三部委聯(lián)合發(fā)布公告，明確置換住房個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策將延續(xù)至2027年12月31日。此項(xiàng)政策最初于2022年10月推出，后經(jīng)首次延續(xù)至2025年底，此次為第二次延續(xù)，覆蓋2026年1月1日至2027年12月31日期間。

政策核心內(nèi)容圍繞“賣舊買新”個(gè)人所得稅退稅展開。出售自有住房后12個(gè)月內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人，可申請(qǐng)退還全部或部分已繳納的個(gè)人所得稅。

能省多少錢呢？我們來舉一個(gè)例子。

假設(shè)老王今年準(zhǔn)備置換房產(chǎn)，以150萬元的價(jià)格賣掉了現(xiàn)在住的一室一廳房子，想買一套250萬元的兩室一廳房子，由于現(xiàn)在住的房子是兩年多前剛買入的，所以要交個(gè)人所得稅，按照1%的稅率計(jì)算為1.5萬元（150萬*1%）。

個(gè)稅退還的政策延續(xù)后，只要新房子是在老房子賣掉后一年內(nèi)買入的，那么已經(jīng)繳納的1.5萬元個(gè)人所得稅可以全額退還。當(dāng)然，賣掉后超過一年才置換，無法享受退稅政策。

在個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策延續(xù)的同時(shí)，與住房交易相關(guān)的增值稅政策也迎來調(diào)整。今年新實(shí)施的增值稅法取消了小規(guī)模納稅人5%征收率，僅保留3%征收率。

此前，出售持有不滿兩年的住房需以成交全額為基數(shù)按5%繳納增值稅；自2026年1月1日起，該稅率將降至3%。

繼續(xù)上面的例子，如果老王看上的那套250萬元的兩室一廳距離上次交易不足兩年，需要繳納增值稅。按照之前5%的征收率需要交11.9萬元增值稅，按照新法中規(guī)定的3%的征收率對(duì)應(yīng)7.3萬元增值稅，節(jié)約4.6萬元。

買房的另一項(xiàng)稅收——契稅，早在前年便有所調(diào)整。此前，購(gòu)買第二套住房且面積超過140平方米的契稅稅率為2%；自2024年12月起，此類情形統(tǒng)一按1%征收。所以老王買入250萬元的房產(chǎn)，需要繳納的契稅從5萬元降至2.5萬元，少支付一半的契稅。

綜合前述稅種優(yōu)惠，在2026年1月1日后完成“賣150萬元舊房、買250萬元新房”操作的納稅人，理論上可節(jié)省個(gè)人所得稅1.5萬元、增值稅4.6萬元、契稅2.5萬元，總計(jì)8.6萬元。

算是省了不少錢，那么能否激發(fā)大家買房的欲望呢？在我看來，此類稅收優(yōu)惠對(duì)樓市整體影響有限，原因有二。

首先，購(gòu)房者面臨的核心障礙并非稅費(fèi)，而是首付及持續(xù)還款能力。如同房貸利率下調(diào)雖能減少利息支出，但本金壓力未減，對(duì)資金不足的購(gòu)房者而言，數(shù)萬元稅費(fèi)優(yōu)惠難以解決根本問題。

其次，“買漲不買跌”的心理慣性持續(xù)作用。房產(chǎn)作為家庭最大宗支出，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂“買貴風(fēng)險(xiǎn)”，尤其在房?jī)r(jià)下行周期，非剛性需求群體更傾向持幣觀望，寧可選擇小面積住房或租房過渡，也不愿承擔(dān)“高位接盤”風(fēng)險(xiǎn)。

因此，相較于交易成本的微幅下降，房?jī)r(jià)企穩(wěn)對(duì)購(gòu)房信心的提振作用更為顯著。唯有當(dāng)市場(chǎng)形成“房?jī)r(jià)觸底反彈”的明確預(yù)期，潛在買家才會(huì)出手、市場(chǎng)活躍度才能起來。

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