在剛剛過(guò)去的9月、10月、11月這三個(gè)月里，深圳樓市發(fā)生了一個(gè)極其關(guān)鍵、但被很多人忽略的信號(hào)：

羅湖的二手房成交量，爆發(fā)了。

根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，最近三個(gè)月羅湖二手房錄得量高達(dá)2228套，相比之前的三個(gè)月，環(huán)比大幅上漲了約20%！

羅湖9-11月二手房成交量排在全市第二，僅次于龍崗。但是龍崗二手房掛牌量約為羅湖2倍，常住人口約為羅湖4倍，羅湖成交量殺進(jìn)全市第二含金量極高。

當(dāng)一個(gè)并不是以“體量”著稱的成熟核心區(qū)，在三個(gè)月內(nèi)成交量持續(xù)放量、且漲幅高達(dá)20%時(shí)，結(jié)論只有一個(gè)：這里已經(jīng)筑底了。

01

資金更真實(shí)的流向

為什么在大家印象中“老舊”的羅湖，反而成為了資金最密集抄底的區(qū)域？

兩個(gè)核心邏輯：

第一、市場(chǎng)風(fēng)向變了

回顧這一輪周期，自深圳“905新政”后，羅湖取消限購(gòu)，實(shí)質(zhì)上撕開(kāi)了政策的口子：原本被擋在門(mén)外的外地資金、原本受限的本地改善購(gòu)買(mǎi)力，重新獲得進(jìn)入深圳核心區(qū)的通道。

更明確的信號(hào)出現(xiàn)在年底，深圳灣澐璽單日銷售額破130億，創(chuàng)下全國(guó)單盤(pán)首開(kāi)銷售額最高紀(jì)錄。說(shuō)明聰明錢(qián)已經(jīng)不再觀望，而是大舉進(jìn)場(chǎng)搶占核心資產(chǎn)。

而緊隨其后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次夯實(shí)政策底，明確提出“實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。意味著大城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性會(huì)被進(jìn)一步強(qiáng)化。

每一輪行情啟動(dòng)，嗅覺(jué)最敏銳的永遠(yuǎn)是豪宅客戶。他們對(duì)政策拐點(diǎn)、流動(dòng)性變化以及資產(chǎn)定價(jià)周期極其敏感。

豪宅的單點(diǎn)爆發(fā)往往是行情的風(fēng)向標(biāo)，而羅湖這樣成熟核心區(qū)的整體放量，才是真正說(shuō)明資金開(kāi)始持續(xù)性、大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)，預(yù)示著片區(qū)的筑底回升。

第二、資金審美變了

在上一輪房地產(chǎn)上行周期里，買(mǎi)房買(mǎi)的是“未來(lái)的漲幅”，決定價(jià)格的不是你現(xiàn)在能看到什么，而是規(guī)劃圖上承諾了什么，市場(chǎng)獎(jiǎng)勵(lì)“遠(yuǎn)、大、新”。

羅湖過(guò)去吃虧就在這里。它太成熟、太完整、太確定，在一個(gè)“靠講故事定價(jià)”的時(shí)代，羅湖是沒(méi)有金融溢價(jià)的。

但這一輪房地產(chǎn)周期，邏輯反轉(zhuǎn)了。

當(dāng)潮水退去，不確定性成為最大的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)不再愿意為“概念”和“PPT”買(mǎi)單，羅湖反而成為更務(wù)實(shí)、更安全的選擇。

羅湖真正的護(hù)城河，是高密度生活配套和高租金回報(bào)率：

在生活方面，羅湖最大的底氣，在于“所見(jiàn)即所得”的高密度生活配套。

全區(qū)聚集224所學(xué)校，教育密度全市第一，坐擁深中、羅外、翠園等老牌名校；兩大頂級(jí)三甲醫(yī)院提供醫(yī)療兜底；萬(wàn)象城的奢華與東門(mén)老街的煙火氣無(wú)縫切換；三大口岸、8條地鐵線織就全市第二密度的交通網(wǎng)；出門(mén)去哪里都近都方便，轉(zhuǎn)身即是梧桐山與仙湖的“半城山水”。

