農(nóng)村舊房改造是國家改善農(nóng)村人居環(huán)境、推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。當前政策體系已從單純的危房解危向功能提升、風貌保護和盤活利用多維發(fā)展，形成了中央統(tǒng)籌、省負總責、市縣抓落實的管理機制。改造工作堅持"農(nóng)民主體、政府引導"原則，既提供財政補助和政策支持，又尊重農(nóng)民意愿和產(chǎn)權(quán)主體地位。本文將從客觀角度分析各類改造政策的適用條件、補助標準及實施要求，幫助農(nóng)戶在政策框架內(nèi)理性選擇改造方案，合規(guī)享受政策紅利。

一、政策體系框架與主要依據(jù)

農(nóng)村舊房改造政策呈現(xiàn)多層次、多類型特點，主要依據(jù)包括：

• 國家層面法規(guī)政策

《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推動農(nóng)村危房改造的通知》

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》

《財政部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于下達農(nóng)村危房改造補助資金預算的通知》

《農(nóng)村人居環(huán)境整治提升五年行動方案（2021-2025年）》

• 地方配套實施方案
  各省（自治區(qū)、直轄市）根據(jù)國家政策制定的實施細則，如《江蘇省農(nóng)村住房條件改善專項行動方案》、《浙江省農(nóng)村危房改造治理工作指南》等，具體規(guī)定了補助標準、改造標準和審批程序。

政策體系主要支持三類改造：

1. 危房改造：針對C、D級危房的解危性改造
2. 宜居性改造：針對功能不全房屋的改善性改造
3. 盤活利用改造：針對閑置房屋的功能性改造

二、危房改造政策（保安全）

1、改造對象認定標準

危房改造政策的對象需同時滿足兩個條件：

• 經(jīng)濟身份條件：農(nóng)村低收入群體，包括農(nóng)村易返貧致貧戶、農(nóng)村低保戶、分散供養(yǎng)特困人員、因病因災因意外事故等剛性支出較大或收入大幅縮減導致基本生活出現(xiàn)嚴重困難家庭等
• 房屋危險等級：經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為C級（局部危險）或D級（整體危險）的農(nóng)村住房

危險等級鑒定由縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專業(yè)人員或委托機構(gòu)進行，采用《農(nóng)村住房安全性鑒定技術(shù)導則》作為標準。

2、補助方式與標準

危房改造補助實行分類分級補助原則：

• 中央財政補助：每年下達補助資金預算，2023年全國戶均補助標準約為2.5萬元
• 地方財政配套：省、市、縣三級財政給予配套補助，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)配套比例更高
• 差異化補助：根據(jù)危房等級、改造方式、農(nóng)戶貧困程度實行差異化補助，D級危房補助高于C級，重建補助高于修繕

補助資金實行專項管理、封閉運行，直接撥付至農(nóng)戶"一卡通"賬戶或施工單位。

表：農(nóng)村危房改造補助標準示例（某省2023年標準）

三、宜居性農(nóng)房改造（提品質(zhì)）

針對不屬于危房但功能不完善、舒適度差的農(nóng)房，各地推出宜居性改造政策：

1、改造內(nèi)容與標準

• 節(jié)能改造：外墻保溫、節(jié)能門窗、太陽能光伏系統(tǒng)安裝
• 衛(wèi)生改造：戶用衛(wèi)生廁所改造、淋浴設(shè)施安裝、污水處理設(shè)施連接
• 功能完善：廚房改造、老年人無障礙設(shè)施（扶手、防滑地面）、儲藏空間優(yōu)化
• 風貌提升：外立面整治、傳統(tǒng)建筑元素保護與修復

2、補助方式

宜居性改造多采用以獎代補方式：

• 先建后補：農(nóng)戶先行改造，驗收合格后獲得補助資金
• 定額補助：按改造項目給予固定額度補助，如廁所改造每戶補助2000元
• 比例補助：按改造費用的一定比例補助，通常不超過總費用的50%

