上海進(jìn)深 張林霞 保利譽(yù)濱江二批次已于上周過會(huì)。本次推出的8號(hào)樓“瞰江樓王”備受矚目，共84套房源，主力建面約109-139㎡3-4房。

預(yù)計(jì)本周取證開啟認(rèn)購，均價(jià)115500元/㎡。

8號(hào)樓：江景樓王，位置與價(jià)格雙優(yōu)勢(shì)

8號(hào)樓在社區(qū)最南側(cè)，離黃浦江直線距離約500米，南側(cè)沒有高層遮擋，是社區(qū)里的“江景樓王”。

它是社區(qū)里唯一能正面對(duì)江的小高/高層樓棟，規(guī)劃上和社區(qū)疊墅在同一水平，和高端業(yè)態(tài)同待遇，位置很稀缺。

上海離黃浦江四五百米的新房本來就少，而且多數(shù)開發(fā)商只給大戶型配江景。

外灘道江景好戶型要190㎡起步，總價(jià)預(yù)計(jì)2600萬以上。

后灘優(yōu)質(zhì)江景戶型得226㎡以上，總價(jià)至少3500萬。

上海一線濱江市場(chǎng)里，“好位置配大戶型”是常態(tài)，總價(jià)基本都在3500萬以上。

保利譽(yù)濱江打破這個(gè)慣例，把一線江景資源給到109-139㎡的中小戶型。

項(xiàng)目一批次過會(huì)價(jià)11.5萬/㎡，這次的江景樓王過會(huì)價(jià)才11.55萬/㎡，有江景加持，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。

項(xiàng)目一批次于11月22日，推出78套房源，截止到12月11日，去化17%。

這與保利置業(yè)官宣的當(dāng)日去化超80%，多少有點(diǎn)差距。

12號(hào)建筑面積138.45㎡，網(wǎng)簽5套；建筑面積113.36㎡，網(wǎng)簽2套.

13號(hào)建筑面積116.2㎡，網(wǎng)簽5套。

15號(hào)暫無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

二批次戶型與總價(jià)

建面約115㎡3房：總價(jià)大概1047-1569萬，中高區(qū)房源總價(jià)集中在1300-1570萬。

建面約139㎡4房：總價(jià)大概1329-1911萬，中高區(qū)房源總價(jià)在1600-1920萬。

本次推出的房源里，有不少低價(jià)選項(xiàng)：

一共21套房源總價(jià)低于1200萬，包括6套約110㎡常規(guī)戶型和2套非標(biāo)戶型，最低900萬出頭就能買到一線濱江房。

建面約110㎡

這個(gè)戶型在低區(qū)，總價(jià)千萬出頭，正好滿足首改客群的需求，性價(jià)比高，空間利用合理，居住也舒服，是首改客群提升資產(chǎn)的好選擇。

玄關(guān)自帶“800庫”，收納空間很大，日常雜物、換季衣服、生活用品都能放。

雙廳寬度約5.2米，采光和視野都不錯(cuò)；

南次臥連陽臺(tái)，拓展后空間更寬敞；

主臥帶南向衛(wèi)生間，又實(shí)用又舒服。

建面約115㎡

這是經(jīng)典飛機(jī)戶型，南北通透，三個(gè)房間互不干擾。戶型三開間朝南，南向面寬約10米，站在南邊能直接看到復(fù)興島和黃浦江。

為了讓景觀視野更好，這個(gè)戶型做了兩個(gè)南向陽臺(tái)，采光和視野都更出色。

玄關(guān)自帶800庫收納系統(tǒng)，鞋子、衣服、出行用品都能分類存放。

戶型還有多個(gè)陽臺(tái)和全屋飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得率大概91%，利用率很高。

建面約139㎡

139㎡是8號(hào)樓的邊套戶型，視野無遮擋，景觀最好。

這個(gè)戶型南向面寬約10米，主臥是270°轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，站在窗前能直接看到黃浦江和復(fù)興島的景色。

客廳面寬約5.7米，書房帶270°飄窗。

戶型有雙陽臺(tái)和全屋無墻垛飄窗，實(shí)得率大概94%。

項(xiàng)目位于楊浦濱江南段核心區(qū)域，直線距離黃浦江僅約400-600米，部分中高樓層能直面黃浦江和復(fù)興島景致。

同時(shí)臨近波陽公園、楊樹浦電廠遺跡公園，小區(qū)還代建了6000㎡量子公園。

且板塊內(nèi)有美團(tuán)、抖音等大廠入駐。

但是，項(xiàng)目周邊還有未拆除的老廠房和棚戶區(qū)，城市界面較割裂。

目前大型商業(yè)配套較少，主要依賴社區(qū)底商，雖有在建的超極合生匯，但需等待兌現(xiàn)。

且板塊規(guī)劃的復(fù)興島相關(guān)紅利兌現(xiàn)周期長，大概率需要十年左右。

該項(xiàng)目開發(fā)公司為上海盛真置業(yè)有限公司。

上海盛真置業(yè)有限公司成立于2021-07-02，法定代表人、董事長及經(jīng)理為陳吉，注資為100萬元。該公司由保利置業(yè)集團(tuán)有限公司持股100%。

目前，坐鎮(zhèn)保利置業(yè)上海營銷端的負(fù)責(zé)人為黃幸。

2024年初，保利置業(yè)引入了原陽光城廣州區(qū)域營銷總黃幸，擔(dān)任上海公司營銷負(fù)責(zé)人，填補(bǔ)了已空缺兩個(gè)月的崗位。

這位生于1986年的營銷老將，畢業(yè)后就加入重慶龍湖擔(dān)任置業(yè)顧問、銷售主管。

2014年，他加入融創(chuàng)上海任商管中心營銷總監(jiān)，2017年加入陽光城先后任總部營銷中心總監(jiān)、川渝區(qū)域項(xiàng)目高級(jí)總監(jiān)、廣州區(qū)域營銷總，直到近期跳槽至保利置業(yè)。