2025年11月21日，合肥市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交結(jié)果正式公示，本次土拍共成功出讓4宗地塊，總出讓面積523.8344畝，攬金約17.83億元。成交地塊涵蓋居住和科研用地，全部以零溢價(jià)成交，反映出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)商拿地趨于理性。地方國(guó)企和平臺(tái)公司成為拿地主力，如海恒股份連奪經(jīng)開區(qū)兩宗宅地，中建國(guó)際聯(lián)合瑤海城更再入瑤海，凸顯了國(guó)企在穩(wěn)定土地市場(chǎng)中的“壓艙石”作用。本次土拍結(jié)果不僅為合肥樓市注入新供應(yīng)，更傳遞出市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的信號(hào)。

NO.1 | 壹

四宗地塊成交詳情一覽，零溢價(jià)成主流

本次合肥土拍共出讓4宗地塊，總成交金額17.83億元，其中居住用地面積487.3386畝，科研用地36.4958畝。所有地塊均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0%，體現(xiàn)出房企拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度。以下是各地塊詳細(xì)信息：

瑤海區(qū)YH202507號(hào)地塊：位于長(zhǎng)江東路以北、皇甫山路以東，為純居住用地，面積101.7478畝，容積率≤2.4，成交單價(jià)815萬元/畝，成交總價(jià)82926.25萬元，競(jìng)得企業(yè)為中建國(guó)際+瑤海城更聯(lián)合體。該地塊住宅樓面價(jià)約5093.75元/平方米，臨近地鐵2號(hào)線三十埠站，周邊有長(zhǎng)江東路、臨泉東路等主干道，教育配套包括合肥市大店小學(xué)、安徽師范大學(xué)附屬肥東實(shí)驗(yàn)學(xué)校等，商業(yè)資源有龍湖瑤海天街，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。

經(jīng)開區(qū)JK202509號(hào)地塊：位于高崎東路以南、新淮大道以東，面積163.077畝，純居住用地，容積率≤1.9，成交單價(jià)245萬元/畝，總價(jià)39953.865萬元，由海恒股份競(jìng)得。樓面價(jià)約1934.21元/平方米，地塊屬于新橋科創(chuàng)示范區(qū)，預(yù)計(jì)打造低密改善住宅。

經(jīng)開區(qū)JK202510號(hào)地塊：與JK202509號(hào)地塊相鄰，位于高崎東路以北、新淮大道以東，面積222.5138畝，容積率≤1.5，成交單價(jià)235萬元/畝，總價(jià)52290.79萬元，同樣由海恒股份競(jìng)得。樓面價(jià)約2350元/平方米，兩宗地整體容積率較低，未來可能推出改善型產(chǎn)品，提升板塊居住品質(zhì)。

高新區(qū)GX202505號(hào)地塊：科研用地，面積36.4958畝，容積率≤3.0，成交單價(jià)85萬元/畝，總價(jià)3102.16萬元，競(jìng)得企業(yè)為合肥綜合性科學(xué)中心人工智能研究院有限公司。該地塊將助力高新區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從成交結(jié)果看，國(guó)企和平臺(tái)公司成為拿地主力，如海恒股份連續(xù)競(jìng)得經(jīng)開兩宗地，中建國(guó)際深耕瑤海，這有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。零溢價(jià)成交也說明房企不再盲目追高，更注重風(fēng)險(xiǎn)控制。

NO.2 | 貳

延期與待推地塊分析，中小戶型、文旅配套成趨勢(shì)

除本次成交地塊外，原計(jì)劃于同日出讓的新站區(qū)XZ202503號(hào)地塊延期至12月19日推出，該地塊也因此成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。作為合肥首宗冰雪主題綜合用地，該地塊明確要求建設(shè)計(jì)容建筑面積不少于4.3萬平方米的冰雪館以及1.2萬平方米的商務(wù)酒店，且須在24個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，建設(shè)與開業(yè)節(jié)奏要求明確。

該項(xiàng)目的推進(jìn)，也與地鐵4號(hào)線的建設(shè)形成協(xié)同。新站區(qū)借此引入大型冰雪場(chǎng)館，旨在彌補(bǔ)合肥北部城區(qū)在大型文旅休閑設(shè)施方面的短板，提升區(qū)域綜合服務(wù)能級(jí)與吸引力。盡管此次延期出讓，但仍可看出合肥在優(yōu)化城市功能布局、培育文旅新業(yè)態(tài)方面的持續(xù)努力。

同時(shí)，12月合肥還將出讓3宗宅地，包括包河區(qū)BH202533號(hào)（8.2畝）、BH202534號(hào)（0.65畝）和蜀山區(qū)SS202508號(hào)（80.4畝）地塊，總面積為89.2401畝。

包河區(qū)兩宗地塊：位于南淝河路以北、平塘王璐以西，起拍價(jià)1280萬元/畝，容積率≤2.2。出讓條件明確，若由同一競(jìng)得人獲取將統(tǒng)一規(guī)劃，可能與周邊BH202218號(hào)地塊聯(lián)動(dòng)開發(fā)，提升區(qū)域整體性。

