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“限購(gòu)的逐步放開(kāi)，實(shí)質(zhì)上是避免流動(dòng)性危機(jī)，通過(guò)釋放需求短期對(duì)外環(huán)外樓市形成一波支撐?！?/strong>

文 / 巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

昨天中午，群里被一則消息轟炸了：“上海外環(huán)的房子不限購(gòu)了！”

到了下午，群里又被另一條消息轟炸了：“A股快破3900點(diǎn)！”

8月25日，上海六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。巧的是，政策出臺(tái)前，A股和港股的房地產(chǎn)板塊全線大漲，萬(wàn)科A、萬(wàn)通發(fā)展?jié)q停，榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、深深房A等十多只股票漲超5%。

先用大白話把上海新政簡(jiǎn)單歸納為以下六點(diǎn)：

◎外環(huán)外不限購(gòu)，一年社保想買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套。

◎即便外環(huán)外買(mǎi)了無(wú)數(shù)套，市區(qū)還是有首套房資格。

◎單身和家庭的政策一致。

◎公積金能付首付，最高可貸216萬(wàn)。

◎貸款利率不看套數(shù)，每套都可以和銀行談最低利率。

◎非上海家庭買(mǎi)第一套房不用交房產(chǎn)稅。

圖源：上海易居房地產(chǎn)研究院

這次最吸引眼球的莫過(guò)于“外環(huán)外不限購(gòu)”。此區(qū)域就是所謂的“滬C”，對(duì)應(yīng)北京的五環(huán)外，是上海五大新城和郊區(qū)的所在地。上海也成為繼廣州、北京后，第三個(gè)宣布放開(kāi)限購(gòu)的一線城市。

為什么是外環(huán)外？

上海是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，任何政策都具有信號(hào)意義。

如今的上海樓市呈現(xiàn)出“分化持續(xù)擴(kuò)大，核心地段溫和上漲，二手房以價(jià)換量，遠(yuǎn)郊繼續(xù)陰跌”的特征。尤其是外環(huán)外，承擔(dān)了70%的上海新房銷(xiāo)售，而當(dāng)前庫(kù)存壓力非常大，去化周期約20個(gè)月，如嘉定區(qū)需要12.4個(gè)月，青浦區(qū)需要18.2個(gè)月。

從2024年“上海新建物業(yè)庫(kù)存套數(shù)”來(lái)看，2025年外環(huán)外住宅數(shù)據(jù)為52000套，占全市80%。也就是說(shuō)，今年沒(méi)賣(mài)出去的新房，八成集中在外環(huán)外。

新房庫(kù)存難以去化，開(kāi)發(fā)商打折沖量，降價(jià)進(jìn)一步傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。如外環(huán)外標(biāo)志性樓盤(pán)保利葉上海，均價(jià)已從2016年的4.15萬(wàn)/㎡跌到如今的3.76萬(wàn)/㎡，一夜回到解放前。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

而這次解綁在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，可以釋放不少被壓抑的需求。上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖白小姐分析了外環(huán)外的購(gòu)房群體和潛在人群：

“20年前是本地郊區(qū)土著和有養(yǎng)老需求的老年人群體，10年前開(kāi)始大量吸引外地產(chǎn)業(yè)辦公人口，和大城市的‘搶人’直接掛鉤。而中產(chǎn)或高凈值家庭這幾年的資產(chǎn)配置陷入困境，大部分人認(rèn)為還是可以把資金投入商品房拔尖的項(xiàng)目產(chǎn)品，但購(gòu)房限制阻止了這部分資金的移動(dòng)，這一輪放開(kāi)限購(gòu)，恰巧踩到了需求點(diǎn)，這部分中產(chǎn)家庭的的資產(chǎn)配置調(diào)整，添置多套房蓄水資金的可能性。”

值得一提的是，區(qū)域不限購(gòu)降低了多套房持有門(mén)檻，疊加房地產(chǎn)稅暫免政策（首套和二套人均60㎡以下免除），對(duì)部分投資者和改善自住群體有一定的吸引力。特別是非滬籍家庭，即便沒(méi)有積分也放心購(gòu)買(mǎi)大戶型了。

那么，新政效果到底會(huì)如何？

事實(shí)上，北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)后，上海跟進(jìn)的預(yù)期就不斷加碼，此前市場(chǎng)的預(yù)期就是在外環(huán)外，因此開(kāi)發(fā)商提前押注一波政策利好。就在上周末，最新的新房過(guò)會(huì)中，上海10個(gè)樓盤(pán)推出1154套房，10個(gè)盤(pán)中有8個(gè)在外環(huán)外，房企都想爭(zhēng)取在“金九銀十”走一波量。

我們?cè)購(gòu)膬蓚€(gè)歷史維度比較。

橫向看，8月北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)、購(gòu)房社保門(mén)檻降低，政策基本和上海差不多。政策宣布十天后，北京新房成交1069套，環(huán)比增長(zhǎng)37%，二手房帶看量大幅提升。

