01

楔子

最近一段時(shí)間，上海又有一些新盤(pán)推出，我觀察到一個(gè)現(xiàn)象。這些新建商品房，戶型無(wú)一不是標(biāo)配了”3陽(yáng)臺(tái)和多飄窗“，甚至還有項(xiàng)目將地庫(kù)都抬到地面上來(lái)了。

我不知道“3陽(yáng)臺(tái)、多飄窗、地庫(kù)抬高”這三板斧，會(huì)不會(huì)成為上海新建商品房的“標(biāo)配”，所以今天這篇文章，我就想聊聊這個(gè)話題。

02

政策規(guī)范

今年的9月26日，上海出了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知，在這份文件中提到了陽(yáng)臺(tái)和地庫(kù)抬高的相關(guān)規(guī)定。

一、陽(yáng)臺(tái)

不論是封閉的還是開(kāi)敞的，不管是外陽(yáng)臺(tái)還是凹陽(yáng)臺(tái)，都按照1/2計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率，只要進(jìn)深不大于1.8米、水平投影面積不超過(guò)16平方米。

而按照這個(gè)規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)的總長(zhǎng)度最短將達(dá)到8.88米，所以開(kāi)發(fā)商只要設(shè)計(jì)的時(shí)候減少一點(diǎn)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深，就能給每個(gè)改善戶型配置3陽(yáng)臺(tái)了。

二、地庫(kù)提高

小區(qū)內(nèi)部的停車(chē)庫(kù)可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。

而現(xiàn)在自媒體所謂的”抬板小區(qū)“，出處就是在這里。因?yàn)榈叵萝?chē)庫(kù)抬到地面上將大大節(jié)省投資造價(jià)，還能改善車(chē)庫(kù)的內(nèi)部環(huán)境，提高消費(fèi)者的客戶體驗(yàn)，所以開(kāi)發(fā)商何樂(lè)而不為呢？

三、飄窗

雖然關(guān)于飄窗的規(guī)定并沒(méi)有在本次文件中重提，但一直以來(lái)滿足一定要求的飄窗都是不計(jì)算建筑面積的。

所以開(kāi)發(fā)商們出于營(yíng)銷(xiāo)的需要，現(xiàn)在的戶型是”能飄盡飄“，幾乎把整個(gè)外立面都做滿了玻璃。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只愿意在“消費(fèi)者看得見(jiàn)的地方”花錢(qián)，而這三處確實(shí)是購(gòu)房者最容易感知到的住宅“品質(zhì)”。

03

三陽(yáng)臺(tái)

”三陽(yáng)臺(tái)”的項(xiàng)目，最近我關(guān)注到的就有3個(gè)，分別是：招商“序”、中環(huán)麓島、中海環(huán)宇玖章。下面我每個(gè)項(xiàng)目挑一個(gè)戶型來(lái)分析一下它們的三陽(yáng)臺(tái)。

如上圖為招商 “序 ”的112平方戶型

設(shè)置了2個(gè)朝南陽(yáng)臺(tái)，1個(gè)朝北陽(yáng)臺(tái)。當(dāng)時(shí)可能政策還不明朗，所以南側(cè)2個(gè)陽(yáng)臺(tái)還做了分割。

如上圖為中環(huán)麓島的180平方戶型

分別在南北和凹口里設(shè)置了3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，用足了政策的16平方米。而南側(cè)的陽(yáng)臺(tái)橫跨臥室和衛(wèi)生間，中間再也沒(méi)有遮遮掩掩的設(shè)置分隔墻了。

如上圖為中海環(huán)宇玖章的123平方戶型

3個(gè)陽(yáng)臺(tái)在南側(cè)一字排開(kāi)，就差完全連起來(lái)了，應(yīng)該也是用足了政策的戶型10%面積。（如下圖）

從上面這些項(xiàng)目的戶型來(lái)看，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置主要有兩個(gè)功能，一個(gè)是陽(yáng)臺(tái)本身的作用，另一個(gè)是作為小臥室擴(kuò)展為正常臥室的面積補(bǔ)充。

其中招商“序”的112平方戶型的北陽(yáng)臺(tái)和中海環(huán)宇玖章的123平方戶型書(shū)房陽(yáng)臺(tái)，都屬于后者。而這種作為臥室一部分來(lái)使用的陽(yáng)臺(tái)，也存在著一定的缺陷。

