（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2024年5月31日，王先生（買方）與劉先生（賣方）在甲房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下，就一號(hào)房屋簽訂《定金協(xié)議書》，約定：

房屋總價(jià) 1490萬(wàn)元；

王先生當(dāng)日支付定金 5萬(wàn)元；

雙方須在1日內(nèi)簽署正式《北京市存量房屋買賣合同》；

協(xié)議特別約定：若因“協(xié)議未約定事宜”無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致合同未簽，則不視為違約，定金應(yīng)退還。

簽約前，王先生曾通過(guò)中介提出：“加車位總價(jià)1600萬(wàn)”，后實(shí)地查看車位后認(rèn)為“位置差、太窄”，明確表示不加車位，仍按1490萬(wàn)談。中介也確認(rèn)：最終談妥的1490萬(wàn)元不含車位。

然而，在準(zhǔn)備簽署正式合同時(shí)，王先生突然提出六點(diǎn)異議，其中核心一條是：“合同寫明不帶車位，但當(dāng)初談的是帶車位”。賣方劉先生回應(yīng)：從未承諾送車位，1490萬(wàn)就是凈房?jī)r(jià)。

雙方就此僵持，未能簽署買賣合同。隨后，劉先生將房屋另售他人。王先生起訴，要求返還5萬(wàn)元定金。

二、裁判結(jié)果

法院判決：駁回王先生全部訴訟請(qǐng)求，5萬(wàn)元定金不予退還。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

“是否含車位”屬于定金協(xié)議已約定內(nèi)容

微信記錄清晰顯示，雙方在簽定金協(xié)議前已明確：1490萬(wàn)元為不含車位的凈房?jī)r(jià)。因此，“車位問(wèn)題”不屬于協(xié)議第五條所指的“未約定事宜”。

買方單方變更交易條件，構(gòu)成違約

王先生在簽約時(shí)突然要求“1490萬(wàn)必須含車位”，實(shí)質(zhì)是提高賣方義務(wù)，屬于對(duì)原約定的實(shí)質(zhì)性變更，賣方有權(quán)拒絕。

舉證責(zé)任在原告，但證據(jù)反證其違約

王先生未能證明“1490萬(wàn)含車位”的約定存在，反而其聊天記錄自認(rèn)“不想要車位”“還是那個(gè)價(jià)”，印證了原約定不含車位。

定金罰則適用：違約方無(wú)權(quán)索回

因未能簽約系王先生單方反悔所致，依《民法典》規(guī)定，其作為違約方，無(wú)權(quán)要求返還定金。

四、律師提示

定金≠訂金，違約即沒(méi)收

“定金”具有擔(dān)保履約功能，一旦違約，無(wú)權(quán)要求返還；而“訂金”可退。簽約時(shí)務(wù)必看清用詞！

口頭承諾難維權(quán)，一切以書面為準(zhǔn)

即使中介說(shuō)“可能送車位”，只要未寫入定金協(xié)議，法院只認(rèn)白紙黑字。

“未約定事宜”有嚴(yán)格限定

只有協(xié)議中完全未提及的新問(wèn)題（如戶口遷出時(shí)間、學(xué)區(qū)名額等），才適用“協(xié)商不成可退定金”條款。

簽約前反復(fù)變卦，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

談好價(jià)格又臨時(shí)加條件，極易被認(rèn)定為惡意磋商，不僅定金打水漂，還可能被訴締約過(guò)失。

中介溝通記錄=關(guān)鍵證據(jù)

本案勝負(fù)關(guān)鍵在于微信聊天記錄。建議購(gòu)房者全程保留與中介、賣家的文字溝通。

北京房產(chǎn)律師提醒：

高價(jià)購(gòu)房，切勿“先付定金再細(xì)談”。