中指研究院訊：11月24日，上海九批次土拍落幕，九批次共9宗地塊，總土地出讓面積28.92萬㎡，總規(guī)劃建筑面積55.26萬㎡，總起始價169.11億元。最終2宗溢價成交、7宗底價成交，共收金173.33億元。

▌楊浦濱江地塊

楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積13880.45㎡，規(guī)劃建筑面積31647.42㎡，容積率2.28，建筑限高60m，起始價21.77億元，起始樓面價68800元/㎡。該地塊吸引了中海、保利置業(yè)&楊浦城建共2家競買人參與競拍，最終杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司（中海）以總價21.77億元競得地塊，成交樓面價68800元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，該地塊須配建保租房比例5%，計1582.38㎡；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為4000元/㎡；此外，地塊內(nèi)含有一處風(fēng)貌建筑，建面約380㎡，以風(fēng)貌建筑規(guī)模不變?yōu)樵瓌t，應(yīng)結(jié)合保護(hù)更新開展細(xì)化甄別，在建設(shè)項目設(shè)計方案中落實各項保護(hù)要求。

▌浦東川沙地塊

浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊，土地總出讓面積41912.3㎡，規(guī)劃建筑面積82753.8㎡，起始價21.38億元，起始綜合樓面價25841元/㎡。該地塊吸引了佳運、陸家嘴、象嶼&清能共3家競買人參與競拍，經(jīng)過82輪競價，最終上海佳運錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（佳運）以總價24.75億元競得地塊，成交綜合樓面價29913元/㎡，溢價率15.76%。

其中，C05A-18地塊為住宅用地，建設(shè)用地面積31204.27㎡，規(guī)劃建筑面積62408.54㎡，容積率2.0，建筑限高60m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價）為3000元/㎡；配建保租房比例5%，計3120.43㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于1160㎡（計容）的公共服務(wù)設(shè)施。

C05A-17地塊為餐飲旅館業(yè)用地，土地出讓面積10708.03㎡，規(guī)劃建筑面積20345.26㎡，容積率1.9，建筑限高45m。

▌楊浦五角場地塊

楊浦區(qū)N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊，土地總出讓面積55521.95㎡，規(guī)劃建筑面積140141.25㎡，起始價43.00億元，起始綜合樓面價30683元/㎡。該地塊最終由上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司&上海建元資產(chǎn)管理有限公司以總價43.00億元競得，成交樓面價30683元/㎡，溢價率0%。

其中，A3a-03地塊為住宅用地，土地出讓面積4790.44㎡，規(guī)劃建筑面積13413.23㎡，容積率2.8，建筑限高80m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價）為3000元/㎡，初始和成交樓面價均為46608元/㎡。

A3a-04地塊為居住用地，土地出讓面積31833.13㎡，容積率2.2，建筑限高60m；商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)（集采價）為3000元/㎡，初始和成交樓面價均為47130元/㎡。

A3a-03、A3a-04地塊共配建保障性租賃住房(原公租房) 4127.31㎡；A3a-03、A3a-04地塊共配套900㎡（計容）的社區(qū)級公服設(shè)施。

A1-04-1地塊為租賃住房用地，土地出讓面積18898.38㎡，規(guī)劃建筑面積56695.14㎡，容積率3.0，建筑限高80m，初始和成交樓面價6600元/㎡；受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)，以上自持物業(yè)僅用于出租，租約原則不超過3年。配建建筑面積不少于5000㎡（計容）的商業(yè)設(shè)施，配建公共服務(wù)設(shè)施1120㎡。

▌寶山高境地塊

寶山區(qū)N12-0302單元U3-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積12342.51㎡，規(guī)劃建筑面積30856.28㎡，容積率2.5，建筑限高60m，起始價11.42億元，起始樓面價37000元/㎡。最終上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大華）以底價11.42億元競得地塊，成交樓面價37000元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為3500元/㎡；地塊內(nèi)須設(shè)置建筑面積不少于700㎡的公共服務(wù)設(shè)施。

