約12.9萬(wàn)/㎡起，在當(dāng)下買南山華潤(rùn)城的一手現(xiàn)房，你覺得是站崗還是抄底？

9月12日，華潤(rùn)置地突然通知：南山華潤(rùn)城項(xiàng)目還有17套現(xiàn)房入市銷售，房源位于華潤(rùn)城三期和潤(rùn)璽一、二期，包括精裝平層和毛坯多層。

建面約120㎡-270㎡，從深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢到，這批房源備案單價(jià)12.9萬(wàn)/㎡起，最便宜的那套總價(jià)1482萬(wàn)。

截至目前，認(rèn)籌凍資已結(jié)束，9月16日將公示房源意向登記人名冊(cè)。

4年漲價(jià)950萬(wàn)！

當(dāng)初“買即賺500萬(wàn)”，現(xiàn)在還香嗎

南山華潤(rùn)城，曾是深圳樓市"打新熱"的代表作。

2020年11月，潤(rùn)璽一期開盤曾引發(fā)"萬(wàn)人搶房"盛況，吸引15036批客戶登記，9687批入圍認(rèn)籌，市場(chǎng)當(dāng)時(shí)戲稱"買到即賺500萬(wàn)"，開盤兩天售罄。

隨著深圳調(diào)控政策、打擊代持炒房等動(dòng)作落地，樓市進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)預(yù)期不再，后續(xù)潤(rùn)璽二期兩次推售，未再出現(xiàn)“日光”現(xiàn)象。

在南山華潤(rùn)城這次要銷售的17套房源中，潤(rùn)璽二期3棟2501這套是曾進(jìn)行過預(yù)售備案的房源。

2021年12月，潤(rùn)璽二期首推1024套住宅，當(dāng)中就包括3棟2501，建面約270㎡，當(dāng)時(shí)備案價(jià)格為3517萬(wàn)。

當(dāng)前，這套房源的備案價(jià)格為4467萬(wàn)，相當(dāng)于近4年時(shí)間漲價(jià)約950萬(wàn)，單價(jià)漲3.5萬(wàn)/㎡。

▲潤(rùn)璽二期3棟2501房源2021年的預(yù)售備案價(jià)格

橫向?qū)Ρ韧^(qū)的二手房成交價(jià)來看，潤(rùn)府三期兩套高層房源備案價(jià)較接近市場(chǎng)價(jià)。

房源建面約146-151㎡，總價(jià)1988-2080萬(wàn)。

潤(rùn)三約150㎡高層二手房的成交最高價(jià)出現(xiàn)在2021年，成交價(jià)3288萬(wàn)，單價(jià)約21.92萬(wàn)/㎡。根據(jù)第三方小程序@小鹿選房 的記錄，今年6月，潤(rùn)三高樓層約151㎡成交價(jià)約2180萬(wàn)，單價(jià)約14.44萬(wàn)/㎡，相比高峰期降幅達(dá)到33.7%。

潤(rùn)璽一期低區(qū)4套房源，建面約115-197㎡，備案單價(jià)在12.9-15.5萬(wàn)/㎡之間，但目前低區(qū)二手成交價(jià)已在12萬(wàn)/㎡出頭徘徊。

潤(rùn)璽二期平層產(chǎn)品，一套是低樓層約117㎡房源，備案單價(jià)約13.8萬(wàn)/㎡，今年6月同面積低層房源成交價(jià)約12.44萬(wàn)/㎡。

另一套是高層建面約270㎡，備案單價(jià)16.6萬(wàn)/㎡，最近二手成交價(jià)15.42萬(wàn)/㎡。

至于8套多層產(chǎn)品，二手市場(chǎng)沒有同類房源與之對(duì)比。

從二手成交周期來看，@行舟深房 小程序顯示，今年以來華潤(rùn)城（潤(rùn)1、2、3+潤(rùn)璽1、2）大部分住宅房源的成交周期約3個(gè)月以上，有的甚至超過1年半。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前華潤(rùn)城二手房掛牌套數(shù)超過300套，不排除后續(xù)出現(xiàn)投資客繼續(xù)"砸盤"的可能。

華潤(rùn)城最好的時(shí)間已過？

深圳多個(gè)豪宅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)

從2014年潤(rùn)府一期首批住宅入市開始，至潤(rùn)璽二期2022年收官，南山華潤(rùn)城紅足8年，被市場(chǎng)稱為“神盤”。

如今拿出17套現(xiàn)房，卻有一線市場(chǎng)人士表示，“華潤(rùn)城最好的時(shí)間已經(jīng)過去了。”

“華潤(rùn)城地段好，前期產(chǎn)品推售基本都在房?jī)r(jià)上漲期，新房和二手房有很大的價(jià)格倒掛，大家都去搶。但現(xiàn)在這17套沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，除了地段外，新規(guī)戶型已經(jīng)出現(xiàn)了，好幾個(gè)豪宅項(xiàng)目要出來，相比之下華潤(rùn)城尾盤沒太大優(yōu)勢(shì)?！?/strong>

據(jù)了解，今明年深圳豪宅市場(chǎng)暗戰(zhàn)不斷，福田兩個(gè)項(xiàng)目新世界香蜜四季和 卓越縵悅預(yù)計(jì)最快9月入市，都是新規(guī)產(chǎn)品，吹風(fēng)價(jià)分別是13萬(wàn)+和12萬(wàn)+。

南山也有3個(gè)豪宅項(xiàng)目：華潤(rùn)+中海聯(lián)手打造的深圳灣澐璽剛曝光戶型面積，以及中信城開東角頭項(xiàng)目信悅灣，這兩個(gè)項(xiàng)目最快預(yù)計(jì)年底入市；還有招商接手的原恒大聯(lián)合餅干廠舊改項(xiàng)目，也已動(dòng)工。