圖源：北京市人民政府

然而另一方面，掛牌量卻持續(xù)增加，如今已超過(guò)16萬(wàn)套?！氨本┤∠瀛h(huán)限售后，回龍觀出現(xiàn)踩踏式拋售”的討論也出現(xiàn)在公眾視野中?；佚堄^可以說(shuō)是北京普通人居住的方向標(biāo)，那里一套90㎡的房子，短短幾天里平均降了快20萬(wàn)。

縱向看，2024年的“滬七條”，上海就對(duì)外環(huán)外限購(gòu)政策作出過(guò)優(yōu)化，將非滬籍家庭外環(huán)外購(gòu)房社保年限從3年降至1年、將外地戶籍交滿3年視同為本地戶籍的購(gòu)房待遇。從結(jié)果來(lái)看，維持了上海二手房市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月的火爆，但外環(huán)外的新房庫(kù)存和二手房掛牌量仍然高企。

2024年上海， 居民在房地產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)

換言之，新政大概率能短期沖量，但由于需求又都是通過(guò)政策“提前”釋放的，長(zhǎng)期效果恐怕要打個(gè)問(wèn)號(hào)。甚至有人擔(dān)心，一旦開(kāi)放限購(gòu)后效果還不佳，賣(mài)家們會(huì)不會(huì)“破防式拋售”？

借用一位上海外環(huán)外居民的比喻：“限售就像學(xué)生時(shí)代的禁止早戀，一旦到了大學(xué)想自由戀愛(ài)了還找不到，就容易破防，以前沒(méi)談對(duì)象，可以安慰自己說(shuō)是老師家長(zhǎng)不允許，現(xiàn)在隨時(shí)可以談卻談不到，那就是自己確實(shí)沒(méi)人要了?！?/p>

救人大于救市？

如果用略微悲觀的視角來(lái)看，上海外環(huán)外樓市目前還存在一個(gè)較大的隱患。

“近年郊區(qū)成交占比逐年下滑，但掛牌量卻在上升。這種偏離平衡的成交結(jié)果，如果不在外部進(jìn)行干預(yù)，后續(xù)會(huì)引發(fā)更大的問(wèn)題。”白小姐補(bǔ)充道。

那么，“隱患”和“更大的問(wèn)題”具體指的是什么？

事實(shí)上，從2021年開(kāi)始，上海對(duì)商品新房執(zhí)行限售，要求當(dāng)年參與“打新”的新房，在獲得產(chǎn)證的五年內(nèi)不得交易。而70%的新房供應(yīng)在外環(huán)外，涌入的外來(lái)購(gòu)房者成分復(fù)雜，基本以剛需為主，改善、養(yǎng)老和投資為輔。

這不免讓人聯(lián)想，在資本市場(chǎng)有一類股票叫“解禁股”，意思是過(guò)了限售承諾期，股票就可以在二級(jí)市場(chǎng)交易。解禁意味著這家公司多出了許多可以賣(mài)出的股票，通常被視為一個(gè)利空消息。但是，公司股價(jià)還受到基本面和市場(chǎng)關(guān)鍵影響，這兩個(gè)都好，股票解禁之后甚至能逆勢(shì)上漲，反之股價(jià)大跌。

這個(gè)概念投射到上海樓市中，意味著在2026年，外環(huán)外將有大量的次新房“解禁”而涌入二級(jí)市場(chǎng)交易。顯然，如今的基本面和消息面并不是那么利好，一是宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市、就業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整期，二是更好的投資標(biāo)的出現(xiàn)，如A股疑似“慢?！?，得房率、戶型等方面更具吸引力的新房等等。所以，這算是一個(gè)利空消息。

上海外環(huán)外樓盤(pán)

可預(yù)見(jiàn)的是，如果沒(méi)有政策，2026年上海外環(huán)外恐怕迎來(lái)一波踩踏。投資者虧損，尚能拋掉手頭房產(chǎn)，入手更好的投資品，但“剛需”群體或許就沒(méi)那么能抗壓了，原本房貸和收入壓力顯著，若房?jī)r(jià)再遇到踩踏腰斬，家庭未來(lái)的信心和消費(fèi)欲望將進(jìn)一步被抑制。

限購(gòu)的逐步放開(kāi)，實(shí)質(zhì)上是避免流動(dòng)性危機(jī)，通過(guò)釋放需求短期對(duì)外環(huán)外樓市形成一波支撐。而從各國(guó)政府救市的歷史來(lái)看，救市的目的，并非拉高資產(chǎn)價(jià)格（救房?jī)r(jià)），而是防止短期價(jià)格快速調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)失去流動(dòng)性。最終，“依靠市場(chǎng)的原動(dòng)力熬過(guò)去”。當(dāng)然，在熬過(guò)去的過(guò)程中，穩(wěn)住信心很重要。

最后，關(guān)于這個(gè)政策利好，經(jīng)濟(jì)學(xué)者和房地產(chǎn)專家又是如何解讀的呢？樓市會(huì)止跌回穩(wěn)嗎？一起看看他們的觀點(diǎn)吧。

