文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

前幾天，碧桂園服務悄悄在一個樓盤營銷中心的會議室里，舉行了一個小型發(fā)布會，目的是向外推介公司自研的清潔機器人。

隨后，碧桂園服務正式對外宣稱，公司自研的清潔機器人已實現(xiàn)規(guī)?；瘧茫刂?0月20日，已在廣州、北京、上海、大連等城市的17個項目中投入使用，數(shù)量超過130臺。

據澎湃新聞報道，碧桂園服務自主研發(fā)的清潔機器人已經進入量產階段，今年內產量將突破1000臺，明年產量會提高至萬臺以上，同時會開啟外部商業(yè)化探索。

碧桂園服務的清潔機器人未來或快速落地，而保潔阿姨的“飯碗”恐怕要危險了。

物業(yè)服務是一個勞動密集型行業(yè)，“吉祥三?！敝械谋０?、保潔是人力成本支出的重點，且成本處在持續(xù)上升中。

同時，“物業(yè)費降價潮”在全國各地持續(xù)掀起。不只是業(yè)主的呼聲，武漢、青島、廣州等多個城市重申物業(yè)費指導價，此外，鎮(zhèn)江、長沙、蘭州等城市也出臺新規(guī)，對空置物業(yè)費實施打折優(yōu)惠。

一邊是上漲的用人成本，另一邊是下降的物業(yè)管理收入，碧桂園服務將目光轉向了清潔機器人領域，在旗下物業(yè)管理項目中投入使用清潔機器人。

悄然之間，碧桂園楊老板又開始扶持一個新的平臺。

01

向內部要利潤

毫無疑問，碧桂園服務正在物業(yè)管理行業(yè)進行一次新的“大動作”。

伴隨著房地產行業(yè)進入調整周期，與之高度關聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)，很快結束了高速發(fā)展階段。體現(xiàn)在盈利表現(xiàn)上，不少上市物業(yè)管理公司出現(xiàn)接連下滑。

wind數(shù)據顯示，28家港股、A股物業(yè)管理上市公司，總營收從2021年的1927億元上漲到2024年的2499億元，2025年中期為1267億元；但凈利潤率卻呈斷崖式下跌走勢，從9.9%跌至4.0%，2025年中期為7.1%。

物業(yè)管理公司的盈利表現(xiàn)有很多復雜因素，其中最為核心的有兩點：空置房物業(yè)費、人力成本上升。

大部分物業(yè)管理上市公司新增物業(yè)在管面積，都依賴于地產開發(fā)樓盤導入。但在房企因債務危機紛紛出險之后，賣出去的房源久久未能實現(xiàn)交付，物業(yè)服務新增面積增速呈斷崖式下跌。

中指研究院披露的數(shù)據顯示，2021年至2025年上半年，TOP50物業(yè)服務企業(yè)，新增合約面積分別為27.8億㎡、23.9億㎡、17.7億㎡、11.5億㎡和3.5億㎡。

規(guī)模高速增長神話結束，影響的不只是收入和利潤。如今，全國各地樓盤項目部分出現(xiàn)停工，“爛尾樓”還要支付物業(yè)管理費用，已經引發(fā)了業(yè)主群體的不滿，繳費物業(yè)費的意愿也在降低。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據顯示，上市物業(yè)管理企業(yè)平均物業(yè)收繳率處于逐年下滑中，2021年至2024年分別為92%、90%、85%和80%。

也是自2025年開始，全國多城出臺了空置房下調物業(yè)費相關新規(guī)?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據顯示，目前，全國已有10余個城市宣布物業(yè)費用“打折”，包括長沙實施梯度式優(yōu)惠，空置期2年內按七折交納、2年后至結束按九折交納。

對于物業(yè)管理公司來說，一邊是創(chuàng)收日漸艱難，上層不斷發(fā)布新規(guī)加強物業(yè)服務市場規(guī)范和提升服務質量；另一邊則是公共區(qū)域維護、設施保養(yǎng)、綠化資源以及人工成本等費用在增加。

在降費風潮下，作為國內在管規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，碧桂園服務也倍感壓力。

不僅碧桂園服務旗下管理項目進行大幅度降費，比如佛山有近20個小區(qū)物業(yè)費降價約29%；而且部分項目也被業(yè)主“踢”了出去，比如上?？党切^(qū)、武漢云境小區(qū)等。

這也是融創(chuàng)服務、中海物業(yè)、金碧物業(yè)、金科智慧服務等眾多頭部物業(yè)管理公司，在降費壓力下的一個“求存”的縮影。

于是，碧桂園服務開始向內部要利潤——借助科技降低人工成本。

過去幾年，碧桂園服務一直是“野蠻生長”，通過并購藍光嘉寶服務、彩生活鄰里樂、富力物業(yè)等物業(yè)管理公司，快速實現(xiàn)規(guī)模擴張，且規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一。但當前，快速擴張的弊端逐漸凸顯，特別是難以控制且快速上升的成本。

