有點懸～

廢話不多說，直接上干貨。

深圳天溯計量檢測股份有限公司（下稱天溯計量）目前主要租賃深圳精錠工業(yè)園的房屋，房東精錠實業(yè)屬于深圳當?shù)乩掀髽I(yè)。天溯計量租賃的房屋包括辦公和生產(chǎn)兩個用途。

上圖是精錠工業(yè)園總平面圖，天溯計量租賃的房屋位于相鄰的1、2、4棟。

對比一看，天溯計量租房租金確實很便宜。

騰躍測算了一下，他們的月租金大概在16元/平方米左右，這個租金水平相當于同在精錠工業(yè)園由政府持有廠房（第10棟）的補貼租金。精錠工業(yè)園共計10棟建筑，根據(jù)深圳國土部門制定的“精錠科技工業(yè)廠區(qū)項目總平面圖”劃定，該工業(yè)園第1棟建筑的規(guī)定功能為辦公，第2、3、4、5、6、9、10棟規(guī)定功能為廠房，第7、8棟為宿舍。其中第10棟廠房為政府持有產(chǎn)權面向特定支持產(chǎn)業(yè)招租，租金僅為市場價格50%，差不多每月15-6元/平方米。

上圖是政府支持產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)租金價格，平均下來差不多15元。

有意思的第一個地方出現(xiàn)了。

天溯計量租賃的房屋分布在精錠工業(yè)園的第1棟、第2棟、第4棟，這三棟建筑物可不享受政府的政策性租金，但是測算下來天溯計量的平均租金每月16元/平方米左右，其租賃價格與第10棟廠房的政府減半租金價格相差不大。

為什么會這樣？就算是老租戶，精錠實業(yè)這個房東也不可能給天溯計量打五折吧？

所以關鍵來了：天溯計量的“用房性質”存在問題。

注意看，上圖（平面圖部分）顯示的精錠工業(yè)園1號樓單體規(guī)定功能為辦公。

根據(jù)深圳國土局發(fā)布的精錠工業(yè)園平面圖劃定，該工業(yè)園的第1棟劃定的房屋性質為辦公用房，也就是規(guī)定功能為辦公，不是廠房/生產(chǎn)。但是翻看天溯計量招股書卻發(fā)現(xiàn)，他們把辦公性質第1棟建筑，不僅當成了辦公室，還當作了生產(chǎn)用途。

第1棟建筑物共計6層，天溯計量的招股書顯示除了第3層用作辦公之外，其他五層全部被天溯計量用作生產(chǎn)用途，而且面積極其大。如果仔細翻看天溯計量的視頻號，也能發(fā)現(xiàn)這個問題。

上圖為摘取招股書其中一處

作為一個資深的前調查人員，騰躍看到這也嚇了一大跳啊，因為我為兩方面擔心。

一是為當?shù)匕脖O(jiān)、消防部門擔心。

辦公用房和生產(chǎn)廠房，在規(guī)定層面完全是兩個不同“物種”。比如兩者荷載不同、消防要求更不同，更不用提其他幾十項不同方方面面的規(guī)范要求。凡是涉及到基建、建筑物的法律法規(guī)乃至行業(yè)規(guī)范都會做出明確要求，不準隨意變更建筑物原有的使用性質。而且，再加一條天溯計量在第1棟的實驗室/生產(chǎn)項目有沒有做過環(huán)評呢？

上圖為當?shù)貒敛块T在2021年更新的精錠工業(yè)園宗地指標，其中提到該工業(yè)園辦公設施5023平米，該具體面積指標與上述平面圖劃定之第1棟辦公面積相同，證據(jù)已形成閉環(huán)。

在此，騰躍真為當?shù)氐陌脖O(jiān)、消防和街道捏把汗。因為天溯計量這棟樓的第3層是辦公室，上面三層和下面兩層都被當做了生產(chǎn)用途。萬一發(fā)生生產(chǎn)/實驗事故，有一個算一個誰也扛不起這個“雷”啊。

二是為保薦代表人擔心。

此次天溯計量的保薦券商為招商證券，保薦代表人為羅政和徐國振，項目協(xié)調人為馬琳君。

天溯計量“不懂”，諸位作為專業(yè)人員還不懂嗎？改變建筑物規(guī)定功能，是不是要申報？諸位肯定檢查過天溯計量與精錠實業(yè)的租賃合同，但是你們就沒去看看精錠實業(yè)的“房本”嗎？

正因為天溯計量沒有自己的土地、房產(chǎn)，所以其租賃房屋的產(chǎn)權、房屋用途和性質中介機構就應當詳細核實。最后導致，天溯計量招股書竟然披露出在一棟建筑物里三樓辦公四五六樓生產(chǎn)的內(nèi)容，這.....種披露太少見了。

目前來看，天溯計量面臨兩個結局。

一是找當?shù)匕脖O(jiān)、消防、環(huán)境、國土至少四個部門出具證明，證明其用房不違規(guī)。但是天溯計量這周四就上會了，還剩幾天時間找齊四個部門出證明？太難了。再說要怎么出呢？誰的“命”不是“命”啊。

二是暫緩審議，暫緩審議的目的就是整改。首先就要搬家，找到合適的生產(chǎn)場地，期間的運營肯定受影響，總不能把核心的業(yè)務也外包吧。其次要騰退或者重新協(xié)調精錠實業(yè)換房，這個實現(xiàn)起來的難度也不小?？傊夹枰獣r間，沒有3-6個月時間怕是搞不定。

總之，天溯計量這幾天應該挺難，都難。

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