陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/劉夢

【基本案情】

張某系某小區(qū)業(yè)主，因?qū)Σ糠治飿I(yè)服務質(zhì)量存有異議，未按時繳納當期物業(yè)費。小區(qū)物業(yè)服務公司多次催收未果后，采取不予激活張某門禁卡的方式，導致張某無法正常進入所住單元門、使用電梯等公共設(shè)施，嚴重影響日常生活。張某與物業(yè)公司溝通要求恢復門禁使用遭拒后，為維護自身合法權(quán)益，將該物業(yè)公司訴至人民法院，請求判令物業(yè)公司立即恢復其對小區(qū)門禁及電梯系統(tǒng)的正常使用功能。

【律師說法】

本案的核心爭議焦點是物業(yè)公司能否以限制業(yè)主使用公共設(shè)施的方式催繳物業(yè)費。

首先，業(yè)主繳納物業(yè)費與物業(yè)公司提供物業(yè)服務是雙向?qū)Φ攘x務，張某欠繳物業(yè)費的行為若屬實，物業(yè)公司可以通過合法途徑維權(quán)，但無權(quán)采取極端方式施壓。其次，電梯、門禁系統(tǒng)屬于小區(qū)業(yè)主共有共用的公共設(shè)施，業(yè)主對其享有法定使用權(quán)，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分，物業(yè)公司不得擅自剝奪。

物業(yè)公司以不激活門禁卡限制業(yè)主通行，本質(zhì)上是通過損害業(yè)主基本生活權(quán)益的方式催繳費用，既超出了物業(yè)服務合同的約定范圍，也違背了公平合理的民事原則。即便業(yè)主存在違約行為，物業(yè)公司也應通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟或仲裁等合法途徑主張權(quán)利，而非采取影響業(yè)主正常生活的不當手段。此種行為不僅無法有效解決物業(yè)費繳納問題，還可能激化矛盾，甚至需承擔相應的民事責任。

【法條鏈接】

1.《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。

2.《中華人民共和國民法典》第二百七十一條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

3.《中華人民共和國民法典》第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務。