2025年初中紀(jì)委將物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問(wèn)題納入全國(guó)集中整治的群眾身邊“十六件具體實(shí)事”，住建部同步將其列為2025年群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問(wèn)題集中整治的重點(diǎn)民生任務(wù)。4月，《人民日?qǐng)?bào)》在黨建版頭版頭條刊發(fā)《整治物業(yè)管理亂象，靶向發(fā)力》，標(biāo)志著整治行動(dòng)全面啟動(dòng)。

一系列高規(guī)格、多部門協(xié)同的舉措，釋放出從嚴(yán)監(jiān)管的強(qiáng)烈信號(hào)，正深刻推動(dòng)物業(yè)行業(yè)規(guī)范運(yùn)行，對(duì)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形成有力約束，行業(yè)迎來(lái)深刻變革。

物業(yè)整治覆蓋31省88城，超50%城市通報(bào)典型案例

1、31省88城開啟物業(yè)整治行動(dòng)，“履約”和“公共收益”是主要方向

2025年3月起，各地住建部門迅速響應(yīng)，印發(fā)物業(yè)整治《實(shí)施工作方案》，召開專項(xiàng)推進(jìn)會(huì)、公布監(jiān)督方式。截至8月中旬，整治行動(dòng)已覆蓋全國(guó)31個(gè)省區(qū)市的88個(gè)城市。整治聚焦兩大重點(diǎn)：“履約不到位”和“侵占公共收益”，在樣本城市的占比分別為86.7%和84%。值得注意的是，“住宅老舊電梯更新不及時(shí)”位列第三，也成為本次重點(diǎn)整治問(wèn)題。

梳理各地對(duì)“履約不到位”和“侵占公共收益”問(wèn)題的表述，發(fā)現(xiàn)：

“履約不到位”主要表現(xiàn)為兩類：一是未按合同約定提供安保、保潔、維修等基礎(chǔ)服務(wù)；二是未履行信息公示、報(bào)告及移交等法定義務(wù)。

“侵占公共收益”主要集中在三方面：一是公共收益底數(shù)不清、管理使用不規(guī)范；二是未按規(guī)定公示公共收益收支情況；三是違規(guī)侵占公共收益，如擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)、未按約定分配收益等。

2、整治普遍持續(xù)2年3個(gè)階段，52%的城市通報(bào)典型案例

本次物業(yè)整治行動(dòng)自2025年初啟動(dòng)，總體將持續(xù)至2026年底，為期兩年。部分城市整治截止時(shí)間延至2027年4月，如廣西柳州、內(nèi)蒙古烏海等。

各城市整治普遍劃分為3個(gè)階段。

• 第一階段為動(dòng)員部署，重點(diǎn)制定實(shí)施方案，明確目標(biāo)、任務(wù)與措施；
  

• 第二階段為治理提升，通過(guò)明察暗訪等方式，對(duì)典型問(wèn)題項(xiàng)目進(jìn)行通報(bào)、督辦和整改，部分城市將這一階段進(jìn)一步細(xì)分為自查整改和檢查督辦兩個(gè)環(huán)節(jié)；
  

• 第三階段為總結(jié)提升，重在梳理經(jīng)驗(yàn)，建立常態(tài)化長(zhǎng)效工作機(jī)制。

物業(yè)整治階段劃分

資料來(lái)源：公開資料、克而瑞物管整理

從各地整治進(jìn)展看，多數(shù)城市已進(jìn)入第二階段——集中整治階段，52%的城市已通報(bào)典型案例。其中，74%的通報(bào)城市發(fā)布了第一批案例；安徽、福建、河南、江西、山西等省部分城市已公布第二批；湖北、內(nèi)蒙古等省部分城市進(jìn)入第三批案例披露階段。

通報(bào)案例近400起，“履約不到位”占比超8成，限期整改、罰款成常態(tài)

1、16省46城通報(bào)案例近400起，“履約不到位”占比85%，“消防安全”最突出

截至2025年8月中旬，全國(guó)16個(gè)省份累計(jì)通報(bào)物業(yè)整治典型案例399例。其中，湖北通報(bào)96例，數(shù)量居首，安徽、內(nèi)蒙古也超過(guò)50例，三地物業(yè)整治推進(jìn)較為迅速。

