在中國商業(yè)地產(chǎn)的寒冬時刻，王健林做了一個令人意外的決定——贖回一座萬達廣場。

12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，萬達商管旗下全資子公司上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司接盤，新華保險旗下兩大投資主體退出股東行列。

這是萬達在連續(xù)出售超過40座萬達廣場后，首次啟動資產(chǎn)贖回操作。

1.萬達贖身

贖回煙臺芝罘萬達廣場絕非偶然。

這座廣場成立于2010年，注冊資本7.08億元，商業(yè)面積24萬平方米，是萬達商管的第103座萬達廣場。

更關(guān)鍵的是，相關(guān)媒體報道，其位于煙臺核心商圈，金街鋪位出租率常年接近100%，年租金約1.2億元，凈租金回報率6%以上，年化收益率超5%，是典型的“高回報、高出租率”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2024年7月，萬達曾將該項目99.99%股權(quán)出售給新華保險旗下坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)及坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司，接盤方為規(guī)模達100億元的不動產(chǎn)基金平臺。

出售尚未滿兩年，萬達就將其贖回，這一操作背后，隱藏著復(fù)雜的資本邏輯。

首先，萬達與新華保險的協(xié)議中包含了“回購期權(quán)+固定IRR”條款。萬達保有行權(quán)資金額度，只要滿足特定條件(如時間、價格、業(yè)績指標)，就可以啟動回購。

煙臺芝罘廣場贖回后，萬達重新掌握了對該廣場的控制權(quán)，從股權(quán)到治理權(quán)的完整回歸，意味著萬達重新掌握了對該廣場的控制權(quán)。

對險資而言，此次退出是順勢止盈。據(jù)媒體報道，新華保險系持有該廣場期間，已收到約1.5億元租金分紅，年化現(xiàn)金回報達8%，疊加資產(chǎn)溢價后內(nèi)部收益率IRR接近10%，完美契合險資“固收+”的配置需求。

在利率下行、商業(yè)地產(chǎn)估值承壓的當下，選擇止盈并轉(zhuǎn)投政府債、高股息股票等更安全資產(chǎn)，也是正常的資產(chǎn)再平衡。

對萬達而言，贖回優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)則具有多重戰(zhàn)略意義。

一是財務(wù)層面，煙臺廣場的租賃和經(jīng)營狀況不錯，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，此次回購可立即改善萬達報表的租金規(guī)模與現(xiàn)金流，為債務(wù)優(yōu)化提供支撐。

二是戰(zhàn)略層面，此舉標志著萬達從“保生存”階段轉(zhuǎn)向“保質(zhì)量”階段，通過贖回核心資產(chǎn)向市場釋放資產(chǎn)負債表修復(fù)的信號，增強投資者信心。

2.輕重結(jié)合

站在萬達發(fā)展戰(zhàn)略的視角來看，贖回煙臺芝罘萬達廣場，是一場輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的重要轉(zhuǎn)折。

此前，萬達曾高調(diào)宣布“五年內(nèi)不再開發(fā)重資產(chǎn)項目”的承諾，以推進商管上市?？墒谴舜蔚内H回動作表明，萬達正在探索“輕重結(jié)合”的新模式，而非完全放棄重資產(chǎn)。

萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型始于2015年，當時王健林提出將萬達從重資產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運營服務(wù)商。

2020年9月，萬達商管宣布從2021年開始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，今后每年簽約的輕資產(chǎn)萬達廣場不低于60個。

不過隨著時間推移，萬達純輕資產(chǎn)模式的弊端逐漸顯現(xiàn)。

相關(guān)材料顯示，萬達輕資產(chǎn)項目占比已超80%，但管理費收入僅占原租金的30%，凈利潤連續(xù)兩年下滑。同時，管理成本上升導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟風險顯現(xiàn)，輕資產(chǎn)模式下單純依靠管理輸出，終究難以支撐商業(yè)帝國的排面。

贖回煙臺芝罘廣場，或許正是萬達對輕重資產(chǎn)平衡的嘗試。

贖回后，煙臺廣場可立即用于抵押融資或REITs擴募，提升資金使用效率。萬達需要核心資產(chǎn)作為品牌信用背書，證明其運營能力，同時為REITs擴募或商管上市儲備優(yōu)質(zhì)標的。

這一模式并非萬達獨創(chuàng)，融創(chuàng)突襲回購華發(fā)冰雪世界、陽光保險收購多家萬達廣場后保留回購權(quán)等案例，都顯示“帶回購條款的資產(chǎn)出售”已成為房企融資與過渡的常見選擇。

運營商通過出售資產(chǎn)獲得短期現(xiàn)金流以緩解債務(wù)壓力，資方則通過固定IRR條款鎖定投資回報，雙方各取所需。

3.資本新局

萬達贖回核心資產(chǎn)的深層邏輯，與最近剛出臺的一則政策密切相關(guān)。

今年11月，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，將購物中心、商業(yè)綜合體等消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍。

這一政策紅利，成為了萬達贖回煙臺芝罘廣場的關(guān)鍵契機。

萬達計劃將贖回的優(yōu)質(zhì)廣場作為REITs底層資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化盤活存量，降低融資成本。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，萬達已向公募基金合作管理方征詢意見，底層資產(chǎn)為萬達商業(yè)持有的單體萬達廣場，運營管理方為正在推進港股IPO的珠海萬達商管 。

盡管如此，萬達REITs的推進卻并非易事。根據(jù)236號文要求，項目原始權(quán)益人應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，且當前無商品住宅開發(fā)資質(zhì)和業(yè)務(wù)。這意味著萬達必須完成資產(chǎn)重組，剝離住宅業(yè)務(wù)，才能滿足REITs申報條件。

萬達贖回核心資產(chǎn)的舉動，折射出中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢。隨著行業(yè)從增量競爭轉(zhuǎn)向存量博弈，資產(chǎn)價值與運營能力成為企業(yè)競爭的核心，REITs的發(fā)行或?qū)⒅厮苌虡I(yè)地產(chǎn)的資本運作模式。

一方面，它為房企提供了盤活存量資產(chǎn)、降低負債率的渠道；另一方面，它也倒逼企業(yè)提升運營效率，因為REITs的估值直接與租金收入和出租率掛鉤。

專家分析，REITs將推動產(chǎn)業(yè)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)不動產(chǎn)資產(chǎn)的精細化管理。

4.結(jié)語

贖回一座萬達廣場，只是萬達轉(zhuǎn)型之路的開始。

當下，商業(yè)地產(chǎn)的生存法則正在發(fā)生變化。從“規(guī)模為王”到“質(zhì)量第一”，從“重資產(chǎn)持有”到“輕重資產(chǎn)平衡”，從“一次性變現(xiàn)”到“運營分成+期權(quán)回購”的長期合作，這些轉(zhuǎn)變將重塑行業(yè)格局。萬達的贖回動作，正是這一轉(zhuǎn)變的重要標志。

未來，萬達能否成功翻盤，不僅取決于資金鏈的修復(fù)，更取決于其能否在新的市場環(huán)境中找到持續(xù)增長的商業(yè)模式。

贖回不是終點，而是新周期的起點。萬達要從“規(guī)模第一”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量第一”，打造更多標桿項目。這或許正是王健林在至暗時刻后的最大野心與挑戰(zhàn)。