來源：成都淘房志

成都的二手掛牌量，已經(jīng)突破驚人的30萬套！！

從今年開始，雖然成都二手房的單月成交量有所下滑，但是總體還算是比較穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)完全賣不動(dòng)的情況。

根據(jù)住建官方數(shù)據(jù)顯示，截止目前，今年成都已經(jīng)成交199228套二手房。

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并且在今年上半年（1-6月），成都二手成交量同比去年還是處在一個(gè)上漲的趨勢(shì)。

不過，淘房君發(fā)現(xiàn)，在今年這個(gè)大環(huán)境下，成都能穩(wěn)住這波成交量的關(guān)鍵是：

房東們的降價(jià)搶跑。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，截止目前，大成都的二手掛牌均價(jià)已經(jīng)來到了1.62萬/㎡，同比去年跌了3.57%。

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整個(gè)市場(chǎng)降價(jià)房源比比皆是，無論是豪宅、改善、剛需，基本無一例外，只要想買就能談價(jià)。

貝殼部分降價(jià)房源

但目前的情況來看，盡管以價(jià)換量的效果比較明顯，成都二手市場(chǎng)一個(gè)比較大的隱患卻也暴露開來：

供應(yīng)量實(shí)在是太大。

目前，成都二手掛牌量已經(jīng)超過30萬套，而這還是今年房東大出血成交的20萬套的基礎(chǔ)上剩下的。

淘房君發(fā)現(xiàn)，明年1月還會(huì)有一部分房源因?yàn)樾抡獬奘郏@無疑更是雪上加霜，后續(xù)供應(yīng)量依舊會(huì)繼續(xù)加大。

如果市場(chǎng)依舊維持當(dāng)前現(xiàn)狀，這超30萬的成都房東們，該怎么辦呢？

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成都還是多久止跌回穩(wěn)？單選

快了，已經(jīng)到底了！

還早，降的不夠多！

01

降價(jià)成唯一出路

房東開始搶跑！

這輪房東搶跑，無論是主城還是天新全部統(tǒng)一戰(zhàn)線，紛紛降價(jià)！

天新首當(dāng)其沖，不少板塊更是榮登今年跌幅榜前列。

比如，興隆湖板塊，今年整個(gè)板塊的跌幅已經(jīng)超過了21%，不少次新房剛進(jìn)入二手市場(chǎng)，就有房東選擇破發(fā)降價(jià)跑路。

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興隆湖的人居越秀和樾林語和峯，一套127㎡的套四，成交總價(jià)193萬，成交單價(jià)來到了驚人的1.5萬/㎡。

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該項(xiàng)目最早21年入市，取證單價(jià)在2.4-2.8萬/㎡之間，算上這幾年的持有成本。

這個(gè)成交，算得上了“腰斬”了。

還有興隆湖的標(biāo)桿項(xiàng)目天投北鑫苑，21年，興隆湖價(jià)格達(dá)到巔峰，天投北鑫苑成交價(jià)超3.9萬/㎡，天投北鑫苑南區(qū)成交價(jià)超4.1萬/㎡。

而時(shí)至今日，像北鑫苑南區(qū)成交價(jià)從21年的巔峰4萬多跌到現(xiàn)在2w左右，依舊很難出貨。

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還有天新的龍頭板塊，天西，也是本次房東降價(jià)跑路重災(zāi)區(qū)。

比如，卡地亞花園城蔚藍(lán)軒B，最新成交一套139㎡朝北的套三，成交總價(jià)已經(jīng)跌至2字頭，近幾年最低價(jià)。

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而在高位時(shí)，同戶型最高成交單價(jià)超過4萬/㎡，只是該房源朝向要好一些。

還有目前在售的首開龍湖云著二期，今年9月一套175㎡的套四，中間樓層，掛牌低至410萬，目前貌似已經(jīng)低于400萬成交。

保利天嶼的221㎡，現(xiàn)在單價(jià)2萬出頭都很難成交。

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萬科天府錦繡錦院，至今通過正常二手渠道成交依舊只有去年4月的那1套。

197㎡主力戶型，目前最低掛牌低至628萬，單價(jià)3.1萬/㎡，屬于是虧本甩賣，依舊很難出貨。

171㎡的最低單價(jià)已經(jīng)3萬/㎡，也算是破發(fā)了。

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除了天新跌幅較大，主城很多板塊的房東也坐不住了。

像比較熱門的區(qū)域，火車南站、萬象城、金融城、大源、攀成鋼、東湖等等核心板塊，一些區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，價(jià)格雖然有所回調(diào)，但是幅度沒有太嚇人。

