摩登財(cái)經(jīng)

一紙舉報(bào)信震動(dòng)地產(chǎn)圈，一場(chǎng)央企對(duì)國(guó)企的“貼臉硬剛”，最終以深夜聯(lián)合聲明收?qǐng)觥?/p>

前幾日，北京興鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（中建智地子公司）向廣州市國(guó)資委發(fā)出的舉報(bào)信在業(yè)內(nèi)廣泛流傳，指控廣州越秀華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)子公司）相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員董毅、趙峰在操盤(pán)北京璞樾項(xiàng)目時(shí)違規(guī)操作。

“濫用職權(quán)，造成國(guó)有資產(chǎn)重大損失，已涉嫌構(gòu)成國(guó)有企業(yè)人員失職罪?！碑?dāng)這樣嚴(yán)厲的指控出現(xiàn)在中建智地對(duì)越秀地產(chǎn)的舉報(bào)信中，一場(chǎng)地產(chǎn)圈的激烈沖突浮出水面。

然而，戲劇性的是，僅僅幾天后，中建智地、越秀北京、金茂北京深夜發(fā)布聯(lián)合聲明，宣布已達(dá)成共識(shí)。

回顧整個(gè)事件可以發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)糾紛的核心，是北京朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店一塊總價(jià)126億元的土地。

今年4月，中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)和朝陽(yáng)城開(kāi)（后退出）聯(lián)合體以高價(jià)拿下該地塊，其中住宅部分成交樓面價(jià)約5.45萬(wàn)元/平方米，刷新了近兩年朝陽(yáng)區(qū)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

這塊地被分成南北兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)。南地塊紫京宸園由中建智地操盤(pán)，北地塊璞樾則由越秀負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)。

兩個(gè)項(xiàng)目背后是共同股東，卻成了直面競(jìng)爭(zhēng)的死對(duì)頭。

作為持股近50%的最大股東，中建智地在舉報(bào)信中控訴越秀的“背刺”行為。

舉報(bào)信指出，越秀在明知紫京宸園銷(xiāo)售價(jià)格的情況下，“有預(yù)謀地通過(guò)重新制定表價(jià)、調(diào)整折扣體系等方式”，導(dǎo)致璞樾的實(shí)際成交價(jià)格與既定定價(jià)邏輯產(chǎn)生嚴(yán)重偏差。

中建智地稱，這一行為導(dǎo)致紫京宸園已認(rèn)購(gòu)客戶流失131組，影響簽約金額超過(guò)22億元。

這也是整個(gè)事件的關(guān)鍵所在，中建智地在舉報(bào)信中指控越秀高管涉嫌“國(guó)有公司、企業(yè)人員失職罪”。那么，這是一個(gè)什么樣的罪名呢？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第一百六十八條，國(guó)有公司、企業(yè)、事業(yè)單位人員失職罪是指國(guó)有公司、企業(yè)的工作人員，由于嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任或者濫用職權(quán)，造成國(guó)有公司、企業(yè)破產(chǎn)或者嚴(yán)重?fù)p失，致使國(guó)家利益遭受重大損失的行為。

該罪的構(gòu)成有幾個(gè)關(guān)鍵要件：主體必須是國(guó)有公司工作人員；客觀上有嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任或?yàn)E用職權(quán)行為；造成國(guó)有公司嚴(yán)重?fù)p失；失職行為與損失間有因果關(guān)系。

值得注意的是，該罪屬結(jié)果犯，只有造成國(guó)家利益遭受重大損失時(shí)才構(gòu)成犯罪。根據(jù)立案標(biāo)準(zhǔn)，造成國(guó)家直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額在五十萬(wàn)元以上的，就應(yīng)予追訴。

從表面看，中建智地指控的22億元簽約金額影響遠(yuǎn)超這一標(biāo)準(zhǔn)。但法律上的“直接經(jīng)濟(jì)損失”認(rèn)定遠(yuǎn)比商業(yè)上的預(yù)期利益損失嚴(yán)格。

然而，中建智地與越秀地產(chǎn)在短短幾天內(nèi)從激烈對(duì)抗走向“握手言和”，這引出核心問(wèn)題：如此嚴(yán)重的刑事指控為何能迅速和解？

答案在于：舉報(bào)信中的刑事指控可能更多是一種商業(yè)博弈策略，而非真正的法律行動(dòng)。

從法律角度看，要構(gòu)成國(guó)有公司人員失職罪，必須證明行為人有“嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任”或“濫用職權(quán)”的行為，且主觀上存在故意或重大過(guò)失。

在此案中，越秀的營(yíng)銷(xiāo)行為雖被指“違規(guī)”，但很難證明負(fù)責(zé)人董毅、趙峰有造成國(guó)有資產(chǎn)損失的主觀故意。

從損失認(rèn)定看，中建智地聲稱的22億元損失是預(yù)期利益損失，且兩個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都不理想。很難證明這些損失完全由越秀的營(yíng)銷(xiāo)行為導(dǎo)致，還是市場(chǎng)環(huán)境或產(chǎn)品本身的問(wèn)題。

此外，兩個(gè)項(xiàng)目本就是獨(dú)立操盤(pán)，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中采取靈活營(yíng)銷(xiāo)策略，與“濫用職權(quán)”存在本質(zhì)區(qū)別。

這里面有兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：第一，中建智地的舉報(bào)到底有沒(méi)有核心證據(jù)？第二，如果沒(méi)有證據(jù)，越秀為什么不反訴？

實(shí)際上，中建智地與越秀能迅速和解的根本原因在于：雙方共同利益遠(yuǎn)大于分歧。作為同一地塊的聯(lián)合開(kāi)發(fā)方，兩個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上是一榮俱榮、一損俱損。

合作雙方的內(nèi)訌和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的信心下降，擔(dān)心項(xiàng)目品質(zhì)、交付風(fēng)險(xiǎn)以及后續(xù)服務(wù)等問(wèn)題，從而導(dǎo)致潛在客戶的流失，進(jìn)一步影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度和去化率。

事實(shí)上，兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售情況都與開(kāi)盤(pán)時(shí)宣傳的成績(jī)相去甚遠(yuǎn)。

紫京宸園首次開(kāi)盤(pán)時(shí)號(hào)稱銷(xiāo)售額近57億元；璞樾號(hào)稱賣(mài)了近46億元。但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，紫京宸園去化率不到兩成，璞樾去化率將近四成，與宣傳的銷(xiāo)售額相差甚遠(yuǎn)。

在這種銷(xiāo)售壓力下，繼續(xù)內(nèi)耗對(duì)雙方都沒(méi)有好處。

三家企業(yè)聯(lián)合聲明發(fā)布后，紫京宸園和璞樾項(xiàng)目的糾紛暫告一段落。根據(jù)聯(lián)合聲明，后續(xù)南北“雙地塊”將由三家聯(lián)合操盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)。

這場(chǎng)風(fēng)波揭示了房地產(chǎn)行業(yè)合作開(kāi)發(fā)的深層問(wèn)題，在充滿挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)新周期中，企業(yè)之間的合作應(yīng)超越簡(jiǎn)單的資本聯(lián)結(jié)，更需注重權(quán)責(zé)對(duì)等、利益共享的治理結(jié)構(gòu)。

畢竟，當(dāng)潮水退去，才能看到誰(shuí)在裸泳。

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