在資產(chǎn)方面，羅湖更擁有全深圳第一的現(xiàn)金流能力。

根據(jù)樂(lè)有家數(shù)據(jù)，羅湖以1.89%的租金回報(bào)率領(lǐng)跑全市，高于福田（1.67%）和南山（1.57%）。

其中租金回報(bào)率較高的小區(qū)多在2-3.7%之間，甚至一些1-2房小戶型租金就能抵月供，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。

在回歸居住屬性的當(dāng)下，這種現(xiàn)金流造血能力，就是資產(chǎn)的安全墊。

羅湖的問(wèn)題，從來(lái)不是價(jià)值問(wèn)題，而是敘事問(wèn)題。所以你現(xiàn)在看到的羅湖成交量爆發(fā)，不是一場(chǎng)情緒反彈，而是一次價(jià)值回歸。

02

價(jià)值洼地里的“黃金買(mǎi)點(diǎn)”

既然認(rèn)準(zhǔn)了“買(mǎi)羅湖”這個(gè)大邏輯，接下來(lái)的問(wèn)題就是：怎么買(mǎi)？

很多人不敢下手羅湖，是因?yàn)槟壳暗牧_湖市場(chǎng)存在一個(gè)巨大的“產(chǎn)品斷層”：

二手房：羅湖二手房也不便宜，均價(jià)普遍在4-7萬(wàn)/m2，而且大部分都面臨著“老齡化”危機(jī)，樓齡老、戶型過(guò)時(shí)、停車位靠搶、沒(méi)有花園。

更殘酷的是，在好房子時(shí)代，“老破小”正在加速喪失流動(dòng)性。買(mǎi)房買(mǎi)新，已經(jīng)不僅僅是居住偏好，而是資產(chǎn)配置的必然選擇。

新房：新房雖好，但不僅數(shù)量少且價(jià)格高昂。

羅湖核心區(qū)的新房單價(jià)普遍在7-8萬(wàn)/㎡，即便是蓮塘片區(qū)的新房，單價(jià)也在6萬(wàn)+/㎡。這對(duì)于很多想回歸核心區(qū)的剛需和剛改來(lái)說(shuō)，門(mén)檻依然太高。

在這樣的市場(chǎng)斷層中，我們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)堪稱“黃金買(mǎi)點(diǎn)”的價(jià)值標(biāo)的——安居景?；▓@，均價(jià)僅約3.7萬(wàn)/㎡。

在今天的市場(chǎng)環(huán)境下，便宜本身已經(jīng)不構(gòu)成吸引力，確定性才是。

安居景?；▓@的吸引力不僅僅是因?yàn)閮r(jià)格低，更在于它提供了一種“無(wú)法復(fù)制的確定性”：

第一、稀缺性

這是羅湖首個(gè)面向人才配售的住房，天然具備市場(chǎng)關(guān)注度和話題性。而且項(xiàng)目?jī)H僅只有345套可售房源，在供給上自帶稀缺性。

隨著“配售型保障性住房”體系全面鋪開(kāi)，人才房已逐步退出歷史舞臺(tái)，安居景?；▓@是新舊制度切換期下的“存量紅利”，賣一套少一套。

第二、安全性

約3.7萬(wàn)/㎡的均價(jià)意味著什么？放在羅湖當(dāng)前的新房?jī)r(jià)格體系中來(lái)看，同片區(qū)新房普遍在6萬(wàn)+/㎡，部分成熟片區(qū)甚至站上7-8萬(wàn)/㎡，這中間巨大的價(jià)格倒掛，本身就構(gòu)成了厚實(shí)的“安全墊”。