從通報(bào)案例問(wèn)題類別看，“履約不到位”是物業(yè)服務(wù)整治的重中之重，84.7%的城市在通報(bào)案例中涉及該問(wèn)題，同時(shí)，63%的城市通報(bào)案例中存在“侵占公共收益”問(wèn)題。

在“履約不到位”問(wèn)題中，消防安全管理問(wèn)題尤為突出，59.0%的城市對(duì)此類行為進(jìn)行了處罰。而在“侵占公共收益”問(wèn)題中，主要集中在公共收益的使用管理不規(guī)范和公示不到位兩類，提及的城市占比分別為62.1%和58.6%，收益透明度不足和操作不規(guī)范是當(dāng)前亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

2、近9成城市要求“限期整改”，3成左右采取“解聘”、“移送執(zhí)法部門”措施

在此次物業(yè)整治過(guò)程中，各地處罰力度明顯升級(jí)。以往整治多以約談、整改為主，而本輪行動(dòng)中，部分城市已采取扣信用分、列入“黑榜”通報(bào)，甚至解聘物業(yè)企業(yè)、移送執(zhí)法部門立案等更嚴(yán)厲措施。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，88.1%的城市對(duì)違規(guī)案例下達(dá)了“限期整改”通知，常規(guī)整改動(dòng)作仍在持續(xù)。同時(shí)，多地正建立長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)扣除信用分、列入“黑榜”公開通報(bào)等方式，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期行為的約束。

值得關(guān)注的是，26.2%的城市對(duì)嚴(yán)重違規(guī)的物業(yè)企業(yè)實(shí)施了“直接解聘”，33.3%的城市將其移送執(zhí)法部門立案查處。整治方式正從“糾正當(dāng)下問(wèn)題”逐步轉(zhuǎn)向“形成長(zhǎng)遠(yuǎn)震懾”，監(jiān)管力度顯著增強(qiáng)。

8省7市加速建立信用評(píng)價(jià)體系、公共收益管理等長(zhǎng)效機(jī)制

1、上海等一梯隊(duì)城市信用評(píng)價(jià)體系完善，8省加速建立

短期整治行動(dòng)雖能見(jiàn)效，但難以治本，長(zhǎng)效管理需要依靠制度化、常態(tài)化監(jiān)管機(jī)制。

以上海為例，其物業(yè)信用管理起步早、持續(xù)迭代，已形成較為完善的體系。2019年出臺(tái)的《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》，構(gòu)建了涵蓋信用采集、評(píng)價(jià)與應(yīng)用的完整框架；2023年7月進(jìn)一步修訂，明確企業(yè)通過(guò)監(jiān)管平臺(tái)申報(bào)基本信息和業(yè)績(jī)信息，并細(xì)化失信行為記分標(biāo)準(zhǔn)，提升監(jiān)管精準(zhǔn)度。尤為關(guān)鍵的是，2021年上海發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見(jiàn)》中明確指出，將信用狀況納入物業(yè)選聘的六大參考內(nèi)容之一，推動(dòng)了信用結(jié)果與市場(chǎng)準(zhǔn)入的掛鉤，發(fā)揮了“守信激勵(lì)、失信受限”的導(dǎo)向作用。

當(dāng)前，越來(lái)越多城市正加快構(gòu)建以信用評(píng)價(jià)為核心的長(zhǎng)效監(jiān)管體系。

數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，全國(guó)至少有8個(gè)省份發(fā)布或修訂物業(yè)信用評(píng)價(jià)辦法。其中，山西、福建等地對(duì)原有體系進(jìn)行了升級(jí)，主要體現(xiàn)在：進(jìn)一步細(xì)化評(píng)價(jià)維度，將履約質(zhì)量、業(yè)主投訴處理、公共收益管理等群眾關(guān)切問(wèn)題納入量化考核，并提升業(yè)主滿意度權(quán)重，使評(píng)價(jià)更精準(zhǔn)、更貼近群眾感受。

