那場盼了很久的大會結(jié)束了，關(guān)于樓市有了新的指向 ：

簡單來說就是：

之前靠市場消化，明年開始加大財政入手干預(yù)，平衡供需，加快樓市回正。

但樓市在經(jīng)濟(jì)地位中的總基調(diào)并沒有變化，回歸民生和保障。

要理解這一點，必須回到一個根本問題上來 ：

房地產(chǎn)本質(zhì)上是城市化的產(chǎn)物，它的命運(yùn)與城市化進(jìn)程深度綁定。

1

我們先回想一個問題，過去十年，大家所在的城市都發(fā)生了什么？

是不是新城區(qū)在東西南北全面落地、全面開花 ？

全國核心城市基本都是這樣，可以稱之為全國城市化的狂飆時代！

但在這個狂飆時代，有一個共性的問題，那就是整個城市整體上是缺乏合理的統(tǒng)籌規(guī)劃的。

也就是說，并沒有一張統(tǒng)一的藍(lán)圖，從全局角度，高屋建瓴的籌謀規(guī)劃未來十年、二十年甚至更遠(yuǎn)的城市發(fā)展前景。

而是在土地財政主導(dǎo)之下，由海量的賣地所推動的城市無序擴(kuò)張。

這背后也是有政策支持的。

2015年12月20日至21日召開的城市工作會議，有一句話對此后十年定了一個大基調(diào)：

城市發(fā)展是農(nóng)村人口向城市集聚、農(nóng)業(yè)用地按相應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的過程。

核心：推動農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)地變性，擴(kuò)大城市邊界。

并在隨后發(fā)布的文件中，公布了一個城市發(fā)展計劃：

打好棚戶區(qū)改造三年攻堅戰(zhàn)，……推動政府購買棚改服務(wù)……發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。

這就是赫赫有名的棚改貨幣化，也就是大家理解的定向往房地產(chǎn)放水。

所以，在這個維度上理解城市化的狂飆時代，就是一場從上到下、上下一體的城市大發(fā)展時代。

然后在2025年，也就是整整十年后，中央又開了一次中央城市工作會議，這次對城市的發(fā)展定義發(fā)生了巨大的改變：

城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

最新的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確表示：

高質(zhì)量推進(jìn)城市更新

至此，從頂層設(shè)計上，城市政策的核心基調(diào)發(fā)生巨大變化。

直白說，就是城市化已經(jīng)結(jié)束了。

中國的城市正從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)部優(yōu)化，一個持續(xù)收縮的階段已經(jīng)到來。這才是下一步最值得我們警惕的趨勢。

而這一切，也是 我們重新理解城市與樓市的原點。

2

這一點可以參照隔壁日本。

站在東京塔上眺望，城市大到浩瀚無涯、密密麻麻的房屋看不到城市邊界。大阪、福岡也是如此——這都是擴(kuò)張時代拉開的框架。

但走入街區(qū)深處，卻是另一番景象：房屋空置、街道冷清、設(shè)施老化，有些地方連人影都難見到。人越少，治安越差，形成空心化循環(huán)。

而這正是城市收縮后的真實樣貌。

與此形成鮮明對比的是，核心區(qū)的高端住宅依然在不斷新建，人口越來越密。

資源全部向中心聚集——這一點，從基建就能看出來。

東京地鐵網(wǎng)絡(luò)線路密布、快慢線并行，已經(jīng)修到“無路可修”。尤其是東京站附近，七條軌道并行，山手線環(huán)繞的“都心6區(qū)”，才是整座城市的心臟。

都心6區(qū)的房價，在日本樓市整體衰退中率先反彈，至今已超越1989年的高點。

這揭示了一個殘酷事實：城市收縮不等于全線衰退，而是價值的劇烈分化：核心區(qū)越來越貴，外圍區(qū)越來越?jīng)觥?/strong>

這一點，放回在國內(nèi)城市，以目前的市場數(shù)據(jù)，也能看出來：

擴(kuò)張時期，廣州45萬套成交中有35萬套位于增城、南沙等外圍，如今價格已近腰斬；

鄭州三環(huán)外十幾個新區(qū)，將城市向東拉大20公里，如今同樣大幅回落；