物業(yè)服務(wù)不達標(biāo)、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)、鄰居違規(guī)而物業(yè)不作為······這是許多業(yè)主拒交物業(yè)費的常見理由，進而引發(fā)物業(yè)公司起訴的物業(yè)糾紛。那么，業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)，能否構(gòu)成拒交物業(yè)費的依據(jù)？

本期《律師大V說》邀請廣東際唐律師事務(wù)所齊炳雨律師，聚焦這一核心爭議，以深圳市為例，從法律視角為業(yè)主與物業(yè)公司理清權(quán)利義務(wù)邊界。

首先需明確的是，什么是物業(yè)費？

以深圳市為例，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第一百二十三條規(guī)定，物業(yè)管理費，是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)管理預(yù)付金，包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和除物業(yè)專項維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的管理費用。

該條例第五十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定，按照一定比例或者數(shù)額從物業(yè)管理費中提取并支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對比上述兩個條文不難發(fā)現(xiàn)，日常生活中常用的“物業(yè)費”并非法定術(shù)語，法律層面明確的是“物業(yè)管理費”與“物業(yè)服務(wù)費”，且物業(yè)管理費包含物業(yè)服務(wù)費?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》同時規(guī)定，物業(yè)管理費與共有物業(yè)收益、物業(yè)專項維修資金等屬于業(yè)主共有資金。

因此，物業(yè)管理費在權(quán)利歸屬上屬于全體業(yè)主，性質(zhì)上屬于應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的用于小區(qū)運行維護的管理費用，包括支付給物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

還有一個需要厘清的問題是：業(yè)主為何需繳納物業(yè)管理費？其繳費依據(jù)是什么？業(yè)主繳納物業(yè)管理費究竟是合同約定義務(wù)，還是法定義務(wù)？

物業(yè)公司通常依據(jù)與建設(shè)單位簽署的前期物業(yè)合同或者與業(yè)主大會、業(yè)委會簽署的物業(yè)服務(wù)合同向全體業(yè)主進行收費，因此業(yè)主繳納物業(yè)管理費至少具有約定的性質(zhì)。另外，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第十六條也將“按時繳納物業(yè)管理費”規(guī)定為業(yè)主的法定義務(wù)。

綜上，繳納物業(yè)管理費是全體業(yè)主的法定義務(wù)，具體繳費金額則由物業(yè)服務(wù)合同約定。因此，“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差” 不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費的合法依據(jù)，根本原因在于物業(yè)管理費的所有權(quán)已歸全體業(yè)主所有，拒絕繳費本質(zhì)上是侵害已繳費業(yè)主的合法權(quán)益。

從司法實踐來看，將物業(yè)管理費繳納與物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量相分離的裁判傾向正日益明顯：

【案例1】（2015）一中民終字第01317號案

北京某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，北京市昌平區(qū)人民法院特別指出，物業(yè)公司的經(jīng)營范圍是對其所管理的小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，其經(jīng)費來源主要是業(yè)主所繳納的物業(yè)服務(wù)費。如物業(yè)公司在對小區(qū)進行服務(wù)的過程中出現(xiàn)瑕疵后，該小區(qū)的業(yè)主即拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，則勢必會導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營資金的減少，從而再次導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平與質(zhì)量的下降，如此惡性循環(huán)，不利于小區(qū)乃至整個社會的發(fā)展，同時也侵害了已繳納物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)該小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在服務(wù)過程中出現(xiàn)瑕疵時，其應(yīng)當(dāng)主動地向物業(yè)公司反映，并提出合理化建議。物業(yè)公司也應(yīng)就存在的問題予以改正，提高服務(wù)水平。同時業(yè)主也可以通過合法途徑向物業(yè)公司主張權(quán)利。二審法院也維持原判。

【案例2】（2021）粵03民終18019號案

深圳某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，深圳市南山區(qū)人民法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)進行管理并提供服務(wù)，其收取的物業(yè)服務(wù)費等資金是用于整個小區(qū)設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理等，業(yè)主拒交相關(guān)費用，將會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法開展正常的物業(yè)服務(wù)活動，不僅損害了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也對其他業(yè)主利益造成侵害，業(yè)主如對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，應(yīng)通過其他合法途徑解決。深圳中院也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需以收取的物業(yè)管理費保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運行，故業(yè)主是否及時足額繳納物業(yè)管理費，不僅影響物業(yè)公司開展服務(wù)活動，也會影響小區(qū)內(nèi)諸多業(yè)主的合法權(quán)益。