比如，東門大熱的華潤(rùn)二十四城七期，九月成交了一套136㎡套四，成交單價(jià)約2.2萬/㎡。

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對(duì)比高位時(shí)的2.6-2.8萬/㎡，房東也沒有選擇硬抗。

還有高新南火車南站的人居盛和林語，因?yàn)榫o鄰三環(huán)，不少有瑕疵的房源房東也開始大幅降價(jià)出貨。

7月末，位于高新南的人居盛和林語北區(qū)成交了一套146㎡的套四，成交總價(jià)為384萬，成交單價(jià)僅2.6萬/㎡。

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而在2023年5月，同戶型產(chǎn)品成交總價(jià)一度來到了570萬，成交單價(jià)超3.8萬/㎡。

兩年多時(shí)間，這套146㎡的四房戶型，跌了將近200萬！

截止目前，成都各中心城區(qū)僅有4個(gè)區(qū)二手均價(jià)實(shí)現(xiàn)了小幅上漲，其他8個(gè)區(qū)全部下跌。

02

止跌回穩(wěn)

成都還要多久？

其實(shí)在9月，成都二手市場(chǎng)就迎來了一波小幅的回調(diào)，量?jī)r(jià)齊升。

根據(jù)克爾瑞四川的數(shù)據(jù)顯示：

9月成都二手住宅成交1.93萬套，環(huán)比上漲9%，同比上漲37%；

成交均價(jià)為15218元/㎡，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲3.5%，均價(jià)達(dá)年內(nèi)高位。

圖源克爾瑞四川

只不過這一波小回調(diào)并沒有延續(xù)下去。

本來該繼續(xù)沖刺的10月，卻意外的爆冷，成交量?jī)H有16994套，不足1.7萬。

止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)再度中斷。

要知道，10月因?yàn)橛悬S金周的存在，一直以來都是樓市去化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少開發(fā)商和房東、中介都會(huì)趁著這波熱度加大宣傳、優(yōu)惠力度。

可現(xiàn)在看起來，市場(chǎng)并不買單。

根據(jù)貝殼官方的統(tǒng)計(jì)，2025年10月1日-10月8日，通過貝殼新房渠道成交1083單，日均約154單。

就單單拿貝殼的數(shù)據(jù)來看，成都今年國(guó)慶期間的銷量同比就已經(jīng)“腰斬”了。

截止目前，距離2025僅有不到2個(gè)月時(shí)間，淘房君預(yù)估，今年成都二手成交量可能也可能維持在21萬套左右。

雖然單看成交量并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，但這背后可能都是房東割肉換來的。

而現(xiàn)在的隱患也隨之而來：

成都二手市場(chǎng)每月持續(xù)的大量供應(yīng)，后續(xù)房東該怎么辦？

只能降價(jià)？

圖源貝殼

先看看目前整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格和成交邏輯：

遠(yuǎn)郊區(qū)縣、配套薄弱板塊、老破小、供需失衡、規(guī)劃利好落空，是影響成交和價(jià)格的主要原因。

反之，板塊確定性夠強(qiáng)、配套豐富稀缺、小區(qū)品質(zhì)，則是成交和價(jià)格堅(jiān)挺的主要因素。

淘房君認(rèn)為，后續(xù)成都30萬＋房東除了找準(zhǔn)自身產(chǎn)品的定位外，還需要迫切關(guān)注的就是：

新政。

今年下半年，成都還未有大的關(guān)鍵新政加持。

2024上半年，成都樓市表現(xiàn)也不算太好，但因?yàn)檎叩脑?，在?guó)慶硬拉了一波。

加上去年的國(guó)慶前后，成都的土拍還算穩(wěn)得起，天新的幾塊地都能拍出好價(jià)。

綜合下來，去年算是穩(wěn)住了。

而今年馬上時(shí)值年尾，出臺(tái)強(qiáng)有力的新政概率可能不是那么大，那么今年的成交和價(jià)格基本就在當(dāng)前的位置震蕩。

到了明年，隨著又一批的次新解禁，成都二手的存量壓力會(huì)越來越大，如果遲遲不出新政，后續(xù)面臨的挑戰(zhàn)也會(huì)持續(xù)加大。

你認(rèn)為呢？