▌寶山廟行地塊

寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積55951.9㎡，規(guī)劃建筑面積100713.42㎡，容積率1.8，建筑限高60m，起始價37.26億元，起始樓面價37000元/㎡。最終西安昶茂置業(yè)有限公司（金茂）以底價37.26億元競得地塊，成交樓面價37000元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為3000元/㎡。另外，競得人須出資建設(shè)控規(guī)編號B2-07地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施：用地面積為1704㎡，總建筑面積2556㎡（計容） 。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2172.6萬元（8500元/㎡），與出讓宗地范圍內(nèi)地塊同步設(shè)計同步建設(shè)同步驗收，建成后無償移交給廟行鎮(zhèn)人民政府。

▌嘉定新城地塊

嘉定區(qū)JDC1-1001單元A06B-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積15581.72㎡，規(guī)劃建筑面積34279.78㎡，容積率2.2，建筑限高60m（沿南側(cè)練祁河不大于24m），起始價6.24億元，起始樓面價18200元/㎡。最終上海盤谷房地產(chǎn)有限公司以底價6.24億元競得地塊，成交樓面價18200元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為2500元/㎡；配建保租房比例5%，計1713.99㎡；設(shè)置建筑面積不少于200㎡（計容）的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

▌奉賢地塊

奉賢區(qū)FXS1-0301單元33-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積31927.32㎡，規(guī)劃建筑面積38312.78㎡，容積率1.2，建筑限高24m，起始價6.90億元，起始樓面價18000元/㎡。最終上海江海置業(yè)有限公司&上海高屋置業(yè)有限公司&上海合墨辰實業(yè)有限公司&上海禾啟順置業(yè)有限公司（南橋江海實業(yè)&奉賢發(fā)展集團(tuán)&奉賢二建&上海華民寶科）以底價6.90億元競得地塊，成交樓面價18000元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為2000元/㎡；地塊內(nèi)設(shè)置建筑面積不少于600㎡的公共服務(wù)設(shè)施（含100㎡開關(guān)站為計容面積）、不少于200㎡(計容)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

▌青浦練塘地塊

青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積37205.21㎡，規(guī)劃建筑面積39065.47㎡，容積率1.05，建筑限高20m，起始價4.69億元，起始樓面價12000元/㎡。最終上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（青浦新城發(fā)展集團(tuán)）以底價4.69億元競得地塊，成交樓面價12000元/㎡，溢價率0%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為2000元/㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于200㎡的公共服務(wù)設(shè)施（計容）。

▌青浦徐涇地塊

青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊，用地性質(zhì)為住宅用地，土地出讓面積24919.52㎡，規(guī)劃建筑面積54822.94㎡，容積率2.2，建筑限高60m，起始價16.45億元，起始樓面價30010元/㎡。該地塊吸引了寶業(yè)、象嶼&聯(lián)發(fā)共2家競買人參與競拍，經(jīng)過16輪競價，最終浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（寶業(yè)集團(tuán)）以總價17.30億元競得地塊，成交樓面價31561元/㎡，溢價率5.17%。

出讓文件要求顯示，商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)(集采價)為2500元/㎡；地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于200㎡的公共服務(wù)設(shè)施（計容）。競得人須出資建設(shè)控規(guī)編號17-01部分綠地及17-04公共綠地，面積：10437㎡（以實測為準(zhǔn)），建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于1000元/平方米，綠地建設(shè)驗收合格并質(zhì)保期結(jié)束后無償移交給徐涇鎮(zhèn)人民政府。

圖：地塊分布

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中指報告（復(fù)制鏈接搜索）

上海土地市場月報2025年10月

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上海房地產(chǎn)市場月報2025年10月

www.cih-index.com/report/detail/109891.html?agentcode=242438

▌202511001

地塊名稱：楊浦區(qū)N090602單元K8-03地塊

建設(shè)用地面積：13880.45㎡

規(guī)劃建筑面積：31647.42㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：217735萬元

