近日，深圳一單價(jià)超10萬(wàn)元豪宅項(xiàng)目的部分業(yè)主向記者反映，開(kāi)發(fā)商在未提前告知業(yè)主的情況下，對(duì)房屋幕墻玻璃顏色及供應(yīng)商進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)主同時(shí)指出，項(xiàng)目大門公共區(qū)域的設(shè)計(jì)、石材選用與此前宣傳存在差異，且多項(xiàng)承諾整改事項(xiàng)尚未落實(shí)，一系列問(wèn)題引發(fā)業(yè)主強(qiáng)烈不滿。

1月12日下午，南都?灣財(cái)社記者前往位于前海媽灣的灣啟紫荊府項(xiàng)目實(shí)地走訪。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目仍處于施工階段。值得注意的是，建筑外立面大部分玻璃及鋁板已被白色涂料覆蓋?！?至4樓的實(shí)體樣板間采用的是偏灰色玻璃搭配銀色鋁格柵，但項(xiàng)目批量安裝的玻璃顏色卻變?yōu)樗{(lán)色，與樣板間存在明顯差異，整體視覺(jué)效果也受到影響?！庇袠I(yè)主告訴記者，在業(yè)主向開(kāi)發(fā)商反饋上述問(wèn)題后，項(xiàng)目方將外立面玻璃及鋁板統(tǒng)一涂白。

相關(guān)客服人員在回復(fù)業(yè)主投訴時(shí)稱，兩種玻璃的核心功能一致，原先的品牌玻璃在公司前期項(xiàng)目使用過(guò)程中自爆率較高，目前樣板房所用同品牌玻璃亦呈現(xiàn)不穩(wěn)定性；而新更換的品牌產(chǎn)品質(zhì)量更穩(wěn)定，采購(gòu)成本更高，可提供更優(yōu)質(zhì)的維保服務(wù)。

由于未公示兩種玻璃的采購(gòu)細(xì)節(jié)，客服人員的說(shuō)法遭到業(yè)主質(zhì)疑。針對(duì)外立面玻璃更換的原因，南都?灣財(cái)社記者日前到訪灣啟紫荊府營(yíng)銷中心了解情況，但當(dāng)日未見(jiàn)到相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪。記者隨后向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿前尚未獲得回復(fù)。

業(yè)主投訴

開(kāi)發(fā)商擅自更換幕墻玻璃，觀感大打折扣

據(jù)了解，灣啟紫荊府位于深圳前海媽灣片區(qū)，定位為高端住宅，該項(xiàng)目于2024年底推出首批產(chǎn)品，銷售備案均價(jià)達(dá)每平方米10萬(wàn)元以上。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)為深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司，層層拆解股權(quán)結(jié)構(gòu)可見(jiàn)，其背后是國(guó)資巨頭聯(lián)手——由深圳市前海建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司與深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司各持股50%。

據(jù)業(yè)主介紹，該項(xiàng)目銷售階段以“鋁板+玻璃幕墻”外立面為核心賣點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商曾明確告知業(yè)主“實(shí)地交付樣板房是本項(xiàng)目房源交付標(biāo)準(zhǔn)的直觀展示”。不少業(yè)主表示，正是因?yàn)閰⒂^了3-4樓的實(shí)體樣板間，對(duì)偏灰色玻璃搭配銀鋁格柵的高端質(zhì)感感到滿意，才決定購(gòu)買該樓盤(pán)。

然而，2026年初，部分業(yè)主路過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，批量安裝的外立面玻璃顏色變?yōu)樗{(lán)色，與實(shí)體樣板間的偏灰色玻璃存在顯著差異。

樣板間展示的玻璃幕墻。

新更換的玻璃，色調(diào)偏藍(lán)。

“藍(lán)色玻璃不僅視覺(jué)上不友好，還是低透材質(zhì)，整體觀感大打折扣?！睒I(yè)主直言，外立面是樓盤(pán)的核心品質(zhì)體現(xiàn)，玻璃顏色的變更相當(dāng)于改變了整個(gè)外立面風(fēng)格，屬于重大變更。

玻璃幕墻顏色可以看出明顯差異。

除外立面玻璃問(wèn)題外，業(yè)主還指出項(xiàng)目存在多項(xiàng)與宣傳不符的情況。

其一，大門設(shè)計(jì)及石材選用與銷售時(shí)PPT展示的樣式差異較大，所用石材被業(yè)主質(zhì)疑“不符合10萬(wàn)+單價(jià)樓盤(pán)定位，顯得廉價(jià)”。此前業(yè)主向開(kāi)發(fā)商反映后，開(kāi)發(fā)商曾承諾2025年第四季度對(duì)大門進(jìn)行整改，但后續(xù)又反悔，稱要“等房子賣完后再處理”，至今整改仍未動(dòng)工。

