合肥市國有建設用地使用權出讓公告（合自然資規(guī)公告[2025]50號）的發(fā)布，為2025年合肥土地市場收官戰(zhàn)定下基調。此次土拍最引人注目的當屬廬陽區(qū)“南門小學+42中”雙本部地塊，以26036元/平方米的起拍樓面價創(chuàng)下年度紀錄。

與此同時，經開區(qū)低密地塊同步亮相，共同構成12月土拍的核心看點。在市場調整期，這批優(yōu)質地塊的入市，不僅為開發(fā)商提供布局機會，更將重新定義合肥高端住宅的價值標準。

NO.1 | 壹

頂配學區(qū)+低密規(guī)劃，LY202510號地塊重塑廬陽核心價值

廬陽區(qū)LY202510號地塊的掛牌，堪稱合肥年末土拍市場的“王炸”。這塊位于廬江路以南、桐城路以東的35.02畝宅地，憑借其獨特的雙本部學區(qū)優(yōu)勢，未拍先火。

從技術指標看，該地塊容積率≤1.4，起拍價2430萬元/畝，起拍樓面價高達26036元/平方米。這一數字不僅刷新了合肥今年的樓面價紀錄，更凸顯出地塊的稀缺價值。

地塊的最大亮點在于學區(qū)屬性。根據合肥2025年學區(qū)劃分，該地塊明確屬于“南門小學+42中”雙本部范圍。目前，周邊學區(qū)房價格堅挺，省建設廳宿舍掛牌價3萬+/㎡，省政府機關宿舍達3.1萬+/㎡。

“雙本部學區(qū)范圍內多年沒有新房供應，這批地塊入市將填補市場空白?！焙戏时镜貥鞘蟹治鰩熤赋觯c周邊老舊小區(qū)相比，新地塊兼具學區(qū)與產品雙重優(yōu)勢。

來源：合肥樓市航拍

地塊配套同樣亮眼：1公里范圍內覆蓋省立醫(yī)院、婦幼保健院、銀泰中心、包公園等頂級資源。根據規(guī)劃要求，競得人需配建約300平方米的黃梅戲文化展館，與小區(qū)配套用房共同建設，竣工驗收后無償移交廬陽區(qū)政府。

低容積率決定了項目的高端屬性。業(yè)內預測，項目未來將主打洋房產品，毛坯入市價格預計3.6萬/平方米以上，若競拍激烈，有望突破4萬+。

與此同時，經開區(qū)JK202504號地塊同樣值得關注。該地塊位于和雅路以北、至善路以東，面積30.53畝，容積率≤1.8，起拍樓面價10500元/平方米。

來源：合肥樓市航拍

地塊毗鄰熱銷項目華潤置地·嘉宸，可共享銀泰PARK、一六八玫瑰園南校等成熟配套。根據要求，競得人須同步建設地塊北側規(guī)劃支路和西側至善路，提升區(qū)域路網體系。

市場人士分析，該地塊有望延續(xù)嘉宸的產品定位，參考目前嘉宸小高層2.1-2.5萬/平方米、洋房2.3-2.9萬/平方米的售價，為經開區(qū)改善客群提供新選擇。

NO.2 | 貳

10宗地約326畝集中放量，包河蜀山板塊補位剛需改善

12月，合肥市共有兩場土地拍賣會，出讓10宗涉宅用地，出讓日期分別為12月19日和12月26日。其中，12月19日出讓包河、蜀山等7宗地塊，12月26日出讓廬陽區(qū)、經開區(qū)、肥西縣各一宗居住用地。

肥西縣FX202561號地塊位于肥西經開區(qū)丹霞路與青龍?zhí)堵方豢谖髂蟼?，面積為20.9549畝，規(guī)劃為居住用地，容積率介于1.0至2.3之間，起拍價為800萬元/畝，競買保證金為3500萬元。地塊出讓年限為70年，要求競得人按現(xiàn)行規(guī)定建設綠色建筑、居家養(yǎng)老服務設施及文體活動場地，并實行“交房即發(fā)證”。競買人須為企業(yè)法人，且購地資金需符合嚴格的來源審查要求。該地塊將于2025年12月26日以拍賣方式出讓。

包河區(qū)仰光片區(qū)組合地塊（BH202530/BH202531號）則聚焦城市更新。兩宗地須統(tǒng)一競得，其中BH202530號容積率≤1.3，為低密住區(qū)奠定基礎；BH202531號需配建商業(yè)體，包河區(qū)BH202531號地塊內商業(yè)建筑，全部由包河區(qū)政府指定單位按照不超過5000元/平方米（按商業(yè)建筑總建筑面積計算）價格購買，強化片區(qū)配套。值得注意的是，競得人還須承建曙光小學和屯溪路小學改擴建項目，以及道路和公園綠地，開發(fā)責任與區(qū)域升級深度綁定。