【案例3】（2021）粵03民終4763號案

深圳某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，深圳市坪山區(qū)人民法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)人員態(tài)度，客觀上可能影響業(yè)主繳納物業(yè)費的主動性，而物業(yè)費是用于保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護、物業(yè)服務(wù)人員工資等項目的開支，沒有相應(yīng)的物業(yè)費，客觀上可能會影響物業(yè)公司的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，以至于惡性循環(huán)。二審法院也維持原判。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

另需注意的是，開發(fā)商的“減免物業(yè)費”的承諾同樣不能成為業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理費的依據(jù)。無論是開發(fā)商為炒作樓盤作出的承諾、向業(yè)主提供的真實優(yōu)惠，還是因房屋質(zhì)量問題給出的補償承諾，均無法對物業(yè)公司產(chǎn)生法律效力。因為從合同相對性來講，合同雙方是不能約定損害合同當(dāng)事人以外的第三方的利益的。開發(fā)商和物業(yè)公司雖然有時存在千絲萬縷的聯(lián)系，但是從民事主體角度講，開發(fā)商和物業(yè)公司屬于兩個完全獨立的實體，開發(fā)商的承諾是無法對物業(yè)公司產(chǎn)生效力的。

【案例4】（2010）滬二中民二（民）終字第2116號案

上海某物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，因房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商以出具書面情況說明的方式，同意業(yè)主暫停支付物業(yè)管理費及停車費，業(yè)主同意待房屋質(zhì)量問題解決后再行支付。

但上海市黃浦區(qū)人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人的爭議在于：開發(fā)商向業(yè)主出具有關(guān)因房屋質(zhì)量問題未修復(fù)前業(yè)主可暫停支付物業(yè)費、停車費的情況說明，對物業(yè)公司有無約束力。物業(yè)公司與開發(fā)商系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對外依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。業(yè)主提出的開發(fā)商出具情況說明對物業(yè)公司具有約束效力的主張，缺乏事實和法律依據(jù)。上海市第二中級人民法院也認(rèn)為，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨立的企業(yè)法人，故開發(fā)商向業(yè)主作出可暫停支付物業(yè)管理費的承諾，對物業(yè)公司沒有約束力。

同時，關(guān)于物業(yè)管理費的所有權(quán)歸屬，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第七十條直接規(guī)定，物業(yè)管理費與共有物業(yè)收益、物業(yè)專項維修資金一樣，均屬于業(yè)主共有資金。既然是歸業(yè)主共有的資金，開發(fā)商與物業(yè)公司自然無權(quán)允許部分業(yè)主免繳。

在實踐中，業(yè)主以不滿物業(yè)服務(wù)拒絕繳納物業(yè)費，本質(zhì)上是對物業(yè)管理費的性質(zhì)存在認(rèn)知偏差，誤將其視為物業(yè)公司的 “私人財產(chǎn)”，認(rèn)為拒繳是對抗物業(yè)公司的“自力救濟”，卻未意識到物業(yè)管理費的大部分需用于小區(qū)公共支出。

在現(xiàn)行《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》已將物業(yè)管理費納入業(yè)主共有資金的前提下，繳納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù)。若業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿，可通過起訴要求物業(yè)公司履行合同義務(wù)，或通過合法程序更換物業(yè)公司，但不能以此為由拒絕履行繳納物業(yè)管理費的法定義務(wù)。

本文作者系廣東際唐律師事務(wù)所齊炳雨律師

（原標(biāo)題《深圳住宅業(yè)主必備法律知識25：業(yè)主能以什么理由不交物業(yè)費？ | 際唐民事律師齊炳雨》，轉(zhuǎn)載自微信公眾號“際唐律師事務(wù)所”）

（作者：讀特客戶端 陳麗玲 綜合）