花都二手行情，比老城區(qū)還穩(wěn)。

這兩天，有中介曝料，花都區(qū)府電建都匯府一套121平二手，以單價(jià)3.1萬(wàn)/平成交了，比小區(qū)同面積段的網(wǎng)簽新房，還要高出一點(diǎn)。

值得注意的是，這不是孤例現(xiàn)象。

樓市君翻查了下數(shù)據(jù)，過(guò)去5年，花都二手成交價(jià)下降幅度僅為8.8%，是全市回房?jī)r(jià)“回撤”幅度最小的區(qū)。

｜花都區(qū)府航拍

|廣州樓市發(fā)布拍

壹

從基本面上看，花都二手的熱度，確實(shí)有點(diǎn)搶?xiě)颉?/p>

據(jù)房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，11月花都二手網(wǎng)簽達(dá)到841套，環(huán)比增長(zhǎng)24.41%。

網(wǎng)簽量和增速，比天河、荔灣這些二手小區(qū)密集的老城區(qū)，都要更猛一點(diǎn)。

｜圖源：廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

一些高熱度的二手小區(qū)，如融創(chuàng)雪域?yàn)懲ァ⒏涣鸶鄢?/strong>等，甚至單月能網(wǎng)簽20-40套房源。

與黃埔萬(wàn)科東薈城、番禺萬(wàn)科歐泊、萬(wàn)博和樾府等流量二手盤(pán)，都有平分秋色的資本。

｜圖源：廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

事實(shí)上，如果繼續(xù)拉長(zhǎng)時(shí)間看，花都這幾年的二手，量?jī)r(jià)一直很堅(jiān)挺。

首先，成交量已經(jīng)逐步回到巔峰水平。

數(shù)據(jù)顯示，截止到11月份，花都今年二手網(wǎng)簽已超9083套，接近南沙、從化的2倍。

如果今年12月份行情繼續(xù)翹尾，甚至可能還會(huì)重現(xiàn)站上1萬(wàn)+套。

而過(guò)去5年，除2022年樓市低谷外，每年二手網(wǎng)簽基本在9000套以上。

也就是說(shuō)，花都近幾年的二手購(gòu)買(mǎi)力，已經(jīng)回升到了樓市調(diào)控前水平。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

其次，二手成交價(jià)方面，花都也沒(méi)有出現(xiàn)“驟降急跌”的現(xiàn)象。

比如過(guò)去5年，全區(qū)二手成交均價(jià)基本在12000-13000元/平徘徊。

雖說(shuō)總體趨勢(shì)在下滑，但它的下探幅度只有8.8%。

與全市其他10個(gè)區(qū)相比，它是跌幅是最小的。

要知道，同為外圍區(qū)的增城，過(guò)去5年二手房均價(jià)下跌了-33.4%，而海珠、黃埔、番禺、南沙等區(qū)，二手均價(jià)則蒸發(fā)了近20%。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而從花都一些標(biāo)桿二手盤(pán)，我們也能看到它的抗跌性。

比如花都湖旁邊的二手次新越秀臻裕府，去年二手成交價(jià)在2.3萬(wàn)/平，今年同期依然能維持在這個(gè)價(jià)位。

還有融創(chuàng)文旅城，從2024年至今，成交均價(jià)雖有下跌，但幅度不大。

反過(guò)來(lái)，其他區(qū)的一些標(biāo)桿次新，如萬(wàn)科城市之光，在一年內(nèi)，二手價(jià)直接下滑了3000-4000元/平。

｜圖源：貝殼找房

也就是說(shuō)，花都無(wú)論是從量能上，還是價(jià)格上，近幾年的表現(xiàn)確實(shí)一直比較穩(wěn)，它完全沒(méi)有出現(xiàn)其他區(qū)以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象。

貳

花都二手之所以能穩(wěn)定輸出，與它獨(dú)特的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。

一直以來(lái)，花都的一二手樓市都有相同的特點(diǎn)——內(nèi)生市場(chǎng)屬性很強(qiáng)。

說(shuō)直白點(diǎn)，花都置業(yè)生力軍，大部分是生活在花都或白云北部四鎮(zhèn)，并且基本以自住為主。

這種特性，決定了花都樓市，天然就具備穩(wěn)定性。

｜花都航拍

而從供需關(guān)系的市場(chǎng)邏輯上，花都二手面臨的壓力，也沒(méi)有市區(qū)那么大。

一方面，在廣州一二手房源供應(yīng)劇增的背景下，花都的并沒(méi)有出現(xiàn)明顯“放量”現(xiàn)象。

比如花都目前的二手掛牌量大約為1.19萬(wàn)套，對(duì)比2022年8月的1.2萬(wàn)套，數(shù)量并沒(méi)增加。

相反，整個(gè)廣州的二手掛牌則從11.7萬(wàn)套增加到14.7萬(wàn)套。

這意味著，花都二手內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力，對(duì)比幾年前，變化并不大。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而在新房上，花都由于土地供應(yīng)較少，新房庫(kù)存也一直保持在1.2-1.4萬(wàn)套左右。