越來(lái)越多的城市正朝著這一方向升級(jí)改進(jìn)，例如，今年7月，廣州住建局物業(yè)管理處二級(jí)調(diào)研員張杰也曾表示，廣州正升級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系至2.0版，陽(yáng)光收益、信息公開、業(yè)主滿意度等指標(biāo)將納入核心評(píng)價(jià)內(nèi)容。

與此同時(shí)，廣西、云南、黑龍江等地也在加快建立相關(guān)信用體系。

2、公共收益管理細(xì)則空白逐漸補(bǔ)全，政策聚焦資金管理、使用、審計(jì)等方向

公共收益是當(dāng)下業(yè)主關(guān)心的主要問(wèn)題之一，住宅小區(qū)公共收益的歸屬在《民法典》中已有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理優(yōu)勢(shì)侵占收益的情況仍較為常見(jiàn)。現(xiàn)行法律法規(guī)僅原則性規(guī)定了歸屬，缺乏具體操作細(xì)則。

隨著物業(yè)整治的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多城市開始推進(jìn)建立公共收益管理辦法，其實(shí)施細(xì)則的空白正在被補(bǔ)全。

數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，福建、西安、長(zhǎng)沙等7地相繼出臺(tái)公共收益管理辦法，進(jìn)一步細(xì)化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計(jì)監(jiān)督等規(guī)定，推動(dòng)了公共收益管理更加規(guī)范、透明。

物業(yè)整治對(duì)不同類型項(xiàng)目的影響不同，質(zhì)價(jià)相符才是長(zhǎng)久之策

當(dāng)前，整治行動(dòng)正深刻影響著物業(yè)行業(yè)，不同類型的項(xiàng)目面臨不同的挑戰(zhàn)：

第一類項(xiàng)目收益覆蓋成本，但存在規(guī)范問(wèn)題。如收費(fèi)不透明、賬目不清、服務(wù)缺位等不合規(guī)問(wèn)題。這類項(xiàng)目是本輪整治的重點(diǎn)整改對(duì)象，需要全面規(guī)范管理，接受監(jiān)督。

第二類項(xiàng)目管理決定成效，盈虧分化明顯。管理能力強(qiáng)的企業(yè)仍能實(shí)現(xiàn)盈利，能力弱的則難以維持。整治倒逼企業(yè)提升內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)水平，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

第三類項(xiàng)目成本高于收入，經(jīng)營(yíng)難以為繼。這類項(xiàng)目長(zhǎng)期依靠其他收入或補(bǔ)貼維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，受政策導(dǎo)向與社會(huì)輿情等多重因素影響，物業(yè)費(fèi)面臨下行壓力，居民繳費(fèi)意愿持續(xù)走低，收繳難度進(jìn)一步加大。

隨著整治行動(dòng)推進(jìn)，其他收入被全面清零，項(xiàng)目虧損加劇，部分物業(yè)企業(yè)難以為繼，可能被迫退出，進(jìn)而增加政府兜底和社會(huì)管理的壓力。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，整治有助于規(guī)范行業(yè)秩序，推動(dòng)服務(wù)透明化、專業(yè)化，加快形成質(zhì)價(jià)相符的良性機(jī)制。但要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，還需構(gòu)建更加完善的政策生態(tài)。

首先，應(yīng)避免“一刀切”設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，針對(duì)不同類型項(xiàng)目應(yīng)因地制宜施策。對(duì)于成本倒掛、雖正常經(jīng)營(yíng)仍嚴(yán)重虧損的項(xiàng)目，需給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠或運(yùn)營(yíng)支持等配套政策，保障基礎(chǔ)服務(wù)不斷檔。

其次，在強(qiáng)化物業(yè)履約監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)規(guī)范業(yè)主行為，保障企業(yè)合法權(quán)益。特別是對(duì)長(zhǎng)期惡意欠費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)完善法律追繳和信用懲戒機(jī)制，提升收繳保障。

只有在權(quán)責(zé)對(duì)等的基礎(chǔ)上，兼顧企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)與居民合理負(fù)擔(dān)，才能真正建立起健康、穩(wěn)定、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)新生態(tài)。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。