如上圖， 陽(yáng)臺(tái)在原始設(shè)計(jì)的時(shí)候是不考慮保溫節(jié)能的。而小業(yè)主在自行封窗時(shí)，是不太可能考慮與原來(lái)的保溫層進(jìn)行連接，所以達(dá)不到節(jié)能效果的。

另外， 正常的房間 （臥室或書(shū)房） 作為人休息的空間，要考慮降噪。而陽(yáng)臺(tái) 既要考慮室外的雨水飄進(jìn)來(lái)，還要考慮屋頂雨水和每層空調(diào)水的排出，所以都需要設(shè)置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的 。

但為了送的這1/2的面積，消費(fèi)者也就只能將就著用了。

04

多飄窗

而招商“序”、中環(huán)麓島、中海環(huán)宇玖章這三個(gè)項(xiàng)目，除了3陽(yáng)臺(tái)之外，也同時(shí)設(shè)計(jì)了N多的飄窗。下面我每個(gè)項(xiàng)目挑一個(gè)戶型來(lái)分析一下它們的飄窗。

如上圖為招商“序”的143平方戶型

一共設(shè)置了4個(gè)飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給廚房也安排了一個(gè)飄窗。

另外開(kāi)發(fā)商還暖心的給消費(fèi)者提供了設(shè)備平臺(tái)擴(kuò)展的可能性，真是送面積送到家了。

如上圖為中環(huán)麓島的180平方戶型

一共設(shè)置了4個(gè)飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給客廳設(shè)置了南北平行的兩溜長(zhǎng)飄窗。

另外開(kāi)發(fā)商還暖心的給消費(fèi)者，在凹口中提供了設(shè)備平臺(tái)擴(kuò)展的可能性。

如上圖為中海環(huán)宇玖章的123平方戶型

這雖然是個(gè)不太大的戶型，同樣設(shè)置了4個(gè)飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉(zhuǎn)角飄窗，而最夸張的是給衛(wèi)生間設(shè)置了轉(zhuǎn)角飄窗。

另外開(kāi)發(fā)商還暖心的給消費(fèi)者，在入戶后提供了設(shè)備平臺(tái)擴(kuò)展的可能性。

其實(shí)這些送飄窗的設(shè)計(jì)手法，華南地區(qū)早就有了，而且運(yùn)用的爐火純青。去年我就介紹過(guò)，大家可以擴(kuò)展閱讀：《》

上海只能算是學(xué)徒，要想與華南地區(qū)看齊，還需假以時(shí)日。

雖然飄窗多，有利于采光和功能擴(kuò)展，但也不是沒(méi)有缺點(diǎn)。就比如說(shuō)主臥室超大的轉(zhuǎn)角飄窗，就帶來(lái)了一些問(wèn)題。

首先，轉(zhuǎn)角飄窗對(duì)于家具的布置帶來(lái)一些挑戰(zhàn)。就比如中海環(huán)宇玖章的123平方戶型的主臥，就沒(méi)地方布置衣柜。（如下圖）

如果不按照上圖布置，就沒(méi)地方布置衣柜；而如果這樣布置衣柜，就白瞎了這轉(zhuǎn)角飄窗。

另外，飄窗還會(huì)遇到冬天結(jié)露的問(wèn)題，時(shí)間一長(zhǎng)還有可能發(fā)霉。上海和華南地區(qū)的氣候并不完全相同，所以這么多的飄窗，雖然送了面積，但這些空間也沒(méi)那么好用。

05

地庫(kù)抬高

至于將地庫(kù)抬高到地面上來(lái)的項(xiàng)目，中海開(kāi)發(fā)的“安瀾上?！睂?huì)是新政后上海第一個(gè)。

因?yàn)槲仪皟商靹倢?xiě)了這個(gè)項(xiàng)目，所以不展開(kāi)了，大家擴(kuò)展閱讀吧，文章在這里：《》

06

結(jié)束語(yǔ)

我不知道 “3陽(yáng)臺(tái)、多飄窗、地庫(kù)抬高”這三板斧，會(huì)不會(huì)成為今后上海新建商品房的“標(biāo)配”？

但已經(jīng)有不少項(xiàng)目這么做了，我想：大概率會(huì)的吧！

但任何事物都有兩面性，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的這些面積雖好，但也并非完美無(wú)瑕。

對(duì)于購(gòu)房者 來(lái)說(shuō)，世間也沒(méi)有免費(fèi)的午餐， 即使贈(zèng)送的面積再多，也是在暗中標(biāo)好了價(jià)格的，所以大家理性看待吧。