最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樓市信號(hào)已明確：二手房連跌4個(gè)月，掛牌量扎堆激增，多數(shù)城市陷入“以價(jià)換量”的被動(dòng)局面，唯有新房勉強(qiáng)止跌。

而這份分化放到西安，直接升級(jí)成“極致反差”：換房退稅延至2027年的紅利剛砸過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)卻還在往下走，二手房更是連跌26個(gè)月。

2026年在西安買(mǎi)房，舊邏輯全失效，到底該怎么選？

樓市分化加劇

全國(guó)二手房連跌4個(gè)月

先來(lái)看最新出爐的全國(guó)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，能看到2025年1季度之后，景氣指數(shù)再次緩步下跌，目前來(lái)到91.45，回歸2024年上半年水平。

導(dǎo)致數(shù)據(jù)變化，其一是因?yàn)椤胺孔〔怀础钡拇蟓h(huán)境，讓更多投機(jī)者退出；其二還是因?yàn)轭A(yù)期的影響以及咱老百姓“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，讓觀望情緒加重。

這里需要提醒新一年有購(gòu)房計(jì)劃的朋友，西安樓市已進(jìn)入深度分化時(shí)代，過(guò)去“閉眼買(mǎi)”的邏輯徹底失效，選房只看價(jià)格必踩坑。

回到數(shù)據(jù)，再來(lái)關(guān)注一二手房?jī)r(jià)格的變化情況，整體上能發(fā)現(xiàn)基本都呈現(xiàn)出“分化”態(tài)勢(shì)。

新房方面的整體表現(xiàn)讓人看起來(lái)心情“美麗”不少，70個(gè)城市中環(huán)比下降數(shù)量相較之前有所減少，房?jī)r(jià)持平數(shù)量增多，呈現(xiàn)出止跌趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。上海還是遙遙領(lǐng)先，以0.2%的漲幅位居第一，當(dāng)然這或許也和上海2025年以來(lái)的豪宅產(chǎn)品入市節(jié)奏加快有關(guān)。

而二手房方面，已經(jīng)連續(xù)第四個(gè)月全國(guó)統(tǒng)一叫“跌”了。原因很簡(jiǎn)單，掛牌量激增+高品質(zhì)新房沖擊，“以價(jià)換量”成必然，否則可能面臨“今天不賣(mài)再降300”的局面。

這樣一二手價(jià)格的變化和差異，其實(shí)已經(jīng)在給購(gòu)房者敲警鐘：買(mǎi)房不能只盯價(jià)格，更要關(guān)注房子的綜合屬性。短期看是一二手的價(jià)差，長(zhǎng)期看則是價(jià)值、流通性和穿越周期的能力。

西安一二手雙跌真相

買(mǎi)房認(rèn)知必須“換賽道”

順著全國(guó)表現(xiàn)，西安的具體數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題。

新房端，連續(xù)16個(gè)月價(jià)格環(huán)比下跌，逼開(kāi)發(fā)商拼品質(zhì)，準(zhǔn)現(xiàn)房、高贈(zèng)送、物業(yè)升級(jí)成標(biāo)配。

二手房更是創(chuàng)下26個(gè)月連跌記錄，12月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.1%。

2025年底西安二手房掛牌量沖到15.34萬(wàn)套，市場(chǎng)“量增價(jià)跌”的特征愈發(fā)明顯；再加上一二手房?jī)r(jià)差縮小到2000元/㎡以下，二手房曾經(jīng)的“性價(jià)比”優(yōu)勢(shì)正在快速消失。

一邊是二手房的艱難處境，另一邊是新房的瘋狂內(nèi)卷。現(xiàn)在西安的新房不僅產(chǎn)品新、顏值高、贈(zèng)送還面積大，雖然總價(jià)對(duì)比同區(qū)域二手房貴了十幾萬(wàn)到二十萬(wàn)，但從長(zhǎng)期居住和資產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，差距會(huì)越來(lái)越大。

當(dāng)然這里并不是說(shuō)，現(xiàn)在二手房不能買(mǎi)，而是要將一二手房放在同維度對(duì)比，先看新房摸清市場(chǎng)底線，再結(jié)合預(yù)算、核心需求看看選誰(shuí)更好。同時(shí)，在購(gòu)房認(rèn)知方面一定要跟著新模式新趨勢(shì)進(jìn)行“升級(jí)”。

首先，拋棄“抄底”幻想，低價(jià)房小心砸手里。

站在整體的樓市大環(huán)境來(lái)看，進(jìn)入“深度分化”周期意味著“底”的標(biāo)準(zhǔn)不再統(tǒng)一。

尤其在“供大于求”的市場(chǎng)環(huán)境下，二手房“以價(jià)換量”趨勢(shì)明顯，今天你以為的“底價(jià)”，明天可能就會(huì)被更低的價(jià)格刷新。甚至不少房東為了能快速置換，給出了沒(méi)有最低只有更低的價(jià)格，這種情況下談“抄底”，很容易變成“站崗”。

其次，重視房子的“流動(dòng)性”。

從一二手房的成交規(guī)模來(lái)看，已經(jīng)把一個(gè)真相擺上臺(tái)，未來(lái)“賣(mài)得掉”比“漲的多”更重要。如果只關(guān)注“抄底”和“低價(jià)”，背后可能藏著“賣(mài)不掉”的隱患，讓房子從“資產(chǎn)”變成砸在手里的“負(fù)債”。

因此現(xiàn)階段買(mǎi)房，除了房子本身，板塊價(jià)值、物業(yè)服務(wù)、配套人口等等都要關(guān)注，否則房子會(huì)從“資產(chǎn)”變?yōu)椤柏?fù)債”，同時(shí)還會(huì)在未來(lái)置換過(guò)程中，影響你的置換效率，這里就不得不提西安遠(yuǎn)郊的房子，目前成交周期在18個(gè)月甚至更久，高新、曲江核心區(qū)二手房雖也下跌，但成交周期僅3-6個(gè)月。

當(dāng)然，這里或許有人會(huì)杠：我買(mǎi)房就是為了自住，別跟我扯“資產(chǎn)”。那你能保證隨著家庭結(jié)構(gòu)和居住需求的變化，不置換嗎？永遠(yuǎn)不要這么絕對(duì)！

最后，結(jié)合自己需求選擇，量力而行。

當(dāng)市場(chǎng)回歸居住為主后，與其操心能不能抄底，啥時(shí)候房?jī)r(jià)漲啥時(shí)候房?jī)r(jià)跌，倒不如看看你手里的預(yù)算和需求。

對(duì)著急的剛需群體，只要符合預(yù)算，滿足通勤、教育等硬性需求，就可以入手，畢竟現(xiàn)階段你買(mǎi)的是“居住”而非“投資”，沒(méi)必要等所謂的“底”，否則很容易錯(cuò)過(guò)政策紅利和合適的房源。

對(duì)有置換需求的朋友來(lái)講，現(xiàn)在正是“賣(mài)舊買(mǎi)新”的好時(shí)機(jī)。換房退個(gè)稅、增值稅下降的政策，能直接幫你省下一筆錢(qián)。之前的文章中我們也給大家進(jìn)行過(guò)計(jì)算，。

當(dāng)然也要注意優(yōu)先關(guān)注核心區(qū)有優(yōu)質(zhì)資源的住宅，無(wú)論居住還是流通，都更有保障。

你覺(jué)得最近是買(mǎi)房好時(shí)機(jī)嗎

買(mǎi)房你會(huì)選新房還是二手房

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注：以上部分?jǐn)?shù)據(jù)和圖片來(lái)自普惠數(shù)智陜西研究中心，特此感謝。