四、宅基地改革與盤活利用政策（增效益）

針對閑置舊房，國家鼓勵通過多種方式盤活利用：

1、宅基地有償退出與復墾

• 自愿退出：農(nóng)戶自愿退出閑置宅基地和舊房，可獲得經(jīng)濟補償
• 補償標準：根據(jù)區(qū)位、面積、土地等級確定，每畝補償2-10萬元不等
• 復墾獎勵：退出的宅基地復墾為耕地后，可獲得額外獎勵

2、閑置房屋盤活利用

• 自主經(jīng)營：改造為農(nóng)家樂、民宿、電商網(wǎng)點、手工作坊等
• 合作經(jīng)營：以房屋入股，與企業(yè)、合作社合作開發(fā)
• 租賃經(jīng)營：將閑置房屋租賃給經(jīng)營者，獲得租金收入

盤活利用項目可享受以下政策支持：

• 財政補助：部分地區(qū)對民宿、農(nóng)家樂改造給予每間房3000-5000元補助
• 信貸支持：農(nóng)房經(jīng)營權(quán)抵押貸款、創(chuàng)業(yè)擔保貸款等
• 用地保障：允許配套建設(shè)一定比例的輔助設(shè)施

五、地方性特色政策

各地根據(jù)實際情況出臺差異化政策：

• 長三角地區(qū)：注重鄉(xiāng)村風貌保護，提供傳統(tǒng)民居修復專項補助，如浙江省對歷史建筑修繕補助比例可達60%
• 珠三角地區(qū)：推行"美麗鄉(xiāng)村"建設(shè)，整村推進外立面整治，補助標準可達200元/平方米
• 西部地區(qū)：實施抗震改造加固，對8度以上地震高烈度區(qū)農(nóng)房給予特殊加固補助
• 東北地區(qū)：重點支持節(jié)能保溫改造，應對寒冷氣候，補助標準高于全國平均水平

六、改造流程與注意事項

1、規(guī)范改造流程

• 申請：農(nóng)戶向村委會提交改造申請書及相關(guān)證明材料
• 評議：村民代表大會評議申請對象并公示
• 鑒定：專業(yè)機構(gòu)進行房屋危險等級鑒定
• 審批：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，縣級主管部門審批
• 實施：農(nóng)戶自行或委托施工隊改造
• 驗收：縣級主管部門組織竣工驗收
• 補助發(fā)放：驗收合格后發(fā)放補助資金

2、風險防范注意事項

• 產(chǎn)權(quán)清晰：改造前確保房屋權(quán)屬清晰，無產(chǎn)權(quán)糾紛
• 符合規(guī)劃：改造方案需符合村莊規(guī)劃，不得擅自擴大面積或改變位置
• 質(zhì)量安全：選擇有資質(zhì)的施工隊伍，確保改造質(zhì)量
• 風貌協(xié)調(diào)：外立面改造需與村莊整體風貌相協(xié)調(diào)，尤其是傳統(tǒng)村落
• 程序合規(guī)：嚴格按照審批流程操作，不得未批先建

七、總結(jié)與建議

農(nóng)村舊房改造政策呈現(xiàn)多元化、差異化、規(guī)范化特點，農(nóng)戶可根據(jù)房屋狀況和自身需求選擇合適改造類型。建議采取以下理性策略：

• 準確評估房屋狀況：申請專業(yè)鑒定，明確房屋屬于危房還是功能不全房屋
• 了解本地政策：向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門咨詢當?shù)鼐唧w補助標準和申請條件
• 比較改造方案：綜合評估重建、修繕、功能提升等不同方案的成本效益
• 合規(guī)實施改造：嚴格遵守申請審批程序，確保改造合法合規(guī)
• 多元利用資源：閑置房屋可考慮盤活利用，獲得長期收益

需要特別注意的是，農(nóng)村舊房改造強調(diào)農(nóng)民主體地位，政府主要發(fā)揮引導和支持作用，不能大包大攬或強制實施。農(nóng)戶在享受政策紅利的同時，也需承擔相應的主體責任，包括投入部分資金、參與改造過程、維護改造成果等。通過政策支持與農(nóng)民參與的有機結(jié)合，才能真正實現(xiàn)農(nóng)村住房條件的持續(xù)改善和人居環(huán)境的全面提升。