在深刻影響當(dāng)下上海樓市。

　　比去年好賣一些

　　如果具體來看，今年的上海新房市場(chǎng)，認(rèn)購(gòu)情況有所好轉(zhuǎn)但熱度下降。

　　2024年上海新房的平均認(rèn)購(gòu)率是121%。

　　而2025年1-7月上海新房的平均認(rèn)購(gòu)率是132%，箱體上移，認(rèn)購(gòu)率上漲。

　　房外房研究院制圖

　　別小看這11%的變化，反映 的是想買新房的人多了10%。

　　尤其是郊區(qū)的一些新盤在產(chǎn)品的加持下，也都賣的不錯(cuò)。

　　像金茂棠前、招商序這些。

　　就連洞涇的保利西郊和煦領(lǐng)墅首開都有110%的認(rèn)購(gòu)率。

　　去年旁邊保利西郊和煦項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率都在80%以內(nèi)。

　　也就是說今年，新房的底部被抬高了，比起去年難賣的程度是有所下降的。

　　當(dāng)然郊區(qū)的非核心地段變化不是很明顯。

　　逐月看，會(huì)更清晰。

　　我們以認(rèn)購(gòu)率100%為分界線，得到下面這張圖。

　　房外房研究院制圖

　　今年新房認(rèn)購(gòu)率普遍上漲。

　　從5月開始認(rèn)購(gòu)率超過100%的開盤次數(shù)占比穩(wěn)定在60%，從2024年1月開始這個(gè)占比就逐月上漲。

　　對(duì)于一個(gè)普通樓盤，100%認(rèn)購(gòu)率已經(jīng)足夠開盤賣掉6、7成的房子，好一點(diǎn)的能達(dá)到9成以上。

　　但是今年爆款的樓盤少了很多。

　　鮮有認(rèn)購(gòu)率異常高的項(xiàng)目出現(xiàn)。

　　去年有13次開盤認(rèn)購(gòu)率超過300%的。

　　像楊浦的保利外灘序Bund45認(rèn)購(gòu)率高達(dá)714%，當(dāng)年第一。

　　今年到7月只有4次超過300%，其中：

　　翡云悅府2次，前灘公館1次、浦發(fā)蓮園1次。

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　　折射出的購(gòu)買力

　　今年新房認(rèn)購(gòu)變化最大的地方在哪里呢？

　　“中環(huán)”+“8-10萬(wàn)”是今年新房市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

　　分環(huán)線的情況，上海今年認(rèn)購(gòu)率主要提升在中外環(huán)。

　　房外房研究院制圖

　　數(shù)據(jù)上也看得到，中環(huán)內(nèi)的新房市場(chǎng)一直都不錯(cuò)。

　　這幾年市區(qū)新房豪宅也確實(shí)都很火。

　　郊區(qū)一直都是老大難。

　　不過外郊環(huán)之間還是屬于賣的動(dòng)的，只要聚焦在一些核心板塊，依然有客戶。

　　真正沒人要的都在郊環(huán)外，認(rèn)購(gòu)率都不足30%了。

　　將近4套房對(duì)應(yīng)1個(gè)有意向的客戶。

　　這些地方算是被上海樓市徹底拋棄了。

　　沒辦法，下行市場(chǎng)肯定是向核心收縮。

　　從單價(jià)情況看，今年認(rèn)購(gòu)率主要提升在8-10W這個(gè)價(jià)格區(qū)間，12-15W的認(rèn)購(gòu)率下滑比較多。

　　房外房研究院制圖

　　我們整理了一些中外環(huán)+8-10W開盤項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)賣的好的主要是這三類：

　　一類是長(zhǎng)期熱盤，比如浦開云璟+天安1號(hào)；

　　一類是比較靠近市區(qū)的別墅類產(chǎn)品，量少相對(duì)稀缺，像潤(rùn)云金茂府；

　　一類是供應(yīng)比較少的地段，肯定能釋放一些改善需求，比如共康+江灣鎮(zhèn)。

　　房外房研究院制圖

　　中環(huán)及8-10萬(wàn)這個(gè)區(qū)間已成為今年上海新房購(gòu)買力的“共識(shí)”。

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　　新房帶二手？

　　上 海新房和土拍的局面，其實(shí)是希望一手帶二手的。

　　去年3批次（2024年6月）土拍放開溢價(jià)率后，

　　高溢價(jià)率的地塊跟周邊二手次新比貴不貴，對(duì)二手價(jià)格有沒有正向影響？

　　我們統(tǒng)計(jì)了2024年4批次到2025年6批次土地供應(yīng)中，溢價(jià)率高于30%的14宗地塊。

　　房外房研究院制圖

　　與周邊二手次新對(duì)比發(fā)現(xiàn)：

　　這些高溢價(jià)項(xiàng)目與周邊二手掛牌價(jià)的比值范圍在0.9~1.6，考慮成交價(jià)，比值會(huì)更高一些。

　　平均值為1.17，也就是比周邊貴了20%左右。

　　房外房研究院制圖

　　如果細(xì)分到戶型面積對(duì)比，我們選取已開盤的高溢價(jià)地塊，跟周邊二手對(duì)比，對(duì)比值范圍也是在0.85~1.6這個(gè)區(qū)間。

　　平均差不多也在20%左右。

　　我們又拉取了部分地塊周邊二手小區(qū)價(jià)格走勢(shì)。

　　這些溢價(jià)地塊項(xiàng)目對(duì)周邊二手價(jià)格沒有明顯的拉動(dòng)。

　　房外房研究院制圖

　　但是從市場(chǎng)反應(yīng)來看，成交量或多或少會(huì)有些積極的影響。

　　地王能促成交，但目前不具備給二手抬價(jià)的能力。

　　最后

　　最后，上海新房還有一個(gè)重要變化：

　　新房正在成為“非主流”市場(chǎng)。

　　2022年，上海新房供應(yīng)套數(shù)10萬(wàn)套。

　　但是接下來幾年：

　　2023年9萬(wàn)套，2024年6萬(wàn)套；

　　今年7月前一共才供應(yīng)了2萬(wàn)多套。

　　這一點(diǎn)在成交變化上更明顯。

　　魔都財(cái)觀制圖

　　新房市場(chǎng)份額逐漸讓步給二手。

　　今年前7月，上海新房市場(chǎng)成交份額只占17.44%。

　　新房可能不再主導(dǎo)上海樓市，但是新房?jī)r(jià)格將成為風(fēng)向標(biāo)。

　　二手房將成為上海樓市的底色。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。