成交總價：217735萬元

成交樓面價：68800元/㎡

溢價率：0%

競得人：杭州中海宏鯤房地產(chǎn)有限公司

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地塊所處東外灘板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，位置交通便利，鄰近地鐵12號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離愛國路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)平?jīng)雎返谌W(xué)、市重點中學(xué)上海財經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)、三甲醫(yī)院復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院(楊浦院區(qū))、購物中心上海國際時尚中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有波陽公園、密豐絨線廠舊址等44個公園景點。

▌2025111HB

地塊名稱：浦東新區(qū)PDP0-0706單元C05A-18地塊、C05A-17地塊

建設(shè)用地面積：41912.3㎡

規(guī)劃建筑面積：82753.8㎡

土地性質(zhì)：綜合用地（含住宅）

起始總價：213841萬元

成交總價：247541萬元

成交綜合樓面價：29913元/㎡

溢價率：15.76%

競得人：上海佳運錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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地塊位于川沙板塊，周邊交通便利，鄰近地鐵2號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離川沙地鐵站僅0.4km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)上海市浦東新區(qū)實驗小學(xué)、市重點中學(xué)上海市川沙中學(xué)南校、上海市浦東新區(qū)人民醫(yī)院、購物中心百聯(lián)川沙購物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有川沙公園、川沙健康公園等45個公園景點。

▌2025112HC

地塊名稱：楊浦區(qū)N090501單元A3a-03、A3a-04、A1-04-1地塊

建設(shè)用地面積：55521.95㎡

規(guī)劃建筑面積：140141.25㎡

土地性質(zhì)：綜合用地（含住宅）

起始總價：430000萬元

成交總價：430000萬元

成交樓面價：30683元/㎡

溢價率：0%

競得人：上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司+上海建元資產(chǎn)管理有限公司

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地塊所處五角場板塊處于發(fā)展階段，現(xiàn)狀投資價值較高，交通便利，鄰近地鐵3號線、18號線，多條公交線路環(huán)繞，且毗鄰江灣鎮(zhèn)地鐵站。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了市重點小學(xué)上海市民辦尚外外國語小學(xué)、市重點中學(xué)上海財經(jīng)大學(xué)附屬初級中學(xué)、三甲醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)附屬上海市肺科醫(yī)院、購物中心百聯(lián)曲陽購物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有青石小游園、江灣公園等48個公園景點。

▌202511002

地塊名稱：寶山區(qū)N12-0302單元U3-01地塊

建設(shè)用地面積：12342.51㎡

規(guī)劃建筑面積：30856.28㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：114169萬元

成交總價：114169萬元

成交樓面價：37000元/㎡

溢價率：0%

競得人：上海華楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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地塊所在位置交通便利，鄰近地鐵18號線、3號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離殷高路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)政立路小學(xué)、市重點中學(xué)上海交通大學(xué)附屬中學(xué)本部、三甲醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)附屬上海市肺科醫(yī)院、購物中心國華國際廣場等生活配套。景觀資源方面，周邊有高境紀(jì)念廣場、紅瘦林間等50個公園景點。

▌202511003

地塊名稱：寶山區(qū)N120702單元B2-08地塊

建設(shè)用地面積：55951.9㎡

規(guī)劃建筑面積：100713.42㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：372640萬元

成交總價：372640萬元

成交樓面價：37000元/㎡

溢價率：0%

競得人：西安昶茂置業(yè)有限公司

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地塊所在位置交通便利，鄰近地鐵1號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離呼蘭路地鐵站僅0.5km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)上海市寶山區(qū)第二中心小學(xué)(南蕰藻路)、市重點中學(xué)上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院(寶山校區(qū))、三甲醫(yī)院上海市皮膚病醫(yī)院總院、購物中心萬渡匯(廟行店)等生活配套。景觀資源方面，周邊有廟行館、智力公園等52個公園景點。