主入口效果圖。

當(dāng)前在建中的項(xiàng)目實(shí)拍圖。

其二，園林、車庫(kù)等公區(qū)尚未建設(shè)，業(yè)主僅能依據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)的宣傳PPT了解相關(guān)規(guī)劃，但開(kāi)發(fā)商目前將這些宣傳資料稱為“過(guò)程稿”，拒絕承認(rèn)其為正式承諾，業(yè)主迫切希望開(kāi)發(fā)商公示園林景觀細(xì)節(jié)；其三，目前正在建設(shè)中的車庫(kù)及健身房樣板間大面積采用涂料，業(yè)主認(rèn)為這樣的質(zhì)感與高端樓盤(pán)的定位不匹配，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改。

針對(duì)上述問(wèn)題，業(yè)主明確提出三大訴求：一是外立面玻璃必須更換為與實(shí)體樣板間一致的顏色；二是開(kāi)發(fā)商需盡快落實(shí)大門整改承諾，明確具體整改日期并動(dòng)工；三是公示園林景觀細(xì)節(jié)，對(duì)車庫(kù)等公區(qū)的涂料問(wèn)題進(jìn)行整改。

現(xiàn)場(chǎng)走訪

外立面玻璃可直觀看出差異，大部分被涂白

1月12日下午，南都·灣財(cái)社記者在灣啟紫荊府附近走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目正在建設(shè)階段，在小區(qū)外可以明顯看見(jiàn)已經(jīng)安裝的外立面玻璃和3-4樓展示的實(shí)體樣板房的玻璃存在顏色差異。此外，3-4樓外立面采用的鋁板顏色也與其他樓層的顏色不同。

值得一提的是，記者走訪現(xiàn)場(chǎng)時(shí)還發(fā)現(xiàn)，該建筑外立面的大部分玻璃及鋁板已被白色涂料覆蓋。相關(guān)工作人員曾向業(yè)主解釋，此舉為施工保護(hù)措施，但這一說(shuō)法遭到業(yè)主質(zhì)疑。“周邊其他在建項(xiàng)目從未有過(guò)將外立面涂白的情況，為何唯獨(dú)我們項(xiàng)目要這么做？”有業(yè)主提出疑問(wèn)。

那么兩種玻璃的品質(zhì)和價(jià)格是否有不同？開(kāi)發(fā)商能否公示相應(yīng)的采購(gòu)內(nèi)容？新建樓盤(pán)把外墻鋁板和玻璃全部涂上白色的涂料是否正常？南都?灣財(cái)社記者前往灣啟紫荊府營(yíng)銷中心了解情況，但當(dāng)日未見(jiàn)到相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪。記者隨后向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市前海蛇口啟迪實(shí)業(yè)有限公司發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿前尚未獲得回復(fù)。

客服回應(yīng)

新更換玻璃產(chǎn)品質(zhì)量更穩(wěn)定，成本更高

造成這種差異的原因是什么？在一份業(yè)主向記者展示的聊天截圖中可以看到，灣啟紫荊府客服就上述問(wèn)題作出回應(yīng)稱：“近日項(xiàng)目業(yè)主向我司反映樣板房與批量施工的幕墻玻璃顏色有差異，經(jīng)核實(shí)具體情況如下：樣板房幕墻玻璃廠家為‘旗濱’，因該品牌玻璃在我司前期項(xiàng)目使用過(guò)程中自爆率較高，且目前樣板房所用同品牌玻璃亦呈現(xiàn)不穩(wěn)定性（如自爆、直面與圓弧玻璃工藝處理不佳導(dǎo)致顏色偏綠等），故在灣啟紫荊府項(xiàng)目幕墻玻璃批量招采階段，公司綜合考量自爆率、顏色降綠效果、后續(xù)維保、產(chǎn)品工藝品質(zhì)等因素，最終選定更具保障的‘信義’玻璃作為本項(xiàng)目最終玻璃供應(yīng)商?！?/p>

客服進(jìn)一步表示，信義玻璃產(chǎn)品質(zhì)量更穩(wěn)定，采購(gòu)成本更高，可提供更優(yōu)質(zhì)的維保服務(wù)；玻璃規(guī)格方面，核心功能間同樣采用三層中空夾膠Low-e玻璃，透光率、類型與樣板間一致，均為低透型超白玻，“低透型玻璃的隱私性和遮陽(yáng)效果更強(qiáng)，更改后的玻璃整體觀感及協(xié)調(diào)性更佳”。

不過(guò)，業(yè)主們對(duì)客服的這一回應(yīng)提出了明確質(zhì)疑?！皹影彘g的玻璃是原廠原片，Low-e膜更平整，使用年限更長(zhǎng)，而現(xiàn)在批量安裝的藍(lán)色玻璃屬于工程片，品質(zhì)遠(yuǎn)達(dá)不到樣板間玻璃的標(biāo)準(zhǔn)。”針對(duì)這一質(zhì)疑記者也向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)函請(qǐng)求兩種玻璃相關(guān)的細(xì)節(jié)參數(shù)，但截至發(fā)稿尚未得到回應(yīng)。

