房地產(chǎn)不能再唱衰，這是不言而喻的選擇。

問(wèn)題是怎么唱響，對(duì)此，黃奇帆最近有個(gè)講話，認(rèn)為救市不難，他本人有從政經(jīng)歷，可以視作政策對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)。

黃奇帆的救市方案還是收儲(chǔ)，只不過(guò)是從定向到定量了。

首先是收儲(chǔ)的合理性，政府全力收儲(chǔ)新樓盤(pán)，用于保障房；很多國(guó)家都有類(lèi)似的設(shè)計(jì)，比如日本有專(zhuān)門(mén)的公營(yíng)住宅法，而新加坡政府的 “組屋”，能售能租，占比 77% 以上，這其實(shí)就是十幾年前一位地產(chǎn)大佬提出的：商品歸商品，保障歸保障。意思是房?jī)r(jià)高不高，不能地方政府只管收土地出讓金，指著開(kāi)發(fā)商降價(jià)；市場(chǎng)就是市場(chǎng)，保障房的責(zé)任在政府。

但是，按黃市長(zhǎng)的核心價(jià)值取向，收儲(chǔ)也是有條件的；政府用 60% 的價(jià)格收儲(chǔ)，收儲(chǔ)短期量級(jí)可以放大到 20 億平方米，長(zhǎng)期要達(dá)到住宅市場(chǎng)的 25% 左右。20 億平方米即現(xiàn)在新樓盤(pán)的總存量，黃市長(zhǎng)的氣魄很大。

這個(gè)救市方案成立嗎？

方向沒(méi)問(wèn)題，價(jià)格有問(wèn)題。日本的公營(yíng)住房對(duì)建設(shè)費(fèi)貼45- 50%，而黃市長(zhǎng)倒過(guò)來(lái)了，是 6 折收購(gòu)，這是海水與火焰的思維定式。關(guān)于房子的造價(jià)，地方收取的土地出讓金、貨款利率及稅收占比 60% 左右，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)費(fèi)及利潤(rùn)占比 40% 左右，這一點(diǎn)王健林早已經(jīng)說(shuō)清楚了，也就是說(shuō)，購(gòu)房款形式上是開(kāi)發(fā)商照單全收，其中有 60% 是代地方財(cái)政收的，正因?yàn)槿绱耍踅×终J(rèn)為整體房?jī)r(jià)降價(jià)超過(guò) 20%，就是虧損，降到 60%，所有地產(chǎn)公司破產(chǎn)，沒(méi)有懸念。所以，黃市長(zhǎng)的設(shè)計(jì)注定不成立，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，與其讓政府 60% 收購(gòu)，不如直接宣布破產(chǎn)。

從大處說(shuō)，救市的邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單，唯有政府砸錢(qián)，誰(shuí)是房地產(chǎn)最大的受益人，誰(shuí)回吐，出來(lái)混的，總是要還的，沒(méi)有第二條路。

高盛提出年底政策要提供 8 萬(wàn)億資金的支持，可以觸底，黃市長(zhǎng)的方案直接拉到了 20 萬(wàn)億，如果做出這樣的選擇，樓市一定能穩(wěn)住，但穩(wěn)住不等于回暖，不等于可以消除沉沒(méi) 30 年的隱患，因?yàn)檎叩牧α恐饕性谛聵潜P(pán)，而決定真實(shí)市場(chǎng)的是二手房的價(jià)格趨勢(shì)，二手房定義著市場(chǎng)的流動(dòng)性，一個(gè)缺乏流動(dòng)性的市場(chǎng)，不可能形成好的預(yù)期，很多人戲稱(chēng)現(xiàn)在的房子沒(méi)價(jià)值，說(shuō)的就是流動(dòng)性，失去了流動(dòng)性，也就失去了交換價(jià)值。

二手房能不能穩(wěn)住，要看需求端的政策。

二手房的存量高達(dá) 90 億平方米，這個(gè)量級(jí)太大了，既不能指望政府收儲(chǔ)，也不能指望所謂的提高居民收入，那是一個(gè)慢變量，30 年也平衡不了。

能做的是降首付、降息、降交易稅，再粗暴點(diǎn)，就是辜朝明的零利率。

既然改善二手房流動(dòng)性的政策都是慢變量，那么，救市也是一種長(zhǎng)期性的選擇，但是，樓市對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)的確太重要了，相信 2026 年會(huì)集中出臺(tái)新政策。