BH202531號地塊位于水陽江路與金寨路交口東南角，地處包河區(qū)重要交通節(jié)點。地塊北側為勞動公園，西側是金寨路高架，南側是常青體育公園，東側是在建中的中海觀廬府。這種“公園+交通”的優(yōu)質區(qū)位，為打造高品質住區(qū)提供了得天獨厚的條件。配套方面，30地塊周邊生活設施齊全：臨近曙宏小學，距省兒童醫(yī)院僅300米，珺珺璽商業(yè)中心800米，南七商業(yè)圈1.2公里。31地塊更是公園環(huán)繞，北鄰勞動公園，南接常青體育公園，距南七商業(yè)僅350米，1公里范圍內有六十一中等優(yōu)質教育資源。

包河區(qū)BH202532號地塊雖僅11.4171畝，但以其稀缺區(qū)位和低密屬性成為本輪土拍亮點。該地塊位于十五里河路以南、常青街以東，就是濱河灣A地塊旁的原清和園小區(qū)，容積率≤1.8，起拍價1500萬元/畝，競買保證金3500萬元。規(guī)劃要求住宅實行毛坯交付，且須保障十五里河片區(qū)房票持有人優(yōu)先購房，凸顯政府對征遷群體住房需求的精準支持。

根據出讓要求，若該宗地與緊鄰的包河區(qū)S1908-A地塊為同一競得人，則兩地塊可統(tǒng)一規(guī)劃建設，肯定還是濱投拿地了，也預示著濱河灣A地塊的上市，不遠了。土地出讓年限至2089年，為開發(fā)商提供長期運營空間。當前包河區(qū)庫存壓力顯著，在售項目超50個，同質化競爭激烈。BH202532號地塊的低容積率有望打造洋房或小高層產品，與周邊剛需盤形成差異化，吸引改善客群。

包河區(qū)另有兩宗微型地塊（BH202533/BH202534號）合計僅8.85畝，起拍價1280萬元/畝，容積率≤2.2。公告明確，若與緊鄰的BH202218號宗地由同一競得人獲取，可統(tǒng)一規(guī)劃。

蜀山區(qū)SS202508號地塊占地80.3901畝，是本月面積最大的涉宅用地。地塊位于社崗路以西、梁崗路以北，容積率≤1.7，起拍價950萬元/畝。項目要求配建不少于30%的50-80平方米小戶型，且須保障蜀山區(qū)老城片區(qū)城中村改造項目被征遷群眾房票持有人優(yōu)先購房。地塊鄰近植物園與董鋪湖，生態(tài)資源優(yōu)越，小戶型設置有望降低總價門檻，為市場注入新鮮血液。

新站區(qū)XZ202503號地塊原計劃11月份出讓延期至12月19日推出，該地塊也因此成為市場關注焦點。作為合肥冰雪主題綜合用地，該地塊明確要求建設計容建筑面積不少于4.3萬平方米的冰雪館以及1.2萬平方米的商務酒店，且須在24個月內實現(xiàn)運營，建設與開業(yè)節(jié)奏要求明確。

該項目的推進，也與地鐵4號線的建設形成協(xié)同。新站區(qū)借此引入大型冰雪場館，旨在彌補合肥北部城區(qū)在大型文旅休閑設施方面的短板，提升區(qū)域綜合服務能級與吸引力。盡管此次延期出讓，但仍可看出合肥在優(yōu)化城市功能布局、培育文旅新業(yè)態(tài)方面的持續(xù)努力。

NO.3 | 叁

結語

12月土拍結果將為合肥樓市提供關鍵信號。多類型地塊集中入市有助于平衡供需關系，尤其小戶型增量有望緩解剛需購房壓力；起拍價的審慎設定與嚴苛開發(fā)條款，表明政府正通過土地供應優(yōu)化市場結構。

來源：合肥樓市航拍

當前合肥土地市場已進入深度調整期，房企需從“高周轉”轉向“精耕細作”。12月土拍呈現(xiàn)三大趨勢性特征：

中小戶型供應制度化。蜀山地塊的強制性配建要求，與11月成交地塊中“房企聚焦改善”的現(xiàn)象形成互補，預示合肥住房供應體系正向“保剛需、促改善”雙軌轉型。

文旅配套加速補位。新站區(qū)冰雪綜合體的規(guī)劃建設，反映合肥在文旅設施上的追趕決心，有助于提升北部城區(qū)綜合服務能級。

市場理性成常態(tài)。地方國企主導拿地成為穩(wěn)定市場預期的關鍵力量，起拍價的審慎設定凸顯政府對市場健康的重視。

第一房智庫觀點

剛需客群應緊盯政策紅利。蜀山等地塊的小戶型配比、房票制度等，將形成總價可控的購房窗口期，需優(yōu)先選擇國企或品牌開發(fā)商項目以規(guī)避交付風險。

改善需求可聚焦核心資產。包河低密地塊及仰光片區(qū)更新項目，有望通過產品差異化維持價值穩(wěn)定性，但需理性評估周邊競品去化壓力。

土地市場的冷靜并非悲觀信號，而是行業(yè)走向健康的必經階段。在分化加劇的樓市中，唯有堅持需求本位、理性決策，方能穿越周期把握機遇。