今日，杭州2025年第二十七批兩宗宅地成功出讓，分別位于濱江浦沿和下沙沿江，總建面約11.4萬m2，總成交金額約22億元，平均樓面價(jià)17804元/m2，平均溢價(jià)率約12.9%。

土拍結(jié)果概覽

整理制作：克而瑞浙江區(qū)域

從熱度來看，兩宗地塊呈現(xiàn)兩極分化。

浦沿地塊作為本輪土拍的焦點(diǎn)，由英冠控股以約17.3億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約25108元/㎡，溢價(jià)率達(dá)19.3%，與兩周前大家房產(chǎn)競(jìng)得的相鄰地塊（成交樓面價(jià)25317元/㎡）相比，樓面價(jià)雖微降約200元/㎡，但仍處于相近價(jià)格區(qū)間，可見該區(qū)域土地市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定階段。根據(jù)測(cè)算，若項(xiàng)目順利去化，該地塊的利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率預(yù)計(jì)均在4%左右。

相比之下，下沙沿江地塊則因位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、配套尚不完善，未能吸引品牌房企關(guān)注，最終由遠(yuǎn)東宏信聯(lián)合錢塘城發(fā)以底價(jià)拿下。

?所有出讓土地的IRR及利潤(rùn)率測(cè)算，已第一時(shí)間上線CIRC投資決策系統(tǒng)，具體事宜，歡迎隨時(shí)聯(lián)系克而瑞相關(guān)對(duì)接人咨詢。

值得關(guān)注的是，兩家拿地企業(yè)此前均在對(duì)應(yīng)板塊有所布局，本次拿地更多屬于“補(bǔ)倉(cāng)”行為，可見房企在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下更趨謹(jǐn)慎，投資策略聚焦于熟悉區(qū)域。

聚集上周（10.20-10.26）新房成交，整體推盤節(jié)奏加快，活躍度提升，上榜項(xiàng)目多為外圍紅盤，與今天的土拍市場(chǎng)形成一定反差。

商品住宅成交排行榜中，成交前三分別為西湖區(qū)的保利西源賦（備案名：西源賦府，成交96套，均價(jià)37080元/平米）與綠城·悅海棠軒（備案名：悅海棠軒，成交80套，均價(jià)33877元/平米），以及錢塘區(qū)的綠城·湖映金沙軒（備案名：湖映金沙軒，成交67套，均價(jià)38536元/平米）。

酒店式公寓成交排行榜中，成交前三均為蕭山區(qū)項(xiàng)目，分別是萬都·晶典公寓（備案名：晶典公寓，成交均價(jià)10750元/平米）、杭州國(guó)際辦公中心潮悅（備案名：杭州國(guó)際辦公中心南區(qū)，成交均價(jià)47997元/平米），以及T-ONE潮博（備案名：潮博商業(yè)中心，成交均價(jià)40744元/平米）。

具體看市場(chǎng)端表現(xiàn)，全市共13個(gè)項(xiàng)目推出840套新房源，規(guī)模約為前一周的5.7倍。成交同步走高，共去化606套，約為前一周的6倍，周度綜合開盤去化率約73%，環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管整體市場(chǎng)回暖，但個(gè)盤表現(xiàn)分化加劇：

部分熱銷項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。如拱墅區(qū)的招商·天青岳與拱宸·金茂府，憑借主城稀缺改善定位與優(yōu)質(zhì)地段，即便價(jià)格高企，仍實(shí)現(xiàn)100%去化；再如翠隱江粼、悅海棠、濱杭濱紛城等項(xiàng)目，則依托差異化產(chǎn)品力，在各自同價(jià)段樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)快速去化，顯示出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)追捧。

另一方面，部分項(xiàng)目去化依然承壓。遠(yuǎn)郊樓盤受制于配套與通勤短板，即便推出優(yōu)惠措施，去化率仍處低位；個(gè)別此前熱銷的項(xiàng)目，此次也因競(jìng)品分流而出現(xiàn)滯銷，可見購(gòu)房者決策更趨理性，市場(chǎng)供需匹配仍有優(yōu)化空間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當(dāng)天數(shù)據(jù)，不含續(xù)銷）

再看數(shù)據(jù)端，成交量?jī)r(jià)均呈上升態(tài)勢(shì)。全市商品房成交650套，環(huán)比上漲38.9%；成交均價(jià)為36497元/㎡，環(huán)比上浮44.0%。

成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”，主要受以下因素推動(dòng)：

一是主力成交區(qū)域價(jià)格穩(wěn)健，支撐整體均價(jià)。從區(qū)域成交來看，西湖區(qū)（183套）與蕭山區(qū)（149套）為成交主力，成交均價(jià)分別為37112元/㎡與34261元/㎡，處于中高位水平，對(duì)整體均價(jià)形成支撐。

二是高價(jià)區(qū)域成交價(jià)格顯著，結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)效應(yīng)明顯。上城區(qū)成交均價(jià)達(dá)93113元/㎡，拱墅區(qū)為54638元/㎡，盡管成交套數(shù)較少（分別為4套與48套），但其高價(jià)特征對(duì)全市均價(jià)產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用。

再看各面積段成交情況，市場(chǎng)基本盤穩(wěn)固，改善型產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)突出：

· 90–140㎡面積段成交占比達(dá)52%，顯示剛需及首改需求仍為市場(chǎng)主力。

· 108–200㎡改善型產(chǎn)品成交均價(jià)最高，達(dá)47306元/㎡，顯示改善型產(chǎn)品在價(jià)格方面具備較強(qiáng)抗跌性與市場(chǎng)認(rèn)可度。

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