值得注意的是，根據(jù)業(yè)主提供的1月13日下午多方溝通會(huì)議紀(jì)要顯示，開(kāi)發(fā)商已承認(rèn)其工作人員在未進(jìn)行公示且未征得業(yè)主同意的情況下，擅自更改了灣啟紫荊府外立面玻璃。開(kāi)發(fā)商承諾將嚴(yán)格按照購(gòu)房合同要求，將外立面整改回與1棟樣板間一致的玻璃及鋁板材質(zhì)，并確保品質(zhì)達(dá)標(biāo)，未來(lái)交付標(biāo)準(zhǔn)也將以樣板間為準(zhǔn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商表示將盡快通過(guò)書(shū)面形式及實(shí)際行動(dòng)落實(shí)拆除與更換工作。

此外，工程部負(fù)責(zé)人承諾，將于本周五（1月16日）前提供1棟樣板間所使用的旗濱、信義等品牌玻璃的具體采購(gòu)參數(shù)（包括型號(hào)、批次、規(guī)格等），以及樣板間內(nèi)電器、家具、門窗等所有交付物品的詳細(xì)型號(hào)與參數(shù)清單。

針對(duì)1棟樣板間玻璃突然被貼膜的情況，工程部解釋稱，此舉系為防止焊接作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的火花損壞玻璃，待施工結(jié)束后將及時(shí)移除。

律師解讀

合同未約定，樣板間也可作為交房依據(jù)

在商品房買賣合同中，若未以文字形式明確約定交付房屋須與實(shí)體樣板間一致，實(shí)體樣板間是否仍可作為業(yè)主主張權(quán)利的依據(jù)？廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師在接受記者采訪時(shí)表示，在商品房買賣合同未以文字形式明確約定交付房屋須與實(shí)體樣板間一致的情況下，實(shí)體樣板間并非不能作為主張權(quán)利的依據(jù)。其法律性質(zhì)及證明力需結(jié)合具體情形進(jìn)行判斷。

周爭(zhēng)鋒指出，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致?！?strong>若開(kāi)發(fā)商未就實(shí)際交付房屋與樣板間是否存在差異作出說(shuō)明，則法律直接推定其負(fù)有按樣板間標(biāo)準(zhǔn)交付的義務(wù)，實(shí)體樣板間所展示的裝修、設(shè)備、材料（如玻璃顏色、質(zhì)感）等具體標(biāo)準(zhǔn)，依法可構(gòu)成確定交付標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。

同時(shí)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百七十條，合同內(nèi)容可通過(guò)多種方式約定，標(biāo)的物質(zhì)量是合同一般應(yīng)包含的條款。實(shí)體樣板間作為對(duì)房屋質(zhì)量及裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的可視化展示，若在銷售過(guò)程中被反復(fù)、重點(diǎn)用作招徠和承諾手段，且購(gòu)房者基于該展示形成明確信賴并作出購(gòu)買決定，則其展示內(nèi)容可能被認(rèn)定為合同合意的一部分，或構(gòu)成開(kāi)發(fā)商的有效承諾。即便未寫(xiě)入書(shū)面合同，只要內(nèi)容具體確定（如玻璃顏色、石材品種、裝修工藝等），并對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格產(chǎn)生重大影響，依據(jù)相關(guān)司法解釋精神，也可能被視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商擅自變更可能構(gòu)成違約。

那么，何種宣傳資料算必須兌現(xiàn)的“要約”？購(gòu)房者在買房時(shí)該怎么辨別是否具有法律約束力？周爭(zhēng)鋒進(jìn)一步表示，判斷宣傳資料是否構(gòu)成必須兌現(xiàn)的“要約”，需審查其內(nèi)容是否具體確定、是否針對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)事項(xiàng)、是否對(duì)購(gòu)房決策和房?jī)r(jià)有重大影響。內(nèi)容模糊或帶有免責(zé)聲明的，一般僅視為廣告；但即便不構(gòu)成要約，嚴(yán)重失實(shí)的宣傳仍可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)欺詐或虛假宣傳的法律責(zé)任。

為從根本上降低“貨不對(duì)板”風(fēng)險(xiǎn)，周爭(zhēng)鋒建議購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)采取主動(dòng)、審慎的合約管理及證據(jù)固定策略：一是將關(guān)鍵交付標(biāo)準(zhǔn)書(shū)面化并入合同；二是在合同中明確約定單方變更的限制及違約后果；三是在銷售全過(guò)程有意識(shí)地固定和保存所有形式的承諾證據(jù)，以最大限度降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

采寫(xiě)/攝影：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)

部分圖片為受訪者供圖。