1

如何看待上海新政？

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”

上海此次松綁，基本抄了北京的作業(yè)。但為什么不對(duì)外地人零門(mén)檻？因?yàn)楸本┖蜕虾Ｊ敲鞔_要減量發(fā)展的城市，北京此前松綁五環(huán)外，就采取“對(duì)內(nèi)取消限購(gòu)”的方式，避免“跟北京無(wú)關(guān)的人流入”，增加城市壓力。上海的做法和思路跟北京一樣。但上海的門(mén)檻更低，因?yàn)?年社保很容易做到（北京五環(huán)外要2年社保）。所以，上海樓市可以獲得比北京更多的增量需求。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，不再區(qū)分首套和二套，這一政策思路更值得關(guān)注。未來(lái)銀行側(cè)的房貸視角將從“購(gòu)第幾套房”的單一維度，轉(zhuǎn)換到多維綜合考量，會(huì)更關(guān)注購(gòu)房客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優(yōu)化信貸資源配置。從當(dāng)下來(lái)看，這一政策效果總體會(huì)降低了換房的資金門(mén)檻，使得改善性需求得到釋放。

2

新政之下，樓市能止跌回穩(wěn)嗎？

劉德科

德科地產(chǎn)總編輯

公眾號(hào)“德科未來(lái)城市”

樓市要實(shí)現(xiàn)真正的止跌回穩(wěn)，只有兩種途徑：如果要在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，那么“棚改2.0”是唯一的有效方式。但需要反復(fù)衡量的是“棚改2.0”的副作用與樓市劇烈下行的后果，到底哪個(gè)更嚴(yán)重。

而如果一直熬著不祭出“棚改2.0”，樓市還會(huì)繼續(xù)向下，但最終還是能依靠市場(chǎng)原動(dòng)力熬過(guò)去，最終還是能走向市場(chǎng)意義的止跌回穩(wěn)，無(wú)非是多花上一些時(shí)間與代價(jià)而已——最大的代價(jià)不是房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，而是地方財(cái)政能否熬過(guò)承壓極限。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

如果想要達(dá)到房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的目標(biāo)，這一政策力度不夠。需要全面放開(kāi)限購(gòu)，大幅度降低個(gè)人住房貸款利率，同時(shí)降低個(gè)人住房房地產(chǎn)稅。

3

北上廣皆已放開(kāi)限購(gòu)，深圳會(huì)跟進(jìn)嗎？

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖

北京和上海限購(gòu)的放開(kāi)幾乎到了歷史的尺度頂點(diǎn)，但畢竟不是“零門(mén)檻”，這也是避免增加城市壓力。

關(guān)于這方面，深圳這座城市的優(yōu)越性就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。我預(yù)計(jì)深圳的跟進(jìn)可能就在國(guó)慶前后，其實(shí)深圳已經(jīng)允許非戶籍居民在非核心區(qū)零門(mén)檻買(mǎi)1套房了，核心區(qū)目前仍然保留1年社保的門(mén)檻。因此，深圳后續(xù)的政策，我們不如膽子大一點(diǎn)去期待，甚至在核心區(qū)的門(mén)檻也會(huì)放低。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

深圳外圍區(qū)域庫(kù)存占比超 70%，鹽田、坪山等區(qū)域去化周期仍達(dá)18個(gè)月以上，亟需政策激活需求。

因此深圳預(yù)計(jì)放松力度大于京滬，預(yù)計(jì)將直接取消非核心區(qū)限購(gòu)，包括鹽田、龍崗、坪山等。7個(gè)外圍區(qū)域可能全面取消限購(gòu)，非深戶購(gòu)房無(wú)需社保或個(gè)稅證明。

信貸政策層面，也會(huì)參考上海模式，明確在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，轉(zhuǎn)向普惠性利率支持，更有利于降低居民購(gòu)房利息支出，直接利好改善型買(mǎi)家。

4

對(duì)于買(mǎi)房、換房群體，有何建議？

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見(jiàn)領(lǐng)袖

對(duì)于購(gòu)房群體，我的建議是保持冷靜和判斷力。因?yàn)椤锻ㄖ诽岬降拇蟛糠謨?yōu)惠福利，可能對(duì)你購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)二手房的助力并不多。我們不能因?yàn)榇蟓h(huán)境的一波刺激，而影響到自己本來(lái)的決策。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

當(dāng)前及未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向大城市集中，北上廣深放開(kāi)限購(gòu)為這一過(guò)程掃清障礙，這有利于投資者賣(mài)出二三四線城市房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而向一線城市配置。投資者需要按著這個(gè)趨勢(shì)優(yōu)化房地產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)，減持房屋持有比例，賣(mài)出流動(dòng)性匱乏的房產(chǎn)，向一線城市核心區(qū)集中。

本篇作者| 徐濤|責(zé)任編輯|何夢(mèng)飛

主編|何夢(mèng)飛|圖源|VCG

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