“現(xiàn)在利率都 3.05% 了，比三年前低了整整一個(gè)百分點(diǎn)，怎么還是沒人來買房？” 這是不少賣房人一直在內(nèi)心糾結(jié)的問題，看著冷清的售樓處難免會(huì)發(fā)出這樣的感慨。

9月前不久美聯(lián)儲(chǔ)剛剛降息25個(gè)基點(diǎn)后，國(guó)內(nèi)樓市又迎來政策暖風(fēng)，這也是很多人的預(yù)期，不過似乎我們表現(xiàn)比較冷靜和淡定，當(dāng)然官方也給出原因，雖然我們會(huì)參考國(guó)際環(huán)境的變化，但貨幣政策還是以我為主。

目前，多地房貸利率已經(jīng)逼近3%的紅線，不過對(duì)于購(gòu)房者而言，他們的觀望情緒似乎仍沒有消散。

理論上來說，現(xiàn)在的房貸利率幾乎已經(jīng)降到了歷史新低，以2025年8月份的數(shù)據(jù)為例，5年期以上 LPR穩(wěn)定在3.5%，全國(guó)首套商業(yè)房貸利率普遍在3.05%至3.3%之間，而深圳、廣州等城市部分可達(dá)2.9%-3.0%，跟公積金貸款利率差距越來越小了。

同時(shí)，存量房貸也同步受益，按新規(guī)已批量調(diào)整至LPR-30個(gè)基點(diǎn)，重定價(jià)后多降至3.3%。公積金貸款更具優(yōu)勢(shì)，5年以上首套利率低至2.6%。

低利率顯著減少利息支出，我認(rèn)為比起市場(chǎng)上提到的首付比例下調(diào)，我更希望看到的是房貸利率下調(diào)，因?yàn)槭赘侗壤抡{(diào)很容易讓一些不自量力的人產(chǎn)生沖動(dòng)，從而導(dǎo)致后續(xù)的麻煩，而房貸利率下調(diào)是真正的讓利，能夠有效降低買房成本。

比如百萬30年期貸款，總利息可省數(shù)萬元。這既減輕居民負(fù)擔(dān)，也為剛需和改善型購(gòu)房需求提供有力支持，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率僅3.1%，北京商業(yè)貸款利率：5 年以上首套房貸利率為L(zhǎng)PR-45BP，即 3.05%；二套房貸利率方面，五環(huán)內(nèi)為L(zhǎng)PR-5BP，即3.45%，五環(huán)外為L(zhǎng)PR-25BP，即3.25%。北京公積金貸款利率：5年以上首套房為2.6%，二套房為3.075%。

深圳取消首二套利率區(qū)分后，二套房利率降至3.05%，東莞、佛山等10城更是低至3%。若按貸款 200萬、30年計(jì)算，利率從3.5%降至 3%，總利息可節(jié)省近10萬元，月供減少270元。這樣的成本降幅，在以往足以點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情。

但現(xiàn)實(shí)是購(gòu)房者變得愈發(fā)謹(jǐn)慎，肯定不能否認(rèn)降低房貸利率對(duì)市場(chǎng)的刺激效果，肯定是有的，但并未達(dá)到預(yù)期效果。

以前客戶追著問 “利率還能降嗎”，現(xiàn)在卻反復(fù)打聽 “我買了房子后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌”。這種心態(tài)背后，是多重顧慮在作祟。有粉絲算賬，即便利率降到2.8%，每月仍需還款8900元，可他所在的互聯(lián)網(wǎng)公司正裁員，“萬一失業(yè)，房貸就成了壓垮家庭的大山”。

由此可見，現(xiàn)在大家擔(dān)心的不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還包括自己的職業(yè)場(chǎng)，都得盤算萬億將來市場(chǎng)繼續(xù)下跌或收入跟不上，那么高的房貸利率又該如何去償還貸款，盡管市場(chǎng)層面講，現(xiàn)在的利率已經(jīng)足夠低。

存量房貸與新增房貸的利率差更添焦慮。前兩年高位入市的購(gòu)房者仍在償還4.5%以上的利率，而新買家享受著3%左右的優(yōu)惠，這種落差讓不少人選擇暫緩置換。畢竟，老業(yè)主還在為高利率買單，誰愿意當(dāng)接盤俠？

美聯(lián)儲(chǔ)降息打開了國(guó)內(nèi)利率下調(diào)的空間，9月24日，F(xiàn)edWatch數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)對(duì)10月份美聯(lián)儲(chǔ)將連續(xù)降息的預(yù)期較高。市場(chǎng)押注美聯(lián)儲(chǔ)10月份降息25個(gè)基點(diǎn)的概率為91.9%，不降息的概率僅為8.1%。我們的市場(chǎng)預(yù)期5年期LPR或進(jìn)一步下降，部分城市可能突破3%下限。但單純的利率下調(diào)已難破局。不過我覺得，購(gòu)房者更關(guān)心的是收入穩(wěn)定性、房?jī)r(jià)走勢(shì)等核心問題，利率只是決策因素之一。

對(duì)剛需群體而言，2.7%-2.8%或許是心理臨界點(diǎn)。這個(gè)區(qū)間意味著貸款100萬30年總利息可控制在 50萬元以內(nèi)，月供不足4600元，與房租支出差距縮小。而改善型購(gòu)房者更看重利率與房?jī)r(jià)的平衡，若利率降至2.9%且房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，可能會(huì)釋放置換需求。

但政策制定者需把握好尺度。過低的利率可能引發(fā)投機(jī)。真正的破局之道，或許在于利率下調(diào)與就業(yè)保障、房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的協(xié)同發(fā)力。當(dāng)購(gòu)房者不再為飯碗發(fā)愁，不再擔(dān)心資產(chǎn)貶值，即便利率在 3%左右，也會(huì)愿意邁出入市的步伐，過去不久如此嗎？