編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺推出"城市更新更美好"系列策劃，本期關(guān)注合肥大東門片區(qū)，承載著無數(shù)老合肥人的記憶，正以破竹之勢開啟一場前所未有的蛻變。

隨著拆遷工作正式啟動，合肥老城核心區(qū)的大東門片區(qū)正迎來一場華麗蛻變，這片稀缺黃金地段的價(jià)值潛力即將重新定義。

早在今年7月份，備受關(guān)注的合肥大東門河濱地塊改造正式拉開帷幕。這次更新不僅改變著一個區(qū)域的面貌，更重塑著合肥老城核心區(qū)的價(jià)值格局。作為合肥商業(yè)與文化的重要發(fā)源地，大東門片區(qū)承載著無數(shù)老合肥人的記憶。如今，隨著城市更新方案編制的高標(biāo)準(zhǔn)完成，這片珍貴城市資源正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

NO.1|壹

大東門片區(qū)城市更新啟動

大東門城市更新范圍是東至淮南路，南至蕪湖路，西至板橋河-南淝河，北至北一環(huán)，總面積約1.91平方公里。目前片區(qū)內(nèi)無增量空間，存量空間約為400多畝，通過對城中村、老舊住房、老舊廠區(qū)、老舊商辦及其他地塊的拆遷，可騰退土地約300多畝。

其中城中村主要有3個，分別是雷大郢、趙倉坊和琵琶地。雷大郢緊鄰明光路，用地面積6.78畝；趙倉坊緊鄰機(jī)械機(jī)電大市場，用地面積14.15畝；琵琶地緊鄰南淝河、銀屏街，面積比較小，用地面積2.39畝。

還有計(jì)劃拆除舊住區(qū)約14處，舊廠區(qū)4處，舊商辦及其他用地11處。

大東門片區(qū)位于合肥老城的核心地帶，北邊緊鄰南淝河，周邊分布著包公園、逍遙津公園等城市綠地，自然與人文景觀交融。

從該片區(qū)出發(fā)，步行不遠(yuǎn)就能抵達(dá)淮河路步行街、萬達(dá)廣場、吾悅廣場等繁華商業(yè)中心，居民日常購物、餐飲、娛樂等需求都能得到一站式滿足。這片區(qū)域的地理位置十分優(yōu)越，可以說是合肥城市發(fā)展中不可多得的稀缺資源。正因?yàn)槿绱?，大東門片區(qū)的城市更新工作備受各界關(guān)注。

大東門城市更新涉及兩個區(qū)域，一個是瑤海區(qū)勝利路街道片區(qū)以及包河區(qū)濱河地塊。

瑤海區(qū)勝利路街道片區(qū)更新范圍是東至淮南路，南至蕪湖路，西至板橋河-南淝河，北至北一環(huán)，總面積約1.91平方公里。

早在今年一季度，瑤海區(qū)大建辦已高標(biāo)準(zhǔn)完成大東門片區(qū)城市更新方案編制工作。編制工作圍繞問題導(dǎo)向，全面梳理片區(qū)印象及存在問題，堅(jiān)持“有機(jī)更新”和“運(yùn)營城市”理念，注重地塊記憶的挖掘與傳承。不過勝利路街道城市更新片區(qū)產(chǎn)權(quán)歸屬太復(fù)雜，后期很難做到連片開發(fā)，大概率還是原拆原建。

而包河大東門河濱地塊早在今年5月份就傳出拆遷消息，當(dāng)時公布的包河區(qū)國有土地上私有房屋征收補(bǔ)償預(yù)協(xié)議書表明，該地塊被征收房屋區(qū)域的市場評估單價(jià)為20525元/㎡。

NO.2|貳

大東門片區(qū)即將蝶變

作為老城區(qū)，大東門片區(qū)近幾年一直沒有地塊供應(yīng)。不過，包河區(qū)濱河地塊即將入市，位于蕪湖路與馬鞍山路交口東北角，一環(huán)內(nèi)萬達(dá)公館北，容積率1.5。

該宗地塊是包河48中本部學(xué)區(qū)，同時被南淝河、環(huán)城河環(huán)繞，周邊不論是自然資源還是商業(yè)配套都是比較成熟且是合肥頂層資源，因此地塊備受關(guān)注。

而瑤海老城區(qū)尤其一環(huán)內(nèi)近幾年一直沒有供地，也就是今年“爛尾”多年的恒大中央廣場商業(yè)地塊收儲改為住宅用途再上市，瑤海區(qū)YH202502號塊位于瑤海區(qū)明光路以北、勝利路以西，在今年4月份土拍首次亮相，最終被中海以3.64億元底價(jià)拿下，成交單價(jià)805萬元/畝、樓面價(jià)6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本后，中海此次拿地的實(shí)際成本超7.5億，實(shí)際樓面價(jià)為1.25萬元/平方米。

新房方面，大東門片區(qū)內(nèi)多年沒有新房供應(yīng)，目前就瑤海區(qū)中海望津府待入市，項(xiàng)目規(guī)劃9棟16-17層小高層、1棟24層大高層，戶型面積約140-200㎡左右，總戶數(shù)為 402 戶，戶型面積段有 139㎡、153㎡、172㎡、205㎡，定位改善。

再來看看二手房市場，包河濱河地塊已拆遷，目前二手房主要在瑤海勝利路街道片區(qū)，整體來看板塊內(nèi)二手房掛牌價(jià)1.1萬，但整體二手房分化也比較嚴(yán)重，部分老舊小區(qū)掛牌價(jià)在萬元以下，比如玉承和花園掛牌價(jià)9800元/㎡，建設(shè)小區(qū)9600元/㎡，明珠小區(qū)8600元/㎡，省建儲運(yùn)站宿舍7900元/㎡，明光路536大院掛牌價(jià)7500元/㎡。

NO.3|叁

結(jié)語

大東門片區(qū)的城市更新不僅僅是簡單的拆舊建新，更是對城市功能的重新梳理和提升。

瑤海區(qū)大建辦在城市更新方案編制中系統(tǒng)謀劃了更新思路、目標(biāo)定位、規(guī)劃策略、實(shí)施計(jì)劃、綜合效益等內(nèi)容，旨在推動城市高質(zhì)量發(fā)展。值得注意的是，城市更新是一個周期較長的過程。大東門片區(qū)的更新將遵循“有機(jī)更新”和“運(yùn)營城市”理念，在保留城市記憶的同時，注入新的業(yè)態(tài)和活力。

未來，這里可能崛起一批高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，搭配完善商業(yè)配套，成為合肥老城核心區(qū)的新地標(biāo)。

第一房智庫觀點(diǎn)：城市更新不是簡單的推倒重來，而是對城市價(jià)值的再發(fā)現(xiàn)和再創(chuàng)造。大東門片區(qū)占據(jù)合肥城市核心區(qū)位，擁有稀缺的自然和文化資源，其更新改造將釋放巨大的價(jià)值潛力。

隨著拆遷工作的啟動和城市更新方案的落地，大東門片區(qū)有望成為合肥房地產(chǎn)市場的新熱點(diǎn)，帶動整個老城區(qū)的價(jià)值重塑和品質(zhì)提升。