蜀山區(qū)SS202508號(hào)地塊：位于社崗路以西、梁崗路以北，起拍價(jià)950萬元/畝，容積率≤1.7。地塊緊鄰植物園與董鋪湖，生態(tài)資源優(yōu)越，且要求配建不少于30%的50-80平方米小戶型，旨在降低購(gòu)房門檻，滿足剛需和年輕人需求。這一要求可能成為合肥未來拆遷地塊的常態(tài)化配置。

延期和待出讓地塊反映了合肥土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。一方面，復(fù)雜地塊如冰雪項(xiàng)目需更細(xì)致規(guī)劃；另一方面，中小戶型供應(yīng)增加，顯示政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)向支持民生住房需求。

NO.3 | 叁

房企動(dòng)態(tài)深度剖析：市場(chǎng)格局生變，房企策略分化

本次土拍最顯著的特點(diǎn)是市場(chǎng)主體格局正在重塑。海恒集團(tuán)連續(xù)拿下經(jīng)開區(qū)兩宗地塊，中建國(guó)際與瑤海城市更新聯(lián)合體也積極參與，反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)參與主體的深刻變化。

這一現(xiàn)象背后是不同房企戰(zhàn)略選擇的明顯分化：民營(yíng)房企普遍面臨資金壓力，拿地能力與意愿雙雙下降；而部分國(guó)企平臺(tái)基于自身資源優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前階段對(duì)土地市場(chǎng)保持了較高的參與度。

從全國(guó)數(shù)據(jù)看，2025年以來重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)中，地方國(guó)企和央企拿地占比顯著提升。合肥情況與全國(guó)趨勢(shì)基本一致，反映出行業(yè)整體正在經(jīng)歷深度調(diào)整。值得注意的是，中建國(guó)際作為央企地產(chǎn)平臺(tái)，此次與瑤海城市更新公司合作拿地，體現(xiàn)了合作開發(fā)新模式。這種模式既能發(fā)揮央企開發(fā)優(yōu)勢(shì)，又能借助地方平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)，在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中可能更具韌性。

NO.4 | 肆

市場(chǎng)影響與未來展望：樓市分化加劇，購(gòu)房者如何應(yīng)對(duì)？

本次土拍結(jié)果對(duì)合肥樓市未來走向具有重要指示意義。

土地市場(chǎng)降溫將逐步傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。目前合肥新房庫(kù)存去化周期已超過18個(gè)月，隨著土地成本回落，未來新房?jī)r(jià)格支撐力將進(jìn)一步減弱。特別是遠(yuǎn)郊區(qū)域，房?jī)r(jià)面臨較大調(diào)整壓力。

市場(chǎng)分化將更加明顯。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊依然稀缺，保值屬性強(qiáng)；而遠(yuǎn)郊區(qū)域隨著土地價(jià)格回落，房?jī)r(jià)支撐力不足。本次經(jīng)開區(qū)兩宗地塊樓面價(jià)不足2400元/平方米，未來新房售價(jià)可能大幅低于主城區(qū)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境既充滿挑戰(zhàn)也蘊(yùn)含機(jī)遇。建議剛需購(gòu)房者關(guān)注開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目品質(zhì)，選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健的開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目；改善型需求則應(yīng)聚焦核心區(qū)域，選擇抗跌性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

NO.5 | 伍

結(jié)語(yǔ)

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：理性看待市場(chǎng)調(diào)整，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

從本次土拍結(jié)果分析，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整期。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征：

一是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，其降溫表明各方主體對(duì)行業(yè)預(yù)期已趨于理性。房企不再盲目擴(kuò)張，而是更注重現(xiàn)金流安全和項(xiàng)目盈利能力。

二是開發(fā)邏輯重塑。過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)”的開發(fā)模式難以為繼，房企必須向“精耕細(xì)作”轉(zhuǎn)型。附加條件增多、利潤(rùn)空間收窄，倒逼企業(yè)提升產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)能力。

三是城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。合肥城市擴(kuò)張速度放緩，未來發(fā)展重點(diǎn)將從“增量建設(shè)”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”。城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)將成為主流模式。

對(duì)于購(gòu)房者，我們建議：避免盲目追漲殺跌，根據(jù)實(shí)際需求決策。當(dāng)前市場(chǎng)已從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，只有具備真實(shí)需求支撐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能保持價(jià)值穩(wěn)定。對(duì)于行業(yè)從業(yè)者，我們建議：適應(yīng)市場(chǎng)新常態(tài)，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。合肥作為省會(huì)城市，長(zhǎng)期基本面依然向好，但短期調(diào)整不可避免。企業(yè)應(yīng)苦練內(nèi)功，等待市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

土地市場(chǎng)是觀察樓市的重要窗口，本次合肥土拍結(jié)果向我們展示了一個(gè)更加理性、更加分化的市場(chǎng)圖景。只有認(rèn)清這一趨勢(shì)，才能在未來市場(chǎng)中把握先機(jī)。

您對(duì)合肥樓市未來走向有何看法？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論！