一手供應(yīng)的克制，也在一定程度上避免了對(duì)二手的沖擊，變相的起到了保護(hù)作用。

另一方面，花都的二手掛牌，主要集中在資源密集的核心板塊。

從貝殼找房的數(shù)據(jù)我們可以看到，花都的二手房源，大部分集中在鏡湖大道、花都新舊區(qū)府、花城街4個(gè)重要板塊。

｜圖源：貝殼找房

而這幾個(gè)板塊，恰恰是花都新中軸所在地，是目前花都重點(diǎn)發(fā)展、含金量最高的片區(qū)。

同時(shí)，也是花都資源最為集中的區(qū)域，包括政務(wù)、商業(yè)、交通、景觀資源，都相當(dāng)豐富。

這種先天條件，決定了花都新中軸的二手，無(wú)論是在成交周期，還是在議價(jià)能力上，都能表現(xiàn)更強(qiáng)硬的姿態(tài)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

而新中軸片區(qū)作為花都的二手“大戶”，它的行情堅(jiān)挺，自然會(huì)對(duì)區(qū)域二手，起到信心和支撐作用。

綜合而言，花都二手之所以比其他更抗跌，說(shuō)白了，是花都本身具有更加獨(dú)立性的市場(chǎng)環(huán)境。

叁

值得一提的是，花都二手的穩(wěn)健，也給一手帶來(lái)不小的信心支撐。

尤其是近兩年，花都的新房一直在“悶聲發(fā)大財(cái)”。

比如今年1-11月，光是花都區(qū)府的網(wǎng)簽金額，加起來(lái)已經(jīng)到108億元。

成為和白鵝潭、天河北、金融城、老黃埔并肩的“五大百億板塊”之一。

｜花都區(qū)府1-11月網(wǎng)簽金額

｜圖源：中指院

片區(qū)內(nèi)的很多新盤(pán)，也十分走量。

像頤安·麗都府、中旅名門(mén)府等，今年網(wǎng)簽了400+套；中旅璞樾天序、智都越秀·臻智府、嘉云匯等，年網(wǎng)簽量有190+套。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

當(dāng)然，花都新房賣(mài)得好，除了有二手信心撐場(chǎng)，還在于現(xiàn)在的花都新盤(pán)，在品質(zhì)上進(jìn)一步升級(jí)。

比如位于花都區(qū)府的智都綠城鳳凰于飛，它延續(xù)了綠城、綠城的高品質(zhì)路線。

打造了約2000平方米的下沉式酒店會(huì)所，還主打大戶型，實(shí)用率都能達(dá)到100%。

｜圖源：智都綠城鳳凰于飛

再比如智都越秀·臻智府，容積率只有2.8，有40%都是板樓布局。

通過(guò)優(yōu)化樓棟布局，實(shí)現(xiàn)了圍合式、北高南低設(shè)計(jì)，還創(chuàng)造出約4.5萬(wàn)方的內(nèi)外雙園林，超110%的使用率，更是花都少有。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

而位于花都廣花新城的嘉云匯，直接在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)建了一個(gè)高品質(zhì)住區(qū)。

它不僅自帶2.4萬(wàn)平商業(yè)體嘉薈廣場(chǎng)，還擁有8.5 萬(wàn)平園林+1.7萬(wàn)平大地藝術(shù)公園，甚至商業(yè)還規(guī)劃有花都首家8300平海洋館。

而前段時(shí)間， 嘉云匯配套的公辦嘉行學(xué)校，也引入 廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)辦學(xué)，正式升格為“廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)空港學(xué)?！?。

|嘉云匯實(shí)景

|圖源：項(xiàng)目資料

而今年開(kāi)售的花都城投·花都湖壹號(hào)，更是板塊全新的高端改善標(biāo)桿。

純板樓設(shè)計(jì)、1.8容積率、 與花都湖國(guó)家濕地公園僅150米，極具湖區(qū)奢宅排面。 主推的138-300平濱湖大平層，運(yùn)用大面寬采光設(shè)計(jì)，直接擁攬親湖水景。

|花都城投·花都湖壹號(hào)效果示意圖

|圖源：項(xiàng)目官微

我們也相信，隨著這些優(yōu)質(zhì)新盤(pán)的持續(xù)入市與走紅，也同樣會(huì)對(duì)花都二手，起到流量反哺作用。

畢竟，一二手的市場(chǎng)邏輯關(guān)系，從來(lái)不是單純的競(jìng)爭(zhēng)，而是相互依存。

這種一二手健康的市場(chǎng)生態(tài)，也在很大程度決定了花都樓市的穩(wěn)。