盡管收入、利潤絕對值快速上漲，但凈利潤率卻從2021年的15.08%跌到2024年的4.26%，最低值為1.21%。比凈利潤增長更快的是成本支出，服務成本從2021年的195.9億元飆升至2024年的334.8億元。

按年復合增長率計算，凈利潤為11.13%，服務成本則為14.33%。

物業(yè)管理作為勞動力密集型行業(yè)，碧桂園服務職工薪酬占據了大部分成本支出，2021年至2024年占服務成本比例區(qū)間值為47.19%-53.73%。

其實，碧桂園服務削減成本的“第一刀”，砍在了高管身上——7位董事總薪酬，從2021年的6158萬元減到了2024年的1851萬元，最低值為2023年的1215萬元。

如今，削減成本的大刀砍向了基層人員身上。

02

一個新平臺

在幾天前的活動中，碧桂園服務對外介紹了自身研發(fā)落地的首款清潔機器人——“零號居民”，其能實現(xiàn)“人休機不休”的高效作業(yè)模式，完成樓道地面清潔的自動化。

實際上，碧桂園服務在2024年業(yè)績會上便透露，公司去年重點開發(fā)“零號”保潔機器人，花了近9個月時間去打造機器人的運維模式，并且已經在7個小區(qū)常態(tài)化使用。

按照碧桂園服務的規(guī)劃，2025年內投入使用的清潔機器人總數(shù)將突破1000臺，將覆蓋住宅、公寓、寫字樓等多類業(yè)態(tài)；并且，未來將在管理的8000多個項目全面鋪開。

按照碧桂園服務總裁徐彬淮測算，公司對管理項目梳理后，估算自身需求量在3萬臺左右，而碧桂園服務占市場份額約3%。以此推測，物業(yè)行業(yè)機器人的需求超過百萬臺，市場規(guī)模達到千億。

這也意味著，清潔機器人的規(guī)模化，將讓保潔阿姨的“飯碗”變得危險了。

盡管碧桂園服務的活動主題定義為“人機協(xié)同”，稱保潔人員將投入更具價值的精細化服務與管理工作，但清潔機器人能在充電之外的時間都在工作，平均每天工時15-18小時，約等于人工的3倍、增加社區(qū)保潔頻次的3倍。

碧桂園服務也給出一份數(shù)據：以廣州盈禧花園項目為例，原本7名保潔人員每人負責一棟樓，現(xiàn)在為5名保潔人員和4臺清潔機器人。

同時，碧桂園服務首席財務官黃鵬透露，經過一年多的測試，現(xiàn)場的邊際運營效益提升20%-30%。

而碧桂園服務把“零號居民”的誕生，視為物業(yè)服務走向數(shù)字化、智能化的劃時代標志，也代表著背后的野心——搶占物業(yè)機器人這個千億市場。

實際上，早在2022年，碧桂園服務管理層便坦言，“2022年應該是碧桂園服務歷史上最困難的一年”。

彼時，碧桂園服務放棄了以追求規(guī)模為重點的經營策略。也是在那個時候，碧桂園服務悄悄開始運營一個新的平臺——廣東美房智高機器人有限公司（下稱“美房智高機器人”）。

天眼查工商信息顯示，美房智高機器人成立于2021年1月，注冊資本為2000萬元，由碧桂園生活服務集團股份有限公司全資持有，對外投資有一家公司——廣東美房智星科技有限公司（下稱“美房智星科技”）。

2022年12月，美房智星科技從持有碧桂園房地產開發(fā)業(yè)務的境外平臺恒宙國際有限公司，悄悄轉移到了美房智高機器人手中。

盡管這是一次“左手倒右手”的操作，但從上市公司角度來看，碧桂園控股與碧桂園服務是兩家獨立經營的關聯(lián)公司。換句話來說，這也是碧桂園楊老板悄悄將一個優(yōu)質資產從碧桂園控股中剝離的操作。

一直以來，談到碧桂園與機器人，很多人的第一印象便是博智林機器人。畢竟，其在2018年7月誕生后，僅用了一年多時間便完成了“出道即巔峰”。

而美房智高機器人，碧桂園孵化的一個新平臺，與博智林機器人沒有關系。

一位參加碧桂園服務上述推介活動的人士向源媒匯透露，“據他們介紹，這款機器人是純自研的，跟博智林完成沒有關系，針對物業(yè)場景的，生產線和團隊都不一樣?！?/p>

據澎拜新聞報道，徐彬淮在現(xiàn)場透露，過去幾年，碧桂園服務在數(shù)字化和人工智能方面每年的投入約5億元，除了可見的硬件設備還包括數(shù)字化的生態(tài)體系建設。

如今，美房智高機器人進入了商業(yè)化階段。而楊老板又在一個新領域搶占了先機。

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