▌202511004

地塊名稱：嘉定區(qū)JDC1-1001單元A06B-01地塊

建設(shè)用地面積：15581.72㎡

規(guī)劃建筑面積：34279.78㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：62390萬元

成交總價：62390萬元

成交樓面價：18200元/㎡

溢價率：0%

競得人：上海盤谷房地產(chǎn)有限公司

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地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)嘉定區(qū)迎園小學(xué)、市重點中學(xué)嘉定區(qū)啟良中學(xué)、嘉定區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、購物中心百聯(lián)嘉定購物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有新成公園、環(huán)城河綠帶等53個公園景點。

▌202511005

地塊名稱：奉賢區(qū)FXS1-0301單元33-01地塊

建設(shè)用地面積：31927.32㎡

規(guī)劃建筑面積：38312.78㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：68964萬元

成交總價：68964萬元

成交樓面價：18000元/㎡

溢價率：0%

競得人：上海江海置業(yè)有限公司+上海高屋置業(yè)有限公司+上海合墨辰實業(yè)有限公司+上海禾啟順置業(yè)有限公司

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地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)上海市奉賢中學(xué)附屬小學(xué)、區(qū)重點中學(xué)上海市奉賢中學(xué)附屬初級中學(xué)、上海市奉賢區(qū)中心醫(yī)院、購物中心龍湖·上海奉賢天街等生活配套。景觀資源方面，周邊有三官堂、光明北街牌坊等29個公園景點。

▌202511006

地塊名稱：青浦區(qū)QPS3-0101單元21-01地塊

建設(shè)用地面積：37205.21㎡

規(guī)劃建筑面積：39065.47㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：46879萬元

成交總價：46879萬元

成交樓面價：12000元/㎡

溢價率：0%

競得人：上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

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地塊周邊有青浦革命歷史紀(jì)念館、練塘古鎮(zhèn)等22個公園景點。配套方面，有青浦區(qū)顏安中學(xué)、顏安小學(xué)東部校區(qū)、上海唯實希望小學(xué)等。

▌202511007

地塊名稱：青浦區(qū)QPPO-0101單元17-05地塊

建設(shè)用地面積：24919.52㎡

規(guī)劃建筑面積：54822.94㎡

土地性質(zhì)：住宅用地

起始總價：164524萬元

成交總價：173024萬元

成交樓面價：31561元/㎡

溢價率：5.17%

競得人：浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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地塊位于徐涇鎮(zhèn)，周邊規(guī)劃利好較多，所在位置交通便利，鄰近地鐵17號線，多條公交線路環(huán)繞，且距離蟠龍路地鐵站僅0.8km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3km范圍內(nèi)聚集了區(qū)重點小學(xué)青浦區(qū)徐涇第二小學(xué)、市重點中學(xué)上海青浦區(qū)世外學(xué)校、上海禾濱康復(fù)醫(yī)院、購物中心永業(yè)購物中心等生活配套。景觀資源方面，周邊有蟠和綠地、蟠龍庵等17個公園景點。

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2025年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/109297.html?agentcode=242438

2025年三季度中國物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

www.cih-index.com/report/detail/108024.html?agentcode=242438

2025中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告

www.cih-index.com/report/detail/107421.html?agentcode=242438

物業(yè)管理術(shù)語GBT+45700-2025

www.cih-index.com/report/detail/104495.html?agentcode=242438

2025年三季度特色地產(chǎn)市場季度報告

www.cih-index.com/report/detail/108035.html?agentcode=242438

2025年三季度重慶中心城區(qū)房地產(chǎn)市場報告

www.cih-index.com/report/detail/109173.html?agentcode=242438

2025年三季度西安房地產(chǎn)市場報告

www.cih-index.com/report/detail/109207.html?agentcode=242438

2025中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書

www.cih-index.com/report/detail/102412.html?agentcode=242438

2025三季度政策盤點

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中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺（https://www.cih-index.com/?2&yyid=hx），為行業(yè)提供：

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