這意味著，你只需要用更低的首付、更低的月供，就能鎖定一線城市核心區(qū)的生活確定性。

實(shí)拍圖

第三、名校價(jià)值

在深圳，想要擁有一套“次新房+電梯+名?！钡姆孔?，門(mén)檻有多高？

看看南二外海德、深外初中部、深高北周邊的二手房，成交單價(jià)普遍在10萬(wàn)+/㎡；即便是在羅湖，在羅湖外語(yǔ)初中學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房，價(jià)格也在5萬(wàn)+/㎡。

而安居景?；▓@，直接將這個(gè)價(jià)格打到了約3.7萬(wàn)/㎡，這樣的價(jià)格買(mǎi)新房+名校配置，估計(jì)沒(méi)有家長(zhǎng)不心動(dòng)的吧。

第四、地鐵商業(yè)價(jià)值

項(xiàng)目集成了“地鐵-商業(yè)-住宅”一站式業(yè)態(tài)。門(mén)口地鐵，樓下約2.1萬(wàn)方商場(chǎng)，商場(chǎng)負(fù)一樓亦可直連地鐵站。無(wú)論通勤、消費(fèi)還是日常生活，全部在同一動(dòng)線上完成，不必日曬雨淋，也不需要額外的時(shí)間成本。

這樣硬核配套，在深圳并不多見(jiàn)，尤其是在羅湖這樣土地高度成熟、新增供應(yīng)極為有限的核心城區(qū)，更具不可復(fù)制性。

而且對(duì)資產(chǎn)而言，這類“強(qiáng)地鐵+強(qiáng)商業(yè)”的底盤(pán)，始終是租賃與二手市場(chǎng)中穩(wěn)定的需求來(lái)源之一。

實(shí)拍圖

第五、生態(tài)價(jià)值

一線城市最昂貴往往不僅僅是地鐵、商業(yè)、學(xué)校，山河湖海等珍稀生態(tài)資源更是無(wú)法復(fù)制。

安居景?；▓@推窗即是梧桐山，步行可達(dá)仙湖植物園。這種“近可繁華，退可隱逸”的生態(tài)占有，通常是豪宅才有的配置。

實(shí)拍圖

華僑城、香蜜湖、尖崗山之所以能成為價(jià)值高地，核心邏輯也如出一轍，都是對(duì)城市繁華與自然資源的占有。歷史數(shù)據(jù)反復(fù)證明：在樓市上行時(shí)，這類資產(chǎn)漲幅速度最快；樓市下行時(shí)，抗跌能力最強(qiáng)。

放在整個(gè)深圳樓市的坐標(biāo)系里看，安居景?；▓@都是一個(gè)極特殊的案例，罕見(jiàn)地同時(shí)具備了價(jià)格確定性、居住確定性和資產(chǎn)確定性。

對(duì)多數(shù)家庭而言，這樣的窗口期往往只存在于市場(chǎng)最猶豫的時(shí)候，一旦共識(shí)形成，價(jià)格修復(fù)只會(huì)比想象中更快。

03

結(jié)語(yǔ)

什么才是真正的時(shí)代紅利？

是以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，享受一線城市核心區(qū)100%成熟的配套，占據(jù)不可復(fù)制的山水資源，并鎖定一份未來(lái)可流通的資產(chǎn)。

這就是安居景?；▓@的底層邏輯，項(xiàng)目建面約58-120㎡帶裝修2-4房，尺度覆蓋從單身、二人世界，到三口、四口之家的完整階段，首付最低30萬(wàn)，對(duì)于剛需家庭十分友好；項(xiàng)目所有配套都已經(jīng)兌現(xiàn)，所見(jiàn)即所得，不需要過(guò)多想象未來(lái)。

在申購(gòu)層面，最低申請(qǐng)條如下：

深圳戶籍（夫妻雙方一方即可）

累計(jì)三年社保

全日制大專及以上學(xué)歷，或中級(jí)職稱、技師及以上職業(yè)資格

單身需年滿30歲（已婚不受年齡限制）

深圳名下無(wú)房，且近5年無(wú)深圳房產(chǎn)交易記錄

目前，安居景?；▓@已正式配售，12月27日9:00即可申購(gòu)，窗口期很短，大家抓緊。