中信信悅灣

進(jìn)度：建設(shè)中

市場(chǎng)預(yù)測(cè)：17-18萬(wàn)/㎡以上

預(yù)計(jì)年底入市

項(xiàng)目位于在深圳灣的南端、在建的歌劇院旁，面朝大海，位置非常好。之前叫中信元灣府，已更名為中信信悅灣。市場(chǎng)預(yù)測(cè)價(jià)格可能要到17-18萬(wàn)㎡以上。

▲中信信悅灣 | 圖源小磊豪宅臻選

網(wǎng)上曝光了項(xiàng)目面積段，建面約210-305-375-510㎡。從建設(shè)進(jìn)度來看，建筑主體已出地面，聽說10月會(huì)開放營(yíng)銷中心和樣板間，最快年底入市。

深圳灣澐璽

進(jìn)度：建設(shè)中

市場(chǎng)預(yù)測(cè)：16萬(wàn)/㎡以上

預(yù)計(jì)年底入市

去年12月，華潤(rùn)+中海聯(lián)合體以185.12億競(jìng)得的深灣宅地，溢價(jià)58.6億。

深圳灣澐璽位于后海片區(qū)，2/8號(hào)線登良地鐵站旁，兩家開發(fā)商又是豪宅方面的好手，所以這個(gè)項(xiàng)目一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

項(xiàng)目無(wú)保障房配建、無(wú)戶型限制，共規(guī)劃5棟超高層，其中1棟公寓250米，4棟住宅分別約150米、200米、200米、240米。

住宅分高低區(qū)設(shè)計(jì)：

低區(qū)5F起（150米內(nèi)）為約209-304㎡四房以上大戶型；

高區(qū)42F起（150-200米）是約370-375-403㎡4+1房5衛(wèi)+家庭廳+家政套間；

超高區(qū)58F（200米以上）是約500-700㎡大平層；

頂樓約1050㎡大平層。

最近深圳灣澐璽面積段曝光，網(wǎng)傳為約209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡，預(yù)計(jì)10月開放展廳，12月入市，首推北地塊348套房源。

▲深圳灣澐璽效果圖 | 圖源KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所

后海璽家園

進(jìn)度：已動(dòng)工

市場(chǎng)預(yù)測(cè)：10萬(wàn)+

預(yù)計(jì)明年上半年入市

項(xiàng)目位于蛇口、2號(hào)線海月站附近，周邊配套設(shè)施成熟，原為恒大聯(lián)合餅干廠舊改，后由招商蛇口接手，今年6月取得用地批復(fù)文件，現(xiàn)已動(dòng)工。

▲ 后海璽家園效果圖

從效果圖看，項(xiàng)目規(guī)劃3棟48層的超高層和1棟25層的高層住宅，另配建一所幼兒園和一所九年一貫制學(xué)校。

從周邊二手房?jī)r(jià)格來看，周邊的二手房，后海璽家園緊鄰的雍景灣目前成交均價(jià)13.8萬(wàn)元/㎡。

新世界香蜜四季家園

進(jìn)度：建設(shè)中

吹風(fēng)價(jià)：13萬(wàn)+

預(yù)計(jì)最快9月底入市

香蜜四季位于福田景田片區(qū)，一路之隔是香蜜湖，是福田華泰小區(qū)舊改項(xiàng)目，聽說此前剛開放預(yù)約看房，就有約3800批客戶申請(qǐng)。

@深圳買房計(jì)劃 7月底實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目已出地面數(shù)十層。

▲香蜜四季家園 | @深圳買房計(jì)劃 攝于7月底

整體來看，項(xiàng)目分為兩個(gè)地塊規(guī)劃。

小面積地塊規(guī)劃為一棟酒店+商務(wù)公寓約40層。根據(jù)項(xiàng)目官方消息，酒店將引入深圳首家全球奢華酒店品牌。

大的地塊規(guī)劃即為香蜜四季， 共有 8個(gè)單元是住宅 、1個(gè)單元是保障性住房+1單元公寓，以及一所幼兒園， 容積率約7。

其中，靠香梅路的3個(gè)單元是回遷房，右邊3棟樓、5個(gè)單元?jiǎng)t是商品住宅，“高端公寓”樓棟則是公寓+保障房。

項(xiàng)目共約 770 套房源，高區(qū) 3 梯 3 戶，低區(qū) 3 梯 5 戶 。

據(jù)了解，首推2棟156套，建面約 105-144㎡三到四房、190-230㎡五房、260-280㎡六房，還有 2 棟 1 單元復(fù)式 209-369㎡以及 2 棟 2 單元 243-491㎡。

卓越縵悅

進(jìn)度：建設(shè)中

吹風(fēng)價(jià)：12萬(wàn)+

預(yù)計(jì)最快9月底入市

“深圳第一村”舊改項(xiàng)目終于要亮相了。卓越縵悅是福田皇崗村舊改一期項(xiàng)目，位于7號(hào)線皇崗村站旁邊。

項(xiàng)目分2期開發(fā)，規(guī)劃有6棟住宅與約7萬(wàn)㎡的商業(yè)， 其中可售住宅約有732套，首推232套面積段為92-173㎡的3-5房，作為新規(guī)產(chǎn)品，戶型使用率超過90%，二期預(yù)計(jì)明年2季度入市。

目前，卓越縵悅周邊并無(wú)在售新盤，參考周邊約1公里的二手房?jī)r(jià)格，由于樓齡等原因，價(jià)格跨度較大，在4.9-11.9萬(wàn)/㎡。

這5個(gè)豪宅項(xiàng)目排隊(duì)待入市，華潤(rùn)城還香不香？

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